今年7月13日北京申办2008年奥运会的圆满成功，标志着北京向着国际化大都市又迈进了一步，这对未来六、七年甚至更长时间北京各行各业的发展都有一个深远的影响，也给了北京房地产市场一个前所未有的发展契机。撇开申奥成功后的短期效应不谈，从一个较长的时期看，申奥成功究竟给北京的房地产市场带来了什么呢？笔者观点是――整体利好，分化加剧。
一、持续繁荣、稳定的整体市场
申奥成功最直接的影响是对奥运村周边市场或者北部区域市场的影响，但事实上这不只是一个区域的影响。所谓整体利好，是指申奥成功预示着未来几年北京楼市将会有一段持续、平稳的繁荣局面。
首先申奥成功会使北京的城市面貌在未来七年有一个整体性的提升。北京市已做出了未来5年投资1800亿元用于全市基础设施建设的决定，这1800亿元会投入到交通、网络、环境治理、信息建设、生活设施等诸多方面，整个北京都会因此而受益，城市面貌将日新月异。
其次，北京作为国际化大都市和全国核心的地位会有所提高。巨大的资金注入将会有效缩短北京与国外同等地位大城市在硬件方面的差距，通过举办奥运会，也会让全世界更关注北京、了解北京，从而可以进一步提高北京在国际大都市行列中的地位；同时，在北京为举办奥运做准备的过程中，会得到全国人民的支持与关注，也会提升北京在全国的核心地位。
最后，人气的集聚和经济的发展会使整个楼市较长时间的保持供销两旺。在奥运会举办之前的几年时间里北京的人气会不断集聚。同时，承办奥运会将给北京带来本地区以外的90亿美元的新增投资，这些投资给北京的各行各业（主要是第三产业）都会带来很大的商机，北京经济也会随之更快增长。经济增长会增加就业机会并提高人均收入，也就是说会带来整个城市购买力的上升，这必然会引致对各类物业的需求上升。另一方面，人气的集聚和投资的增加，也会刺激更多的本地或外地开发商投资地产，从而使整个房地产市场的供应增加。
因此，我们说未来几年北京楼市将会有一段持续、平稳的繁荣局面。
二、市中心逐渐北移的城市发展格局得以延续
在整个城市都因奥运而受益的过程中，显而易见北京北部的房地产市场，特别是“大奥运村”区域市场将受益最大，发展最快。而这一切也必然悄悄地影响着北京的城市发展格局。
一直以来，北京的城市发展呈现出市中心北移的趋势，北部城区在基础设施、商务氛围以及城市面貌等各个方面的发展程度都明显领先于城南，北部郊区的城市化进程也远远高于南部的城近郊区。
从房地产市场现状来看，城北的在售商品房项目数量要明显多于城南，其价格水平也显著偏高。仅以伟业指数四环沿线住宅指数的变化就可以明显看出城北与城南之间的差异。北四环区域普通住宅的伟业指数明显高于四环沿线的平均水平，而南四环则低于平均水平很多。
从历史情况看，城北住宅的总体价格水平一直明显高于城南，并且随着时间的推移和城市的进一步发展，这一差距正呈现出逐渐加大的趋势。在未来，奥运村的建设将对城北的发展起到巨大的带动作用，城北的房地产市场也将获得更大的发展动力，由于政策及政府投资力度的不同，北京市城市南北之间的发展差距有可能进一步拉大，延续城市中心北移的趋势。
三、大奥运村地区迅速发展，带动整个北部市场
目前，城北房地产开发较快的区域主要集中在亚运村地区、中关村――万柳地区和望京地区。申奥成功后，政府将大力加强奥运村地区的基础设施建设。奥运村地区的房地产市场也将随之迅速崛起，形成城北最具发展优势和发展潜力的区域市场之一。
今后，原有的亚运村核心区、亚北地区与新兴的奥运村地区将连成一片，共同形成一个超大规模的物业集聚区，我们称之为“大奥运村地区”。它的大致范围：北到立水桥附近、东不超过小营路、西可延续到京昌高速公路、南最远可达北三环。当然，这个区域并没有一个严格、清晰的边界，而更多的是一个心理上的感觉，概括起来其实就是有奥运概念的区域。
根据我们研究中心掌握的资料，目前大奥运村地区仅在售的住宅类项目就有25个左右，总规模达到了840多万平方米（表一），市场的供应量十分巨大，远远超过了望京地区和中关村――万柳地区，成为城北最大的住宅类商品房集中供应区域。
表一：大奥运村地区住宅项目一览
