目前北京市房地产业争论最激烈、最关心的话题是北京市的房价是否合理以及房价的涨跌趋势。对此，安邦集团研究总部最近的分析指出，北京的发展趋势是在中国加入世界贸易组织已成定局和北京申奥成功的条件下，北京市的房价将先跌后涨。
分析房价，不应只看短期走势
北京市1995年到1999年住宅每平方米平均售价为3505、3865、5478、4769、4787元；2001年6月份公布的2000年北京市住宅价格是3995元/米，但应当注意的是，1999年是北京首批启动经济适用房建设，到2000年经济适用房入市，可以说2000年北京住宅价格统计数字走低，与经济适用房对商品房市场价格的冲击有很大的关系。严格地说北京2000年商品房价格是每平方米售价为4557元/米，2001年达到了4771元，从4557元到4771元比较肯定是上涨的，但这个幅度并不为过。以1999年北京市住宅价格4786元每平方米为标准和今年的4771元比较，房价算不上大幅上扬。因此对房价的正确表述应当是：全国房价上扬，北京的房价最高。
经济增长的拉动作用
上半年，我国经济增长了7.9％，从拉动经济增长三大要素之一的投资因素来看，固定资产投资起到了重要作用，而房地产投资在全社会固定资产投资中也占了相当的地位。北京市2001年上半年房地产投资占了固定资产投资的一半。从这个角度看，房地产投资对北京经济增长起了一定的拉动作用。但对房地产投资的增长势头必须持全面客观的态度，如何促进房地产投资对经济增长的积极因素，减少乃至防止它对经济增长的负面影响，是各级政府一直关注的事情，而高房价对“房地产泡沫经济”的产生起着杠杆的作用。
由于土地资源的高度稀缺和城市住宅的总量短缺，导致了市场供给的刚性和需求的旺盛。高回报、高风险的行业特征容易诱发投机行为，往往造成“泡沫经济”的虚假繁荣现象。
泡沫是怎么来的
造成房地产泡沫的关键因素是：在经济发展过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素的价格会增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，因此价格的上涨也会最大。尤其是北京这样的大城市。在经济增长过程中，大家预期土地价格会快速上涨，为赚取土地价格上涨的资本所得，许多人将大量资金投入到房地产业，因此更加速了房地产价格的飙升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆以购买到的房地产为抵押，向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，而且房地产的价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以银行发放过量的房地产贷款。但不幸的是，当经济发展的速度由于各种原因放慢时，价格跌得最惨的也是供给弹性最小的房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下跌，为保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下跌，泡沫随之破裂。做八成贷款的客户，当价格下跌至二成以上时，必将拒绝还款。原来万元一失的房地产抵押贷款也就成了不良的呆帐、坏帐。这两年间，内地房地产高速增长，最主要的支持来自银行贷款，其主要特点是投资成功了，收益归投资者，万一失败了，烂的是银行的帐。这和财政赤字一样，可以维持一时却不能长久，总之难以消受。应该说，目前央行采取的取消零首付贷款等一系列政策也有这方面的考虑。
影响房价的主要因素分析
在目前北京房地产开发中，土地出让方的土地转让价格不断上升，在热点地区，土地转让方的要价上升幅度超过年率10％。在考察房价走向时，要把这个要素弄清楚。例如：CBD区朝阳门桥现外交部大院，90年代土地出让方和市政府的土地要价是7个亿，当时被认为是北京市政府“宰”了中央政府一刀，张百发为此没少挨骂。
而最近CCTV在北汽摩厂拿地皮，光是给土地出让方就给了14个亿，还不算开发时要交给政府的土地出让金。100％的上涨率，这就是推动房价上扬的动力之一。
政府收取的税费能降下来吗？政府目前在程序性收费及税种合并减化等方面做了不少努力，但这对房价的影响较小。占政府房地产收入最大份额的是土地出让金。现在是除了经济适用房政府主动减半外，对于商品房土地出让金并没有下降，而是上调，例如，今年CBD区的土地出让金比去年就上调了20％。今后，政府需要越来越多的钱投入基础建设，那这钱怎么来？还要继续收。
开发商经营成本和利润率能降下来？人所周知，房地产经营成本大概在各行业中是领先上涨的，这也是为什么房地产从业人员领先成为社会高收入群体的原因。业内的情况是，老板级年薪有数百万，一个工作若干年的年轻经理年薪20万左右的大有人在。试想，谁会在未来冻结自己的收入或主动降薪呢？经营成本里广告，公关，商务交际哪一块费用能将下来？至于利润率这一块，市场规范化经营和市场竞争加剧倒是可以挤出水份，但能挤出多少？可以说是有限的。
通过以上分析，在判断出房价上升的总趋势的同时，还要注意到房价下跌的具体情况。房地产行业价格波动一般可以分为两种：一种是整个行业周期性波动，一般是房地产市场中泡沫较大的部分下跌，而不是整体均衡下跌。这部分抗跌性差的房子一般来说是投资类高档房；而社区环境不成熟的新区也会受到冲击。另一类房价下跌是政府干预下跌，主要是在市场低端，以便政府设置社会安全阀，调节房价与群众购买力之间的差距，而这种调节的市场后果往往是市场价格更加分化。 | 
