今年4月北京市成立土地整理储备中心的消息传来后，北京的开发商开始在盖房子、卖房子的同时，忙着圈地。7月13日北京申奥成功，最高兴的也是开发商，北京的开发商、外地的开发商都竞相在北京“拿地”。随即，有关方面又传来了闲置土地管理办法即将出台的消息：闲置一年不开发的土地将无偿收回……
圈地热会不会给北京楼市带来“虚火”？开发商急着在北京跑马圈地是不是赶在土地中心实施相关政策前，低价储备土地？闲置土地管理办法的出台对“圈地运动”有没有影响？土地中心能不能平抑房价？土地中心的成立将对北京楼市产生什么样的影响？……这些问题一时间也成了房地产业内外人士谈论的热点话题。
本报特邀请来了北京这一轮“圈地”运动的参与者——在北京的四环与五环间营造新市镇的华远房地产总经理郭钧、已拿下北京6块热点地块的珠江房地产总经理谢强，和众所周知在北京拿地比较困难的北京万科总经理张力，以及致力于北京房地产土地市场研究的清华大学房地产研究所所长刘洪玉作为嘉宾，就购房人和开发商共同关注的土地话题对话。
■主持人：余美英
■嘉宾：华远房地产总经理郭钧
珠江房地产总经理谢强
北京万科总经理张力
清华大学房地产研究所所长刘洪玉
■时间：2001年8月20日下午2时到5时
■地点：北京青年报大楼20层2001会议室
■北京楼市今年掀起的“圈地”热，是不是开发商对新近成立的土地中心的“条件反射”
主持人：今年，北京房地产市场关于土地的热点话题不少。先是北京市政府成立了土地中心，要代表北京市政府垄断土地一级市场；继而开发商掀起了新的一轮圈地热，首创、天鸿、城建、福建金源、香港金马、珠江骏景、大连万达等公司相继加入这轮圈地热。7月13日后，圈地运动越演越热，华远在东、北、南面的四环与五环间都定下了不小的“新市镇计划”，珠江房地产一口气拿下6块地。在北京向来拿地比较保守的万科今年的动作也不小，除了京沈高速路边的青青家园外，还签下了天秀花园的一块地。这一轮圈地运动，除看好北京房地产市场的发展前景外，是不是也想赶在土地中心开展工作前以便宜的价格储备一些土地？有人认为，这轮圈地热和前几年北京出现的圈地热没什么区别，将给北京楼市带来虚火，这种担心有道理吗？另外，储备这么多土地，不可能同时开发，闲置土地管理办法的出台对你们有没有影响？
谢强：对发展商来说，首先是要先拿土地，没有土地，拿什么做房子。
其次，房地产公司要可持续发展，也必须要储备土地。所以，开发商储备土地是正常的举动，这不能叫圈地。像华远、万科以及我们这样的大公司是想长远发展的，而要长远发展，没有土地是不行的。珠江最近又在北京注册了一个新公司，这样，我们就在北京注册了四个房地产公司。我们这样做目的是为了把北京这个盘切开做，把每个项目都做好，与盲目圈地是两码事。
但最近，我从北京青年报看了一则消息，说北京对闲置的土地要进行管理，如果一年不开发的话，要收回。另外，从销售看，现在北京卖房子的门槛也高了，楼必须盖到一定程度，银行才给买房人办贷款。这都是对北京楼市的一种规范。我认为政府的这些做法是对的。
但政府出台政策，有些东西必须配套起来。比方说，政府出台闲置土地管理办法这项政策，目的是为了防止有人炒地，这我们是赞成的，但政府规定，一年不开发就要收回，我觉得不太妥当，比如说从目前看，开发商从拿到土地到办完手续，至少需要8个月，加上拆迁，没有一年的时间开发商开不了工。这样看的话，规定一年就要收回就不合理。所以，政府出台政策，一定要配套起来，不要一刀切，而应该有层次地进行管理。
郭钧：在北京开发商拿地可以有几种渠道，按通常所说的一手地，二手地来说，一手地主要来源有三类：一类是城市发展的新区，主要是城市规划的新区，或是卫星城，或是乡镇；一类是城市用地功能的转变，如污染工厂搬迁，建成商业或居住区；还有一类就是危房改造。从我现在总结看来，基本上这三类项目应该是一手土地，开发商可以和工厂、区县政府和乡镇直接签约。从北京房地产市场目前的情况看，这也是主要的土地供应。二手地就多了，比如谢总拿到地后，再卖给我，这种情况在北京就多了。一手地的三种来源实际上可以归纳成两种，一种是城市的发展，一种是城市的更新，在郊区就是城市的发展，在城里就是城市的更新。
