◆天津物管行业三足鼎立
国内房地产知名学者张弘武教授认为，天津市目前的物业市场可以说是比较典型。与上海、深圳等发达城市相比，无论是产业规模还是行业管理水平都有较大差距。但与其它省会城市相比，天津的情况又算是比较突出的。目前，本市的物业公司主要有三种：一种是由开发商派生出来的物业管理公司，它实际是开发公司的一个部门，因为它不是一个独立法人的企业，因而可以说是先天不足，后继乏力；一种是独立经营核算的纯粹专业化的物业公司，这是专门从事物业管理的企业，也是以后物业公司的发展方向；第三种是由企业系统转制过来的公司，这类公司也进行独立化的企业经营，但与原企业有着千丝万缕的联系。这一类公司在以后的发展中容易面临产权不明晰的问题，应当注意尽早理顺产权关系。虽然目前这三种物业公司形成实力相当，在市场份额中的比重基本持平，但物业管理作为一门服务性行业，急需专业素质高、服务质量过硬且产权清晰的企业，这就需要建立独立的专业化公司，那些依靠开发商或母公司的物业管理公司是没有前途的。
张教授认为，中国的物业管理服务伴随着商品房的产生而产生，由于历史的原因，许多物业管理公司隶属于房地产开发商，实质上成为开发公司的一个部门，这种“父子”关系带来的是模糊的权责界定，并为以后扩张发展埋下隐患。物业公司应该明确究竟在为谁服务，自己存在的价值又在哪里。但长期以来，物业公司形成了对开发商的依赖，一旦物业管理成为开发商的包袱，那么，“儿子”就难逃被“父亲”抛弃的命运。因此，越早实现物业公司的产权、经营独立，就越能在今后的市场竞争中占据主动。
◆走独立产权制、规模化、标准化扩张是必由之路
张教授认为，物业管理要想获得良性发展，企业就必须还原其本来面目，即建立产权明晰，独立自主的专业化公司。一旦物业公司成为自负盈亏的法人企业，它自然就会按照市场规律办事。像物业收费一直是困扰企业的一个难题。目前由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。物业公司应该明白，物业管理费的决定权在于市场，而不在于开发商；物业管理的服务标准是由收费标准决定的，因为提供不同的物业服务，必须配置不同数量的人力，进而造成不同的成本。但就是宁产一个简单的基本常识在物业管理十几年的发展历程中被有意无意地忽略了，物业管理服务更多地成为开发商销售房子的工具和手段。
市场经济的规则是，市场决定了收费标准，而收费标准又决定服务标准，这样一来，物业公司就可以根据自己的服务创造新的劳动附加值，从而获得市场收益。从这个意义上说，它就像社区的保姆；但在另一方面，物业管理是一个微利行业，国家规定物业公司的利润率不得超过10％，在利润率一定的情况下，必须靠服务和经营规模的扩大，才能产生更大的经济效益。因此，走规模化、集约化是物管行业发展的必由之路。譬如天津有一处物业仅3000平方米，如果按每月每平方米0.35元收费，每个月的收费还不够请两个保安。一般小的物业公司管理这样的小面积物业，肯定是要亏本的，但如果把这块物业交给同时还管理相邻区域的大物业公司，就可以更合理地分配人力资源，从而降低成本。像北京中海物业，在国内率先通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证，公司签约管理的24个城市的高档物业达100多处，面积达1300万平方米，是国内管理规模最大的物业公司。目前，天津市缺少上规模、管理完善的物管企业，全市注册资金超过500万元的一级资质的物业公司仅有三家，大部分都是管理几万、十几万平方米物业的中小企业。因此，物管行业的进入门槛应当进一步提高。
物业管理的标准化也是降低成本，增强市场竞争力的重要途径。从经济学角度来看，规模、效益和成本的增长关系并不成正比关系，但相对而言，收入是固定的，投入则是无限增长的，随着需求的增长，就得靠增加投入来平衡。为此，实现物业管理的标准化，也就是将固定收入的服务项目标准化，让物业公司的管理工作量化，降低成本。