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区域 项目名称 位置 均价 总建筑面积
（元/平米）
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奥运村周边 闻涛苑 朝阳区双泉堡京昌路东300米 4300 600000
地区 星域轩 朝阳区安立路与大屯路交叉口西北 6000 20000
畅清园 朝阳区健翔桥北两公里 4800 100000
中和家园 朝阳区北四环外大屯路南侧 4350 35844
风林绿洲 朝阳区大屯路南中科院地球所对面 7000 390000
亚奥人家 朝阳区健翔桥畔 5400 100000
倚林佳园 奥运村林翠路，奥林匹克公园西侧 7450 180000
小计 5573 1425844
市场吸纳量 300000
亚运村核心 嘉铭园 朝阳区北四环现代花园旁 5980 600000
区 盛和家园 朝阳区小营路西 5900 100000
惠安轩 朝阳区亚运村安苑北里 7700 30000
方圆逸居 朝阳区亚运村安慧北里 5400 23186
阳明国际公寓 朝阳区北四环小营路东侧 7700 30000
亚运豪庭 朝阳区北四环路北，小营路西侧 6200 80000
新荣家园 朝阳区慧忠北里小区内 7300 88000
华亭嘉园 朝阳区健翔桥东南 11000 280000
天创世缘 朝阳区亚运村慧忠北里东南角 7400 170000
锦绣馨园 朝阳区北苑路东侧 5400 70000
世纪嘉园 朝阳区安立路与安苑路交叉口东南侧 8500 160000
千鹤家园 朝阳区北四环安慧桥东800米 6500 360000
欧陆经典 朝阳区北苑路与慧忠路交叉口 6800 480000
小计 7155 2471186
市场吸纳量 800000
亚北地区 万科星园 朝阳区安立快速公路东侧北苑路与洼 6800 260000
里路交汇西北侧
北辰绿色家园 朝阳区亚运村正北12公里 5200 1800000
北苑花园 朝阳区立水桥南羊房 4000 2160000
亚北新区 朝阳区北苑路，西坡子路 4500 60000
时代庄园 朝阳区亚运村正北，公路一环北侧 6500 260000
小计 4785 4540000
市场吸纳量 500000
合计 5600 8437030
市场吸纳量 1600000
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具体来看，原有的亚运村核心区由于开发时间较早，社区较为成熟，开发比较密集，且项目大多入市，所以目前在售项目的供应量已被市场吸纳掉了不少，超过80万平方米。由于市场需求的拉动和区位条件的优势，该地区价格水平最高，住宅的平均价格达到了7115元/平方米，明显高于奥运村周边地区和亚北地区。但由于受用地限制，亚运村核心区的市场存量与潜在供应量相对较小，在未来的市场中，将不会成为市场供应量的主要来源地。而奥运村周边地区与亚北地区由于目前尚处于开发的初期阶段，目前在售项目数量不多，价格水平较亚运村核心区略低，市场吸纳量也相对较少。
同时我们也看到，奥运村周边及亚北地区已推出的项目个数虽然较少，但规模很大，并有一些超大规模的项目存在，这些项目多进行分期建设，开发进度较慢，但潜在供应量巨大。此外，由于在土地供应方面具有明显优势，这两片区域在今后将有大量的潜在项目推出，形成巨大的市场供应，会对未来的住宅市场造成重大影响（表二）。
表二：大奥运村地区部分潜在项目
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名称 位置 总规模
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亚运新新家园 朝阳区辛店村路南 35万平方米
倚林佳园 奥运村林翠路，奥林匹克公园西则 18万平方米（已推出一期）
北辰绿色家园 朝阳区亚运村正北12公里 180万平方米（已推出拂林苑）
闻涛苑 朝阳区双泉堡京昌路东300米 60万平方米（已推出一期）
北苑花园 朝阳区立水桥南羊房 216万平方米（已推出一期）