那么，在这个意义上，先从政府层面上看收回或统一来做的问题，我觉得从北京的情况看，闲置土地管理政策比较笼统，没有针对性，因为这三种土地拿地的方法是有不同的协议条件，而这个管理政策针对的是批租，你签了出让合同，你不动就收回，而我们和乡镇、工厂的协议本身不需要立即去交出让金的，不存在开发快慢的问题。从这个层面看，这个政策对我们这样的理性、专业化和规模化的公司不是坏事，没有任何问题，相反是好事，而限制的只是那些有炒地投机心理的公司。
从舆论层面看，大家最近都在说“圈地运动”。我觉得实际对一个开发商而言，土地储备是非常必要，也非常重要，因为土地是房地产最主要的元素。但就北京来说，北京带有盲目抢地性质的圈地已不是第一次，1992年到1995年，许多开发商也是大量盲目抢地，到现在，他们手上还有很多地都是当时“抢”的，而且，那时价格比现在还高，就是说，你现在拿地价格比当时拿地还要低。这个道理就很明显了，并不是说你抢到地，就必然能升值，必然就有炒作机会。我们现在拿到的地都比1992年到1995年拿地价格要低。
那么，今天如果还有人盲目抢地，会不会重蹈覆辙，我觉得不好说。中国的发展商不成熟，前车之鉴应该考虑。当然，按房地产开发理论，应该在市场低潮的时候拿地，高潮的时候出地，但我们的步点没有调整过来，在低潮的时候，我们还没有成熟，往往在高潮的时候拿地。所以，我觉得第一个问题是圈地——土地储备是必要的，但要理性地看待土地。
第二个问题是圈什么样的地，储备什么样的地，这个非常重要。判断土地储备的价值，不同的公司有不同的判断。在这个判断下，每个公司都会去储备他认为有价值的土地。但在这个问题上，我认为，同样一块地，在不同的开发商手上，价值是不一样的，不会是每个人、每个公司的判断都符合发展趋势，但总有一个是最切合当时的市场的。如果我们的发展商没有成熟的市场趋势的战略考虑，那么你储备土地也许就储备了风险，从这个层面看，我们的土地储备应该是根据市场预期做的。
第三，讲土地储备还有一个问题是，我们不能单独地把土地作为一个原材料看，狭义地讲土地储备，讲圈地运动，这对现在不成熟的发展商来讲不够。而是应该把土地资源从广义角度看土地储备，把土地资源看成市场资源。
现在北京的发展商，注重品牌、人力、业务等资源的储备可能比去单纯地做土地储备还要重要——有许多开发商拿到土地后，基本上不做，不是资金的问题，而是因为操作不下去。
对发展商来说，更广义地讲圈地，就是讲未来的市场资源。我们不妨做个预期，如果这样发展下去，在未来5年后，北京房地产的市场资源被哪几家给瓜分掉了，万科占多少，珠江占多少，华远占多少，其他人占多少，而且他们的产品又瓜分了不同的客户资源——这个层面的客户群是华远的客户，那个层面的客户群是万科的，如果上升到这个层面上的市场的竞争，上升到这个层面的资源储备，我觉得比单纯地去谈狭义的圈地更有意义。我看到一个商业杂志讲IT业的圈地运动，他们就是从这种市场份额的角度去看各个公司的发展，我觉得这个就比较好，是放在更高层次上的圈地运动。
过去华远本身是在城里开发项目，这次，我们做了新区的发展战略，做了新市镇计划。到现在，新市镇计划土地储备可开发的建筑面积已经超过了300多万平方米，而我们在城里的土地储备可开发的建筑面积在200多万平方米，新市镇的土地储备已经超过了我们在城里的土地储备。但这并不意味着华远不再做城里的项目，而是说原来我们做的相对高密度的城里的住宅产品，而现在我们又增加了一个新的产品系列——低密度的新市镇产品。我们非常珍惜北京的发展给我们带来的这个比较有潜力的市场机会。我们认为这个新的产品增长性很强，必须适当地向这方面转移。所以，我们在东、北、南部都有这样的计划，比如在大兴黄村卫星城，我们第一个新市镇计划——翡翠城就即将推出。
