世界经济下滑，北京房地产会怎样？北京楼市到底有哪些泡沫？北京楼价何时见底？跌幅多深？
目前包括美国、日本等国在内的世界经济一直在下滑，而中国经济相对稳步发展，且申奥又获成功。在利好、利空消息杂揉的大的经济背景下，到底应该如何把握北京房地产的大势？消费者置业到底应何去何从？不久前记者走访了房地产业界资深人士、北京环宇信达行总裁邓智仁先生，请他就世界经济下滑对北京房地产的影响、北京楼市的泡沫、空置房的危害及成因、商品住宅的价格走势等一系列问题，谈了自己的看法。以下就是他对上述问题的主要观点。
■世界经济状况不好，对北京房地产市场没有什么负面影响。但这并不意味着楼价会升，楼价不可能挺下去。
1997年亚洲金融风暴时中国是没怎么受影响的国家。这是因为中国的经济是比较特殊的，算个特例。一方面中国经济的基数比较低，发展要相对容易一些，就好比工资从100元增加到120元是比较容易的，而要从10000元增加到12000元就比较难了。另一方面中国的经济是多元化的，好的因素如经济持续增长、申奥成功等等与不好的因素如企业的不景气、股市泡沫等都同时存在。所以，中国经济的状况不仅不好把握，而且与世界经济也不是那种非常紧密的、牵一发而动全身的关系。
目前虽然美国、日本等国以及香港、台湾等地区的经济在下滑，但它对北京房地产市场的影响还没看出来。当然，中国大陆以外的经济不景气导致游资很多，他们很想进入中国房地产市场。但他们的进入与1992年不同，那时他们很盲目，现在则完全不同，他们很慎重。我认为这么多钱投进北京房地产市场并不等于市场的繁荣，他们不是来买楼的，而是开发，这会导致供应量加大。有些人基于即将加入WTO和申奥成功的事实，认为今后北京的外商会大量增加，进而对商品房的需求量会大增。对于外商增多这我不否认，但外国的公司多了，并不见得外国人多，因为外企员工本土化的趋势越来越明显。
总之，我认为世界经济状况不好，对北京房地产市场没有负面影响，但这并不意味着楼价会升，楼价不可能挺下去。
■北京房地产市场确有泡沫，具体说有四点。我认为北京的业主们现在应该坐“桑塔纳”，而不是坐“奔驰”。
说到北京房地产市场的泡沫问题，我认为确实存在泡沫。
有些泡沫如对未来的预期过于乐观啦，把将来的钱现在花了等等，这些都是平平常常的，我们就不说了。我想说的是很具体的。
第一，北京的商品房已经开发了两三年了，是应该总结和反思的时候了。据我了解目前按揭贷款买房的客户不还或延期月还款的比例达到25％左右，这与香港、新加坡以及欧美国家的差别很大，他们是……5％。那么现在为什么还没反映出来呢？是因为所有楼盘都是开发商做全程贷款，客户不还款开发商会拨过来。今年初银行方面已经注意到这个问题，所以用于买房的贷款已开始收束。
第二，我从不少开发商方面了解到，物业管理费不交或拖延的也有25％左右。现在很多人不知道，实际上物业管理是赔钱的，办公楼是赚钱的，住宅确实是赔钱的。物业管理本来就赔钱，再有那么多不交的，结果是更赔钱。
第三是地下车库的问题。现在使用率非常低，很多人都是把车停在地上面。有一个建筑师跟我讲，他住在一个小区，一到晚上许多车都停在地上面，他们不愿多花钱把车停在地下车库，还是习惯于停在地上。
第四，现在许多小区都有会所，但是它的使用率都不超过10％，因为去会所就会有费用问题。
以上这几个方面都反映我们现在存在虚浮现象，许多业主买了房子根本没考虑好能不能住下去。住就要付物管费、车库费、安洁款、会所费用，这些方面的广告宣传也有泡沫的成份。现在北京的居住水平应该是坐“桑塔纳”，而不是大家都来坐“奔驰”。这些就是虚浮，就是北京存在的问题：
