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以万科为代表的新一轮圈地运动正在全国展开，万科的土地储备已达900万平方米，一年后将要达到1800万平方米，同城的中海发展不服万科，决心在2001年土地储备超过万科，大连的王健林也不甘落后，土地储备目标为2000万平方米，并且已在全国12个城市陆续买地。此外，王石已多次表示，未来三年，万科要投入30亿元买地。据说在土地储备上，敢于与万科叫板的企业还不少，一个全国范围的新一轮圈地运动正在北京、上海等全国许多大城市展开，你追我赶，大有愈演愈烈之势。
但是，孰不知这些地产大鳄们在不知不觉中违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》。我国现行的城市房地产管理法第25条规定：超过出租合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，国家征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，国家将无偿收回土地使用权。就是说，地产商储备越多的土地资源，如不能在短期内全部开发，将面临违法，轻则受罚，重则没收储备的土地，将给企业带来更多的损失。
对新一轮圈地运动，我们暂且不去评论是对是错，这里只提出由它引发出值得思考的两个重要问题：产业政策法规的适时性、合理性和土地资源储备的有效性。
（一）关于房地产政策法规适时性和合理性问题
现行的城市房地产管理法，是1994年制定、颁布，1995年正式生效的，主要是为了打压土地的热炒转卖，限制房地产热，对规范当时的房地产业的发展应该说起了很好的作用。但是现在的市场形势已经发生了根本性变化，需要根据市场的变化不断修订这些政策法规，否则会限制或遏制房地产业的发展。
首先，在迎接入世挑战的新形势下，我国房地产业已步入国际化、规范化、理性化的发展阶段。二是，经过市场大浪淘沙，不断调整和整合，小、散、差的企业逐步减少，企业规模越来越大。开发建设项目中短平快的小项目逐步减少，超大型的建设项目越来越多，从立项、规划、设计到开工建设、市场营销等环节周期很长，必须有一定的土地资源作储备，不能等米下锅，而应未雨绸缪。三是，充足的土地储备是房地产企业能否持续发展的重要条件，股民对房地产上市公司的土地储备尤为关注。要增强企业的市场竞争力，抢占稀缺的生产要素——土地，就显得尤为重要。未来的房地产市场竞争，很大程度上取决于土地资源占有量的多少，在一定意义上讲，它甚至比资金更重要。从这个角度看，万科等地产商的新一轮圈地运动有其合理性。四是，随着改革的深入，政府职能越发明确，就是宏观调控，规范行为，营造公平竞争环境。政府在制定或修订政策法规时也要有与时俱进的思想，不断完善出台新的政策法规。可喜的是，建设部最近已经取消了过时的4个部令11个规范性文件。现行的房地产管理法关于土地的规定已经过时，在一定程度上阻碍房地产发展。土地是否要在两年内开发或什么时候开发，应由开发商根据市场状况自行决定，政府没有必要在政策法规上限制过严过死。建议尽快修订房地产管理法，取消对土地资源储备的限制性政策，这将有利于房地产业在新的历史时期的发展要求。从这方面分析，王石等一批房地产大亨抢占地利，增加土地储备，虽然违法了，但也有其合理性和必要性。
（二）关于提高企业土地资源储备的有效性问题
增加土地资源储备具有一定的必然性、合理性，但要提高土地资源储备的有效性，必须根据市场有效需求和企业综合开发实力有计划、分阶段适量进行土地储备。这是因为：第一，土地储备不等于立即就能开发。土地的价值在于建成房屋实现增值，而不是无限期撂荒。不按经济规律办事，不提高综合开发能力，头脑过热，圈地买地，增加过量的土地储备，就会使企业背上包袱。第二，开拓市场，加大销售份额，才是企业发展的关键。当前，值得注意的是全国商品房空置面积仍在增长，已近一亿平方米，如果继续高居不下，销售面积增长减缓，开发面积不断扩大，就有可能再度出现新的过热。有人说，香港新鸿基建成超大型房地产公司，与20年前就大量储备低价农地有关，内地开发商要做大，应效仿香港模式。但内地与香港在环境、条件以及市场的成熟度方面是不同的，不能做这样简单的类比。第三，前车之鉴，在新一轮圈地运动中，还要时刻警惕1992年、1993年的海南、北海等区域的房地产虚热。
要提高土地储备资源的有效性，一要规模适度，要根据所占市场份额和企业资源优势、开发实力确定土地储备数量。二要结构合理，比例适当。一般国外的经验是三个三分之一，即建成在售住宅、在建住宅、土地储备各占三分之一。三要选择适合建设住宅并有开发前景的区域或城市，储备土地资源。 |
