相对于商品房的购销两旺，北京二手房市场可说是雷声大，雨点小，始终火不起来，原因何在呢？作为房地产律师的杨先生阐述了自己的一家之言
■二手房的法律风险较难规避
国家近期对于商品房市场的监管力度加大。但对于二手房市场可就不是这样，有关政府部门至今没有出台二手房交易的合同示范文本，也没有出台二手房交易程序的具体规范或相关文件，在二手房交易过程中，买卖双方基本可以说是摸着石头过河，双方互有疑虑。
■审验二手房的产权风险比较困难
在二手房交易过程中，购房者必须审验卖房者的产权证书。发现有关产权文件是否伪造涂改的最有效办法，是到有关政府部门查询，虽说从法理上讲每个公民对政府都享有知悉真情权，但在现实情况下，一个公民如果没有法律特别赋予的权利（如律师），想要查阅能够证明产权真实情况的相关证件还是比较困难的。
■旧房评估存在风险
通常要经过讨价还价来确定。购房者并不知晓二手房的价位行情。作为卖房者而言，他要关心房子有没有卖亏，即便没有卖亏，他也要关心个人的税费承担问题，政府对于卖房者征收的个人所得税税率过高，使一些卖房者望而却步。
■买卖之间存在信用危机
这种信用危机迄今为止尚无一个合理解决机制。作为个人的卖房者签订二手房买卖合同，即便订立了一个天衣无缝的合同，如果卖房者携款而逃，交付给购房者的又是一个无法办理产权过户的房子，购房者也无计可施。国外是如何解决这个矛盾呢？在美国每个人都有一个自己的个人信用账户，如果这个人生活中有违法或丧失信用的行为，就被记入个人信用账户，日后会遇到诸多不便（例如创办公司、向银行贷款等）。我国目前还没有个人信用制度，个人之间彼此互不信任，致使房产交易凡是牵涉到个人房方面均不太顺畅。个人信用危机的后果是经济效率的迟缓，很多本应成交的交易因相互之间的提防而不能成交。
■银行放贷过于谨慎
这种行为导致二手房市场资金周转困难。如果我们将目光转向商品房市场，就会发现大部分商品房购房者在付款方式上都选择了银行按揭贷款。这是因为现阶段大多数购房者都不具备一次性付款的能力，所以只能选择银行按揭贷款。而在二手房交易过程中，银行出于会计准则上的谨慎与稳健原则，对于二手房交易的贷款审查程序比商品房按揭贷款要严格得多。为什么呢？其一，在商品房按揭贷款中，开发商通常会提供阶段性抵押担保，在产权未过户给购房者之前，如果购房者不还款，开发商要向银行承担连带责任。而在二手房交易中，作为个人的卖房者不可能提供什么有效的担保，即便以自己的房屋作为抵押，变现能力也很差，银行通常不会予以采纳，所以也很难提供相应的贷款。一个很明显的例子，在北京市，绝大部分银行都可以办理商品房按揭贷款，而向二手房提供按揭贷款的银行则很少。向二手房提供公积金贷款的途径更是被封死。在大多数购房者尚不具备一次性付款能力的情形下，过严的贷款审批程序只能严重挫伤广大二手房购房者的积极性。 | 