买得起根本住不起。
■北京大量空置房的存在对银行对买家都形成很大压力。
为什么不降价卖出？因为相当一部分用于开发建设的钱不是或不全是私人的。
我认为北京商品房的空置率不象海南、广东那么严重，但是象现在这样发展下去空置率会越来越高，主要原因是房价这么高，买房人承受不了。楼价不仅过高而且不合理，造成人们根本住不起。假如楼价能跌下20％，大家就不会是这样。这种现象带来什么后遗症呢？就是明星楼盘的问题。明星楼盘我认为是一种炒作，现在造成你明星楼盘都出现问题，谁还敢再买预售楼？两年前我就讲买预售楼不是美梦的开始而是噩梦的开始。这种情况就产生一个心理问题，他没有信心，对前途没有信心，他就没有购买的欲望。他们可能有钱，但是不买。所以我对明星楼盘非常反感，因为消费者连现房都没看见，你怎么能叫明星楼盘，所以我认为这是误导。
目前存在这么多的空置房，这对银行构成很大的压力，对买家来讲也有很大压力，他不急于买了，因为他看到楼价可能会跌，所以空置房造成的社会影响是非常厉害的。你看看海南，看看广东，大量的国有资产的流失，大量的浪费，总之造成很多很多问题。
空置房大量存在的问题是很可怕的。虽然北京不是很严重，但现在却出现很矛盾的局面。一方面那么多需要住房的人由于房价高而买不到，另一方面开发商想卖却卖不了。为什么宁可让房子空着却不降价卖出呢？就是因为钱不是他的，假如用于开发建设的钱都是私人的，就没这样的问题。
■北京市场今后的走势一是价格走低，二是房子越来越好。大约明年底左右见底，平均跌幅将为15％左右。
关于房价要降的问题，我认为应该更准确地说是住宅。
外销公寓从1995年已经跌到1998年、1999年了，所以这一部分已经没有太多的下跌空间了。住宅是肯定要跌的，除了3500元以下的之外。我认为远郊的跌幅小，三环以内的跌幅大，7000－11000元的楼会跌得最厉害。现在有些人说没看见楼价降，反而是有些楼盘还在涨，实际上这些人看到的是没有可比性的现象，没看到不跌或上涨的楼盘比过去的品质不同了。目前，楼价正在暗降，即便价位没动，品质也不同了。
至于房价要降消费者是否应该等一等的问题，我认为消费者已经在等，从目前市场成交量的状况看是很明显的。但是申奥成功后，市场又有了一些兴奋，不过这个时间不会太长，我认为也就是三个月左右的效果而已。为什么呢？因为要想楼价升必须需求量大于供应量才可以。另外申奥成功并不代表你口袋里多了钱，没有代表老板的生意马上好了，申奥的效果要到2007年后才会产生。最近有网上的人跟我争论这个问题，说申奥成功是好事，难道楼价还会跌吗？然后我就跟他讲，你认为申奥成功了，经济状况就好了，那为什么成功后股票一直在跌呢？
那么消费者买房要等多久呢？我认为到明年年底就差不多了。我有个朋友问我现在买什么楼盘好，我告诉他假如买房为投资根本就不是时候，而且你们也未必有这个眼光。根据我的经验投资房地产比投资股票还难。当然买了住还是可以的，但投资不行，我认为北京没有具备投资价值的房，假如我要想投资买房的话，我会选择上海。因为上海跌了这么多年，而北京还没跌完。
总之，我认为今后北京住宅市场的走势，一是价格走低，二是楼房越来越好，明年花6000元买的房子肯定比今年6000元的好。以北京生活水平来讲，等楼价跌到底的时候应该可以花5000元左右买到今天7000元左右的楼房，不见得肯定是明年年底那么精确，到时候我会在网上讲。我认为到明年年底左右，具有可比性的平均楼价的跌幅在15％左右。
我有一个朋友买了一套CBD圈内的高档房，现在想按原价卖出去。其实按原价卖已经赔了利息，但已经卖不出去了，这个例子就很能说明楼价在降的问题。 | 