刘洪玉：目前北京市出现的“圈地热”，主要是开发商受“申奥成功”、“加入WTO”等利好因素的影响。北京市房地产市场一直比较平稳、市场空间比较大、盈利空间相对国内其他城市也比较大，也是重要原因。与土地整理储备中心的成立没有太大的关系，因为该中心在短期内很难在北京市土地供给中发挥举足轻重的作用。
■在北京，许多开发商都认为拿地方式决定房价的高低和利润空间的大小，那么，北京成立土地储备中心能否平抑房价
主持人：我听很多开发商说起过，在北京，拿地的成本决定房价和利润的高低，土地中心的成立，会不会影响北京的房价？
郭均：我觉得你的第一个问题，关于土地成本的事，张总来回答最合适。
主持人：对，万科应该对土地成本比较有体会。
郭钧：我先谈我的观点：房价、利润和土地成本不是简单一对一的。你如果直接把土地成本和开发成本一对一地去理解，这是错误的。有些人土地成本很低，但他的利润更低。
谢强：有的人把土地送给他做，他也做不出利润，这里就要讲土地价值的体现。
张力：或者说是土地价值的最大化，不同的人做同一块土地，肯定有不同的体现，郭总的意思大概就是这样。同样一块地，有的人做可能卖每平方米3000元，有的人做可能卖每平方米7000元，就看谁能把土地价值最大化。
主持人：但我觉得在目前北京房地产市场上，价格还是起到作用，多数购房人不会因为万科星园的土地价值体现得比周边的楼盘足而舍弃周边低价楼盘，花高价去买星园——我的意思是如果土地成本低，在同一个利润空间，是不是在房价上就有了优势？万科在深圳、上海都有项目，万科在这方面应该有个比较，体会是不是应该比较深？
张力：万科拿地，基本上是按市场运作。可能大家都觉得万科在北京城里拿不到一手地，只能在郊区拿地。实际情况不是如此，万科不是不能，而是有意不这么做。
不论是在深圳、上海还是北京，万科拿地和企业的发展战略是分不开的。
从宏观看，从去年开始，经过七八年的积累，万科开始大规模扩张。在这种前提下，万科拿地有两个着眼点，一是开发周期要短，二是拿地后产品走差异化路线。因为，作为上市公司，万科每年都面临要向股民回报，所以，不论是一手地还是二手地，万科考虑的是开发周期要尽可能短。而城里的地块一般动迁量大，开发周期有可能因为拆迁等方面的原因面临无限期延长，资金投放量大，不适合万科这样每年都要向股民回报的上市公司，所以，万科选择的是郊区化战略，城里的开发项目相对就较少。
万科在北京拿不到一手地实际上是一种错误的看法，实际上，万科在郊区拿的地都是一手地，像万科城市花园、万科青青家园。从产品差异化策略上看，星园、青青家园包括最近万科在百万庄天秀花园拿的一块地走的就是这条路线。对于星园，我想强调一下，实际上的星园当时拿地的地价与周边楼盘相比，不是很高，是符合现在的平均利润的。
另外，从节省资金的角度看，拿二手地不是坏事。二手地不用拆迁，市政条件也好，可以缩短开发周期，节省资金。
郭钧：土地价格只是房地产价格的一部分。北京的房价不会简单地因为土地中心的成立而降低。土地拍卖在市场竞争的体制下，本身会不可避免地产生这么一种现象：土地的成交价格高于它本身的价值。而现在，很多发展商拿地，实际价格是要低于它的价值的。
所以，不妨在商业性很强的区域去贯彻公正、公平的拍卖。
主持人：大多数发展商不会因为拿地比较便宜，在定价的时候，考虑把销售价格定低点——北京目前的房价状况就说明这个问题。我也同意张总所说的政府统一来拍卖土地有可能会提高发展商拿地成本，但未来的竞争会不会让开发商挤压利润空间，把房价定得相对合理点？
郭钧：发展商在去竞拍一块土地的时候，对利润和成本是经过周密的计算的，只有合适了才会去。另一方面，如果市场上还能以别的形式拿到地，发展商为什么要用高成本参加拍卖拿地？另一方面，在拍卖一级土地时，真正敢出高价的反而是那些非专业的、扰乱市场的项目公司。
张力：土地中心的成立会对北京的房价有影响，但这是一个过程，需要时间，不是说这个政策一施行，房价就能降下来。因为：
