1、商业用房市场的界定
商业用房市场是地区房地产市场的重要组成部分之一，本文中商业用房主要指直接从事零售业服务的建筑物，即通常意义上的商铺和店铺等。一般来说，商业建筑的规模等级是根据其建筑面积和营业额的大小来划分的，本文为了简化问题，按商铺和店铺的建筑面积将其分划分为大、中、小三种类型：
大型商铺（或店铺）一般是指建筑面积在10000平方米以上的商业建筑，通常分布在城市一级或二级商业中心内，该类建筑的装修和设备都比较高档；中型商铺（或店铺）一般是指建筑面积在5000－10000平方米的商业建筑，通常分布在城市二级或三级商业中心内，该类建筑的装修和设备为中档水平；小型商铺（或店铺）一般是指建筑面积在5000平方米以下的，分布在城市各级商业中心内，尤其是居住小区内的商业建筑，如便民连锁超市、临街商铺等。
本文将主要分析近几年北京房地产市场上的商铺或店铺发展情况。
2、北京商铺（或店铺）市场的供需分析
随着北京市住宅市场和写字楼市场的升温，北京的商业用房市场进入稳中趋旺之势。这几年来，北京的整体经济运行良好，国内生产总值年增长率一直在百分之十左右，居民对消费品的需求逐年上升。
与此同时，居民的消费品价格指数近几年持续下降。目前北京的消费品市场逐渐走出低迷，形成了城市假日消费市场、晚间消费市场、家居消费市场、服装消费市场等。这些良好的发展势头大大推动着北京商业用房市场的发展。
2.1、北京商业用房的市场供应
同住宅、写字楼市场相比，北京商业用房市场的供应增长量较低，但其增幅逐渐平稳，规模与分布更趋理性化。从供应结构看，大型物业供应占的比重较大，如1999年全年，共有甘家口商场、方圆大厦等十多个大型零售物业竣工投入市场，面积达29万平方米，因此，大型商铺和仓储式超市是供应量的市场主力。中型商铺、小型商铺（或店铺）的供应量较平稳，主要位于中、小型商业街和新建或在建的住宅小区，尤其是一些大规模的住宅小区。除此之外，还有一些重新定位或重新装修的商场上市。另外，商业中心街面店出租情况不太理想，东单银街上出现著名品牌专卖店撤出现象。有关数据显示，1999－2000年间北京新增商业用房面积60多万平方米，使北京的商业用房面积累计达到260多万平方米。从1999年至2000年，北京大、中型商业用房市场供应量如下表（见表1）：
表1 1999年－2000年北京主要商铺一览表
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商铺名称 位置 物业面积 完工/开业时间
（建筑平方米）
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万通小商品批发市场 阜成门
东环广场 新中街 45,000 1999年
国贸一期 建国门外 13,700 1999年
宝鼎广场 台基厂 13,000 1999年
首都时代广场 西单南大街 30,000 1999年底
方圆大厦 西城 34,900 1999年下半年
甘家口大厦 海淀 55,000 1999年下半年
家乐福马连道店 宣武 20,000 1999年下半年
信通大厦 东城 19,000 1999年下半年
劲松综合楼 朝阳 10,800 1999年下半年
航华综合楼 朝阳 7,800 1999年下半年
嘉里中心 光华路 35,000 2000年
东方广场 东长安街 100,000 2000年秋
盈科中心 工体北路 35,000 00年5月
国贸商城（二期） 建国门外 40,000 00年5月
新世界二期 崇文门外 40,000 2000年秋
西单文化广场 西单 39,000 00年2月
北京科技会展中心 北三环西路 3,000 00年3月
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2.2、北京商业用房的市场需求
从需求来看，北京市场对商业用房的需求结构呈现多元化趋势分布，从大型购物中心、高档综合商场、家居商场、电器商店等到各种中、小型专业店铺都有不同需求。大型商场的数量增长有限，但所占的面积比重较大：相对而言，小型商场和中、小型店铺的数量增长较快，年租赁成交量也较大，对商业用房的需求增长较快。按行业分类，北京市对商业用房的消费集中分布在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业。从近几年的发展来看，超市连锁业需求最为强劲。超市倾向于在新建或在建住宅小区，尤其是有规模的住宅小区附近建立商业网点。高档综合商场也是超市投资者的重新选择对象。对商业用房需求较大的另一行业是餐饮服务业。许多名牌餐厅饭店往往投入巨资铺设商业网点，达到竞争占领市场的目的。除了超市连锁和餐饮业以外，服装服饰业也是商业用房市场的重要需求者。地处繁华的大型商铺（或店铺）是许多服装品牌店的首选对象。这一趋势可以通过市场数据来说明（见表2）：
表2 北京商业用房需求分布
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商业用房类别 比例（％）
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服装服饰业 25％
餐饮业（包括酒吧 20％
、快餐店等）
超市 30％
其它（如通讯、家 25％
具等）
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2.3、北京商业用房的市场吸纳与出租情况
北京商业用房市场供应量在1999年以前累计达到260多万平方米，近两年来北京大型商业用房的年供应量有所上升，1999－2000年间北京新增商业用房面积60多万平方米，但同前几年相比，增长幅度要小得多。同期的年吸纳量也较前几年下跌达百分之四十多（此处吸纳量是相对空置率而言的一个概念，由吸纳量与供应量可以算出空置率）。但小型商铺（或店铺）及居民小区内的零售商铺的年供应量与吸纳量都有上升之势。总体而言，北京商业用房的空置率降幅较小。在新建的商铺中，出租率较高的只有北京国贸中心商场二期。其余项目业绩一般。