◆物业管理需要政府部门扶持
张教授认为，如果说企业能够独立自主，主动去适应市场竞争是一条腿走路的话，那么，政府主管部门的政策扶持就是第二条腿。物业管理是一个微利行业，但从目前来看，一些主管部门行政收费过高，行业扶持力度不大。像物业公司下的保安部门要向辖区公安局交纳一定的管理费用，这样的做法就值得商榷。从法律角度来看，保安公司没有义务没有能力去履行公安部门才能行使的社会治安职能，他只能协助公安部门管理本社区的安全事务，为业主提供治安服务。如果行政收费过高，不仅会挫伤从业人员的积极性，从长远来看，也不利于物管行业的发展。由于物业管理牵涉到城建、房管、公安、税务等各个部门，要保护好这个行业，就需要多个部门协调解决。特别是物管行业还处于转型时期，政府的宏观调控和监管职能更需要进一步加强。
◆相关政策有望出台
相对于目前整个物业管理行业的发展态势，相关的法律法规制度建设则显得相对滞后，张教授认为，这是一个正常的现象。政府部门只能根据当前存在的和变化着的情况，有的放矢地制定相关政策加以指导和监管。据了解，酝酿已久的《天津市物业管理条例》目前已经到了市人大审批阶段，有望于年底出台。而大家关注已久的《维修基金管理办法》和《物业管理收费办法》等问题也将随之浮出水面，天津市在物业管理方面的立法将有大的突破。
据天津市房管局物业办的一位负责人透露，新拟定的《公共维修基金管理办法》将在如何界定业主委员会的性质以及房屋到何种程度可以使用维修基金等争论颇多的问题上有一个较为明确、具体的解释。而在物业管理收费标准问题上，新出台的《物业管理收费办法》将把物业公司的等级、服务项目及质量、物业公司的硬件条件等进行备案，依据上述条件把物业公司分成几个档次，制定相应的收费标准。通过市场调节价和政府指导价相结合，提高物业管理收费的透明度，避免乱收费、不合理收费的现象发生。以上政策的出台，有望从根本上解决目前天津市物业管理市场上存在的一些界定不清楚的问题。
张教授认为，相关的法律法规建设不应当成为行业发展的瓶颈。以前天津市的物业管理是以国家财政部和建设部联合发布的《物业管理办法》为依据的，但这只是国家指导性文件，还相当粗略。一些具体问题没有详细说明，因此需要各地方政府制定适合本地情况的细则性文件。目前，北京、上海等城市的相关文件已经出台。相比来说，天津是制定比较晚的，但将更全面更具体，可操作性会更强。
◆市场巨大，前途光明
建设部住宅与房地产业司司长、中国物业管理协会会长谢家瑾指出，法制建设滞后，产权关系不明晰，建管之间缺乏有效衔接，业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立，物业管理收费有待规范，行业队伍素质偏低、人才短缺六个方面是当前物业管理发展存在的主要问题。要想从根本上解决这些问题，就需要政府部门与物管企业共同努力培育一个成熟规范的市场环境。
从另一方面来看，新建住宅物管有着巨大的市场容量，此外，国家将向各种所有制的物业管理企业开放公房物管市场，有关部门还将进一步推进物业管理招标制度，加速市场优胜劣汰过程，促进物业管理向市场化、社会化、专业化迈进。这些都是促进物管行业进入良性发展的有利因素。
现在，人们普遍认识到，物业管理与服务已经成为一种社会需求，不再是想不想要的问题。而当前越来越多的开发商开始认识到，今后房地产业的竞争主要集中在两点：设计和物业管理。今后，物业管理更将成为维系房产品牌的关键。可以预见，今后的物业管理将在整个房地产市场中占据越来越重要的地位。我们期待天津市也能培养出勇于开拓全国市场的旗舰企业，在国内物业市场打响我们自己的品牌。 | 
