就象对食物的要求从吃饱转向吃好，人们对住房的要求也逐渐提高，开始了从有住房到要住得更好转变的过程。
首先从成交单套户型建筑面积上看，小户型的市场份额逐渐减少，而100平方米以上的大户型的成交量有了明显提高。2001年上半年单套户型建筑面积在60平方米以下的成交3602套，与2000年同期相比减少了29.5％，100平方米以下的成交22468套，与2000年同期相比减少9.8％，100平方米到120平方米的成交13524套，与2000年同期相比增长了17.4％，而120平方米以上的住宅成交了4166套，增长比竟达到了30.8％。
从单套房屋平均销售价格上来看，低价房成交量小幅下调，而中高档房屋的成交量明显提升。2001年上半年单套房屋平均销售价格在2000元以下的成交14354套，与2000年同期相比减少9.7％，2000－3000元的成交12460套，减少4.3％，3000元以上的成交9178套，增长比为27％。
由此可见，商品房需求结构的升级趋势表现明显。为此，建设集团华志忠等业内人士接受了本刊采访，让我们听听他们对于住房需求结构升级的一些看法。
◆消费能力、要求、观念的提高是住房需求结构转变的前提
经济发展，人们的可支配收入提高这是市场需求结构提升的前提。城市危改基本结束，由危改带来的阶段性的满足最低居住要求的住房需求减少，转而开始了持续的长期性的改善型需求阶段。贷款消费观念被普遍接受，远期消费向近期消费转移，对住房消费能力的扩张起到了重大作用。未来的几年，是社会保障体系逐渐健全和完善的时期，这使得保障性储蓄要求降低，消费信心增强，敢于消费刺激了对房地产的消费需求。
越是经济发达的国家，越是注重消费。挣钱是为了改善自己的生活，这样的观点已逐渐的深入人心。于是人们对生活品质的要求提高，表现在住房消费上，就是改善型住宅需求的上升。同时，这样的消费观念也有助于住宅消费热点的形成。
◆品质――决战市场的利剑
随着改善型需求时代的到来，中高价位住房的比例将会越来越大。就天津市而言，2500－3500元的房屋成为市场需求的主流，2000元以下的比例逐渐减少，单套住宅面积缓慢上升。购房者渐渐成熟，消费知识丰富，因此，对住房品质的要求提高，开始从单一注重价格和面积转向了注重住宅的使用功能、小区环境以及升值潜力等因素。因此，相较于现在的住宅，改善型住宅的标准将有提高，表现在房型、设计、园林、配套等各方面。
目前很多开发商都已经意识到了住房需求结构升级这种趋势，但是，由于房地产生产周期长，市场反映具有相对滞后性，优质的产品供给和市场需求有一定的差距。从目前的存量房来看，房型偏小的居多，独单大约在三四十平方米左右，偏单大都为五六十平方米。2500－3500元的住宅目前也有一定的市场，但是关键在于品质上的差距。那种单一注重降低成本，体现价格优势的观念应该得到转变，转向注重性能价格比。如今的房地产市场，价格弹性较之原来有所下降，而品质弹性提高。因此，所谓的改善型住宅，应该是在价格缓慢上升的情况下，使得住宅品质有较大幅度的提高。
目前，市场已经对改善型住房需求作出了反应，从供给量来说，未来的一、二年内会有较大幅度的增长，以符合市场需求。
◆市场的奖惩能力是促进行业发展的关键
改善型需求结构时代的到来，对房地产开发企业来说是一种压力，但是市场的力量是行业发展的根本动力，促进行业内的分化和整合，好企业的份额将有较大幅度的上升，提高房地产行业的集中度，以解决天津市房地产企业散而小且多的问题。市场信息的充分、消费者的成熟，将会促使更多的开发商认识到真正为消费者着想才是企业发展的惟一出路，从而最终提高房地产产品质量。
在房地产领域，开发商做的是小环境，而整个城市的大环境还是要交给城市政府。改善型需求所要求的不仅是住宅内部的设施，更多的需要娱乐、商业等环境的配套和改善。比如目前天津市的商业娱乐中心主要集中在和平区一带，对河东、河北、红桥区等广大腹地的辐射能力弱，而在这些地方又缺少相对集中的商业中心，这样可能使一些有改善型住宅需求的人们对在那里置业望而却步。如果这些区域有自己的次级商业中心，则对人们的住房质量的改善大有裨益。由此可见，面对改善型住房需求的出现，政府这方面也必须有相应的准备，从城市规划开始，不断完善城市功能。 | 