3、北京商业用房市场的区域分布
长期以来北京的商业中心一直集中在旧北京城的中心。王府井、西单、前门三足鼎立的格局是北京传统商业中心分布的重要特征。随着城市规模的逐步扩大，购买人流的增加，这种分布格局渐渐瓦解，并形成新的分布态势，呈现出新的发展特色。通过调查，发现北京的商铺（或店铺）分布有以下特点：
3.1、商铺（或店铺）分布多中心化
城市人口的增加、居住郊区化的日渐形成，现有的王府井、西单和前门三大购物中心面对全市上千万人口，300多万流动人口显然满足不了需求，不仅给购物带来不便，更使城市交通不堪重负。因此，商业中心必须向多元化趋势发展，这一趋势的重要表现就是商铺（或店铺）分布的多中心化。原有商业购物中心的商铺（或店铺）通过原地改造，提高服务档次，提升品牌内涵，挖掘导段潜力，焕发商铺新的生机，如西单购物中心；新建的高档商铺（或店铺）和商业街一般选择在旧城外人流集中、交通便利、环境较好的地段开展服务，他们服务物品齐全、经营特色明显、设施先进，如北京的燕莎、赛特、中关村等；城市大型农贸市场大都出现在居民集中、地段便宜的城市中心区的边缘，如北太平庄、和平里等。此外，小型超市连锁店、零售店大多布置在居民区内或住宅小区附近，并形成一定的集聚点。
3.2、北京业已形成的商业用房市场中，不同商业地段具有不同的经营特色。这其中既有历史原因，如传统风味小吃一条街基础形成的餐饮业，高校科研机构周围形成的电脑街等。（详见表3）
表3：北京商业地段经营特调查表
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服务经营业 经营地段 地区市场占有率
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餐饮服务业 方庄 70％
东直门 80％
服装服饰业 西单 70％
东四 80％
通讯经营业 公主坟 60％
西直门 80％
电脑、IT业 中关村 95％
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4、北京商业用房市场的租金走势分析
尽管市场发展较为缓慢，北京各大商铺的发展商对租客挑选仍表现出谨慎的态度。据有关的调查，发展商一般只对非常合适他们定位的客户开出谈判租赁条件。在租金模式上，北京商业用房市场采用租金和提成交行的方法，最后收取两者之中较高的一种。近几年的市场发展资料显示，商业用房市场中的固定租金和最低保证金呈下降趋势，但下降幅度较小。
4.1、不同服务类型商业用房的租金分析
市场统计显示，在各类型的商业服务用房中，服装服饰业的租金较高，护肤品次之，美发美容业最低（见表4）。这其中与不同行业的利润率有关，另一方面也与各商业用房的地段位置相关。
表4：北京不同服务类型商业用房租金调查表
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服务行业 地区 店铺位置 楼层 租金
（＄/使用平方米·月）
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服装 朝阳 东三环路 G/F 100
护肤品 西城 西单 G/F 65
餐饮 朝阳 东三环路 G/F 30
服装 东城 长安街 G/F 100
展厅 东城 长安街 G/F 60
美容美发 东城 建国门内 G/F 20
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4.2、不同地段商业用房的租金分析
不同地段区域特点不同，土地的商业价值也各不一样，因此不同商业用房租金也各有差别。从市场数据来看，经过改造后的王府井地区的租金仍然是全北京市最高的。而位于北京城南的方庄、宣武门的租金则较低。当然除了地价的差异以外，还与各区域商铺的供需水平、竞争程度、商铺的行业特性有关系。
5、北京商业用房市场的未来发展预测
根据国外对写字楼、商业用房的租金变化与城市GDP的变化关系研究，结果表明二者的变化规律是超于一致的。从这个意义上说，商业用房市场的发展与整个城市经济发展趋势密切相关。商业用房的投资和消费依托于整个城市经济发展的变化和居民消费水平的增减。
目前北京商业用房市场还处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的发展条件。但随着中国总体经济的好转，北京成功申办2008年奥林匹克运动会，中国即将加入世贸，预计北京居民的消费水平会有进一步提高，中资和外资的企业会对北京商业用房市场充满信心。位置好，品质优的大型商铺（或店铺）将是他们的首选对象。而小型零售商铺或街面店铺的发展将依然迅速，并随新建住宅小区向城市边缘外移。
估计今后北京主要的商铺集中于以下地段（见表5）。就租金走势来看，未来北京商铺的租金将会随城市GDP的增长呈上升趋势。
表5 北京未来商业用房集聚圈预测
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区位方向 商用物业集聚圈 未来潜力
（星级）
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中西部方位 王府井 ★★★★★
西四 ★
西单 ★★★★★
复兴门 ★★★
西直门 ★
公主坟 ★★★★
中关村 ★★
南部方位 宣武门 ★
前门 ★★★
崇门文 ★
方庄 ★
北部方位 东四 ★★★
东单 ★★★★
建国门外 ★★★★
朝外大街 ★★★★
燕莎桥 ★★★
亚运村 ★
京广 ★★
东直门 ★
望京 ★
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