一方面，实行一级土地拍卖会规范土地市场，抬高开发商进入房地产市场的门槛，杜绝那些没有经济实力、通过人情地、关系地炒作发财或通过预售资金来开发的项目公司进入市场，给那些有实力、专业化强、搞长期经营的开发商公平竞争的机会，让北京楼市回归理性。
另一方面，平抑房价是需要时间的。政府控制一级土地市场能降低房价，不是因为土地中心的成立本身会降低房价，而是在规范化的操作过程中，政府把拍卖收回的地价款用于市政建设，快速便捷的交通、良好的市政基础设施会使城市的各个区域呈现均好性，从而使房价下降。
因此，土地中心的成立能否平抑房价，还得看操作过程中资金的投向情况如何。
主持人：大家都认为北京的房价高和一部分地产商在其中炒地分不开，那么，一级土地由政府统一拍卖，能不能过滤市场，让这些炒地的地产商下课，从而让房价回归合理？
郭钧：能不能过滤市场，还得看筛子的筛眼有多大即从市场看，得看这种土地供应占整个土地供应量多大比例。
主持人：刘教授，您怎么看这些问题？
刘洪玉：应该说房价的高低与拿地的方式没有直接关系，因为房价是由某一种类型的房地产市场的供给关系决定的。但拿地方式与开发商的利润空间有关系，通常一手地比较便宜，开发商利润中包含了土地开发的利润，使总体利润空间增加。成立土地整理储备中心的目的主要是增强北京市政府在土地供给数量、时间上的调控能力，规范土地一级市场的运行，为开发商创造一个公平竞争的环境。此外，在政府能确实垄断土地一级市场的情况下，政府通过调整不同时期土地供给的数量，就能间接地影响房地产市场的价格。
例如，如果增加土地供给，使房价下降；或通过减少土地供给，提高房地产市场价格。所以说，成立土地整理储备中心，为政府在将来（土地整理储备中心有足够能力的时候）调控房地产市场价格提供了一个可供选择的手段，土地整理储备中心调控房价（不仅仅是平抑，有时还要刺激房价上升）的能力在短期内也难以实现。
■北京房地产市场目前存在项目开发与城市区域规划相脱节的弊病，致使许多城区、边缘集团、卫星城出现因区域“整体形象”欠佳而降低区域房地产品质、拉低房价的现象，土地中心按规划拍卖地块能解决这个问题
主持人：目前，北京的房地产开发和区域城市规划脱离的现象比较严重，像亚运村、大兴等地区，楼盘盖了不少，其中也不乏好项目，但由于楼盘与楼盘之间各自为阵，相互之间没有衔接，区域整体形象不佳。而随着人们对环境要求的提高，这种不太赏心悦目的区域城市面貌开始对这个地区区域价值和房价产生负面作用，高楼林立的亚运村房价下落就是一个例子。按有关方面的说法，即将成立的土地中心将按北京城市规划的要求对地块进行拍卖。
那么，上面的问题是不是就能解决了？
郭钧：实际上，你说的是区域土地价值能不能得到最大程度实现的问题。
有些区域发展不协调，土地中心成立后，这个问题也不一定能解决。因为：
第一，我认为这不是土地供应的问题，而是城市规划能不能与城市发展相衔接的问题。目前，北京的城市建设太快，城市规划工作实际上是滞后于城市发展的速度的。即便是政府拍卖，如果城市规划跟不上一样会产生这个问题，望京就是一个例子。望京新城、方庄是一个开发商（北京市城市开发集团），但现在结果如何？照样是楼与楼、小区与小区之间不衔接，城市面貌不协调。
第二，这种城市面貌的不协调是不可避免的，不是政府按控制性规划进行土地拍卖就能解决的。因为政府的控制性规划不可能具体到楼的形状、外立面、色彩，而开发商在做项目时，经济实力和心态的不同决定他盖出的产品肯定是不同的。另外一个方面，也正是因为这些不同，各个区域的城市面貌才会富有变化。
实际上，现在各个区尤其是一些卫星城的发展已在注意这个问题，如大兴。大兴黄村卫星城作为规划较早的一个“卧城”，在80年代就开发了不少小区，不过那时主要是被动接收拆迁居民，因此，小区的品质、环境等不是很好。随着房地产市场的发展，京开高速路、四环的开通，五环的兴建、绿色隔离带工程的启动，大兴有关方面已经开始注意这个问题，变被动发展为主动发展。作为离北京市区最近的卫星城，目前，大兴有关方面正在请有关专家对黄村卫星城的新区进行统一现代化的新规划，目的就是提高区域整体形象，使土地价值得到最大化程度的体现。