时代庄园 朝阳区亚运村正北，公路一环北侧 26万平方米
未知名项目1 劳动大厦东200米 占地25万平方米
未知名项目2 民族公园对面，四环路北侧 约3－4万平方米
未知名项目3 安慧桥东南角小关地区 15万平方米
未知名项目4 大屯路附近 30万平方米
未知名项目5 天创世缘对面 约10万平方米
未知名项目6 北苑家园南侧 30万平方米
未知名项目7 北四环南小关 约15万平方米
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四、整体楼市稳步发展下分化的趋势不断加强
这里所谓的分化是指今后北京楼市在不同分布区域、不同物业档次、不同时间段以及不同专业化程度等方面产生明显的分化。
1、区域住宅价格分化与性能价格比的上升
首先，我们认为今后一段时间内由于低价位新盘的比重会不断上升，导致全市住宅的加权平均价格会稳中趋降，但城乡结合部和部分郊区会由于基础设施的真正改善而受益，导致现有楼盘升值和新楼盘的性能价格比上升。整体价格的趋降是在楼市繁荣的背景下由于供应的持续增长和成本的缓慢下降导致的；而个别边缘区域，特别是北部受奥运村建设影响的城乡结合部，由于道路、场馆等基础设施的兴建使区域成熟度迅速提高，带来楼盘升值。值得指出的是：不管是哪种情况，都将伴随着住宅产品性能价格比的上升，从而带给购房者更多的实惠。
2、居住物业两极分化，高低价差进一步拉大
其次，居住物业的档次会进一步拉开，呈现两极分化的趋势，今后高价房的价格可能更高，而低价房的价格也会更低。由于申奥成功以及不久即将加入WTO，北京的国际地位和核心地位增强，来自外籍和外地人士的居住需求会不断增长。因此我们预测在一些有概念的好地段会出现更多的高品质、高价位的住宅，直至顶级豪宅；同时，筹办奥运会带来的基础设施改善会促进住宅郊区化的不断发展，而住宅郊区化必然带来更多的低价位住宅。
对于大奥运村地区来说，分化的趋势也是必然的。一方面，在紧邻场馆、配套条件最好的一些位置会出现真正的豪宅，其价格有可能达到CBD内现有住宅的价格水平，即1000－2000美元/平方米。另一方面，大奥运村的边缘地带，如亚北地区可能由于供应量放大，竞争激烈而出现更多的低价位普通住宅。
3、大奥运村的房价在整体看涨的背景下，不同时间段会呈现不同特征
从申奥成功到举办奥运会期间，不同的时间段，大奥运村地区房价的走势也略有不同。
近期内，由于政府在基础设施建设方面的投资落实到位仍需要一段时间，所以申奥成功对房地产市场利好影响将主要来源于客户对未来预期值的提高：从目前到奥运会开始，大奥运村地区的房价都会逐步提升，但这种价格变化并不是匀速上去的，未来的两三年内，由于申奥形成的客户人气已经形成，而城市基础设施也的确得到了改善，但是许多计划开发的项目都尚未形成有效的市场供应。这时大奥运村地区会表现为需求量上升，供需两旺，价格平稳上升，是区域内已有项目的受益阶段；此后，由于新开工楼盘的有效供应逐渐形成，而新增基础设施的人气带动作用也逐步平稳，供需会逐渐平衡，表现为价格的缓慢上升甚至局部停滞。
4、物业类型的丰富和分化决定大奥运村地区不会是单纯的居住大社区
亚运会以后，亚运村地区迅速兴起，并逐渐向大型居住区方向发展，特别是1997年以后，由于众多的房地产开发商看重了亚运村区域已有的配套设施，住宅开发量不断上升，住宅项目不断在此扎堆。
至1999年底已经有许多开发商开始将此区域作为一个北京中央生活区的概念向市场推出，即所谓的CLD.那么奥运会的举办会加强这种概念吗？我们认为更大的可能性是出现物业类型的分化趋势，居住功能仍将为主，但不会再现目前亚运村地区内销住宅占绝对主力的局面，外销公寓以及酒店式、服务式公寓的比例会明显上升。
同时，围绕着大型体育设施、商业设施会形成一些小型商务区，在这些小区域里，居住功能会弱化，办公、服务的功能会得到加强。
总的来看，申奥成功无论对于北京市总体市场还是大奥运村的区域市场都是一个难得的发展良机，在整体利好的大背景下，我们更想强调分化的趋势，只有针对不同区域特点专业化开发才能有效规避市场风险，同时也能促进整体市场健康、协调、稳定的发展。 | 
