今年天津的楼市一直走势平稳。从政府公布的资料中看，一至七月份月均成交商品住宅50万平方米左右，销售总量达到334万平方米，而住宅投资也完成67亿元，较去年同期增长10.2％。说明来自于发展商对市场的景气评价在实际操作层面逐步显现，投资增幅保持合理增长的态势。
这足以让业界朋友保持乐观的心态，来面对即将到来的略带萧瑟的秋季。我们知道，在楼市走过盛夏的黄金季节后，在三季度仍然还有一年中值得留恋的最后一段辉煌时光。市场不会起伏太大，你所该做的就是，挥洒你的智慧在恰当的时机选择恰当的地点去创造最恰当的产品，余下的让胜利来结局。而从政府方面的统计资料中，多少可以看出市场宏观层面的变化趋势，这对于整日忙于具体工作无暇顾及的同仁来讲，无疑也是一个角度。
◆宏观宣讲
新盘减少，为下半年预留市场空间
截止七月底，住宅施工面积1275万平方米。一个非常重要的变化是，其中累计新开工面积为326万平方米，较去年同期减少44万平方米，而与此相对应的是竣工面积为313万平方米，较去年同期增加29万平方米。这一增一减，意味着新开项目不断减少。从销售角度也可得此结论，销售总量334万平方米当中，现房229万平方米，较去年同期增长34.7％，而期房为105万平方米，较去年同期减少24万平方米，也是一增一减。两个有增有减说明，上半年新开项目出现不多，这与我们的感觉非常接近，市场出现的新面孔并不多。而上半年新开项目的不足，就意味着下半年会有多个楼盘集中上市，而且多会集中在第三季度。
需求结构升级进一步显象化
我们先来观察一下上半年成交住宅的结构细分：
2001年上半年单套建筑面积与2000年对比情况
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单套户型建筑面积 成交套数 与2000年同比
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100平方米以下 22468套 减少9.8％
60平方米以下 3602套 减少29.5％
100平方米以上 13524套 增长17.4％
120平方米以上 4166套 增长30.8％
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2001年上半年商品房平均销售价格与2000年对比情况
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单套房屋平均销售价格 成交套数 与2000年同比
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2000元以下 14354套 减少9.7％
2000－3000元 12460套 减少4.3％
3000元以上 9178套 增长27％
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从单套建筑面积与单套房屋的平均售价两项指标与2000年相比较，可以得出结论，消费结构升级已是不争的事实，所谓改善型需求取代安置型需求成为市场主流基本成为现实。这就告诫广大发展商，必须注意到消费本整体出现的这一趋向，必须在项目选址和产品定位上迎合需求层次的变化，多出精品少出次品，否则会使新的项目成为空置，受到经济规律的惩罚。
◆微观求证
我们为清楚地把握市场的实质走向，又采集了若干典型项目作为评估案例，根据其实际成交的情况来判断市场的真实景气程度。但是，需要指出的是，无论选择哪一项目都要受具体项目、具体要素的制约，在评价时都须注意对结果的修正，而笔者由于分析工具和时间的限制无法完整地完成此工作，只能提醒业界同行加以重视而已。
甲项目位于市中心，属于中档项目，平均销售均价在3400元左右。
乙项目是位于市中心的高档物业，平均售价在4000元以上。
两个项目可以在一定程度上代表中高档物业的成交情况，中档物业大约平均每天售出一套，而高档物业则约每三天售出一套。而从成交顶端曲线运行的趋势来看，超过4、5月份的低谷阶段，进入7、8月份市场基本进入了高峰期，成交量很高，而且在里面有比较稳定力量支持成交量继续前行。尽管有9月份房交会的积极因素拉升，但由于近期空置房的优惠政策即将启动，估计会使存量住宅积蓄的能量得以部分释放，这样会减少部分增量住宅市场的成交份额。
两项比较，能够比较乐观地预测第三季度乃至年底市场会保持现状，市场不会发生明显的起伏。这样会给酝酿新盘的开发商明确的未来预期，估计大量新作会依次出现在秋冬季房地产的舞台。与此相应，明年上半年会因新盘的增多而呈现残酷竞争的格局，就让我们拭目以待吧。 | 