谢强：这个问题实际就是规划的问题，与土地供应方式无关。拿你刚才提到的亚运村来说，如果城市道路规划得合理些，安慧桥不出现现在这样的堵车情况，恐怕亚运村的住宅品质今天也不会下降。
张力：土地拍卖只是把原来市场上不规范的用地形式转变成一种市场化的相对规范的用地形式，并没有改变其他的东西。实际上我觉得北京的城市规划滞后，不是相关部门能力不行，而是北京的城市发展太快，规划速度跟不上建设发展速度；另一方面也是因为北京城市规划还带着计划经济色彩，而房地产开发完全是一个市场化的概念这个矛盾所至。
另外，这也是城市区域规划滞后与各个小区发展商必须具有一定前瞻性这个矛盾产生的结果——由于市场竞争的缘故，开发商在做小区的规划设计时必须有不同程度的前瞻性，只有这样，才能把房子卖掉。而每个开发商的实力、专业化程度等即开发商的水平决定他对小区建设的前瞻程度的不同，这就决定他们做出来的产品肯定是不同的。
郭钧：我再补充一点，实际上，如果将来土地中心来统一拍卖土地，这种土地出让方式不仅是对开发商的要求高了，对政府规划部门的要求更高。
而目前，北京的现状是这两者的素质都有待提高。所以，即将成立的土地中心能否让区域土地价值得到最大程度的发挥，还得走着看。
刘洪玉：似乎不能对土地整理储备中心的成立寄予这么大的期望。但通过土地整理储备中心的运作，在一定区域范围内统一规划，能在一定程度上缓解单个地块或项目单打独斗，缺乏横向协调与关联的弊端。
■成立土地储备中心，控制一级土地市场，是不是房地产市场的发展趋势
主持人：几位老总对土地中心成立能否平抑房价看法不一，但从未来发展趋势看，政府控制一级土地市场，让发展商在同一起跑线上公平竞争拿地，是不是北京楼市发展的趋势？
郭钧：是北京楼市发展的趋势，但从目前北京房地产市场情况看，这一政策还没有到合适的实施时间。
我们不能把北京同上海、深圳做比较。深圳、上海的房地产市场发展得较早，也发展得快，目前已经是低层收入的人群成了买房的主力军，即便是这样，政府拍卖土地这种出让形式在整个房地产市场中还仅占30%的比例。而在北京，房地产市场只有10年的发展时间，不可否认，目前的购房人群主流还是中高收入人群，市场化程度不一样。
刘洪玉：通过对土地一级市场的控制，科学地制定土地供给计划，适度、适时、合理、有序地为市场提供可供建设的土地，从而保证房地产市场健康稳定地发展，这是在土地公有、政府有强大调控能力的条件下的一个非常理想的手段，香港也是这么做的。但问题是这种调控的出发点应该是决策依据来自于市场，决策结果又服务于市场。而且政府在土地一级市场的供给计划要有适当弹性，要有灵活的反馈调整机制。
■购房人应该如何根据地块选楼盘
主持人：不管开发商是以什么样的方式拿地，土地作为房地产开发的基本要素，对在它上面建的住宅的影响都是很大的，那么，购房人在买房时，应该怎样根据地块选他所需要的楼盘？
郭钧：现在，北京楼市新盘太多，买房说难也难，说容易也容易。对购房人而言，楼盘虽多，但未必都适合你，但任何一个理性的发展商在做项目时都有独特的定位，所以你只要抓住这一点就行——看产品的定位是否适合你，你是不是他们预期的住户。
另外选房子的时候，你的选择也要符合住宅发展的潮流。对大多数买房人来说，70年的产权绝对不是住两三年的事，因此，在选择楼盘时不能只看到它当前的优越性，还要看它是不是具备持续发展的优越性，是不是符合北京甚至全世界住宅发展的趋势。比如，北京的住宅郊区化是发展的趋势，低密度、讲究自然、交通便捷的卫星城是符合发展趋势的家园。
张力：我完全同意郭总的看法。看住宅区域和产品的好坏，不要放在目前这个阶段看，还要看它是否符合全球化趋势——申奥的成功、WTO的临近，不仅是北京，全中国都将加速全球化发展，因此，选择住宅小区时，买房人应该考虑世界上住宅的发展趋势和与世界同步的生活方式。 | 
