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纵观我国住宅功能质量，总体上是好的，但也存在某些不尽如人意之处，消费者对住房质量和服务的投诉长期居高不下，社会反映也很强烈。日前，建设部、中国消费者协会、经济日报社等单位联合发起了一次开发商及中介机构向社会提供“放心房”、“放心中介”的承诺活动，旨在通过企业的自律行为促进提高住宅质量和服务质量，赢得消费者满意。
在市场经济条件下，职业道德是促进经济健康发展的重要动力，甚至具有其他调节手段不能比拟的功能。因此，承诺者必须不折不扣地实践自己的诺言，否则便是对社会的欺骗，严重者将随着信用的消失而自毁。
历史经验证明，提高工程质量必须贯彻预防为主的方针，做到“未雨绸缪”，凡属一切应做而又能做的工作，均应扎扎实实地事先做好，尽量少做“亡羊补牢”的事。基于这一考虑，特将去年以来赴各地考察中看到或听到的一些问题，加以整理归纳，从防范的角度提出来供大家参考，以期对提高住宅质量有所帮助。
（一）功能质量的概念及内涵
所谓功能质量就是综合运用传统工艺及当代科技成就，通过物质要素、文化要素和生态环境的有效整合，实现内在质量与外在质量的统一，全面贯彻“安全、适用、经济、美观”的方针，为人类生存和发展创造良好的居住空间。
这里需要作两点说明：
^^^^一是为什么强调传统工艺的作用？这主要是因为建筑业的生产活动依然大量是手工操作的特点决定的。一个工程质量的好坏，很大程度上取决于生产者的责任心和操作水平，历史上和建国后我国许多闻名中外的建筑精品和优秀民居，无不都是出自能工巧匠的精工细作；同样，大量房倒屋塌的恶性事故，也往往是粗制滥造的恶果。对于个性化很强的住宅来说，强调传统工艺就是为了继承产业优良传统，充分发挥人的主导作用。
二是关于“安全、适用、经济、美观”方针问题。这是20世纪80年代大规模住宅建设初期，在总结建国后我国建设历史经验教训基础上提出的，后经原国家科委批准作为国家技术政策发布实施，这个方针的提出和确立，无论是在实践上和人们的认识上都经历了一个曲折的过程，今天看来仍有很强的针对性和现实指导意义。
（二）提高功能质量的必要性和迫切性
（1）住宅是一种特殊商品，其质量好坏直接关系人民生命安全和财产安全；
（2）住房由实物分配改为货币分配，住房商品化观念渐入人心，人们对住房的选择性大大提高；
（3）经过20年的发展，住宅严重短缺的状况已基本改变，人们对住房的需求正从生存型向舒适型转变，提高住宅品位已成为增加有效供给、启动消费的客观需要；
（4）住宅是各类消费品中耐久性最长、耗用资源最多、与生态环境结合最密切的产品。投入使用后，仍需不间断地供热、制冷、耗电、用水和生产垃圾，其功能好坏对社会可持续发展关系极大。
（三）提高功能质量的重点及途径
（1）提高规划设计质量
●规划设计是决定开发项目成败的关键环节，必须反复论证，科学决策，严格把关，力戒失误。重大开发项目不仅要作可行性研究报告，还要作不可行性反论证报告。
●改进房型设计，做到大小得当、布局合理、方便适用。现在有些卧室过小（不足6M2），客厅过大（超过40M2至60M2），均值得商榷。居室净高不宜低于2.8米（南方不低于3米），以利自然通风，并为安装集中空调留下必要的空间。厨房和卫生间出入口应分开布置，尽量做到明厨明厕。
●住房面积要因地因时制宜，近期目标为户均一套，人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35M2.主导户型为三室二厅和二室一厅，户均建筑面积90～120M2，适当开发2＋1或3＋1组合式户型。制定决策要从满足生存基本需要和我国人多地少的国情出发，兼顾不同消费层次需要，注意经济发展的不平衡性。
●按照城乡统一规划调整居住布局。尽量少在或不在大城市中心地带建造住宅，要向城郊结合部或周边地区发展，少占耕地，多利用荒地、坡地、丘陵地段和地下空间，相应发展中远程快捷交通。
●新建住宅每套要从6个空间格局（卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台）增至8个空间格局（加储藏室、电脑房）。卫生间使用面积不小于5M2，厨房不小于8M2.
●住宅选址要尽量远离污染区，包括污水、有害气体、垃圾、噪音等严重超标的地区。楼房栋距不小于1∶1，低层楼房不小于1∶1.5，栋门宽度不小于1.2米，楼梯净宽不小于1.1米。
●正确认识高层建筑的利弊，克服攀高比高、惟高为美的倾向。少建高层，多建多层；少建平屋顶，多建坡屋顶，注意保护城市特色和历史文化风貌。
●切忌片面追求过高的容积率。历史原因造成的我国城市框架偏小、道路狭窄、绿地过少、住房拥挤的状况应尽快改变。目前全国140亿亩可利用土地中，居民点及工矿用地仅占2.5％，在尽量不占或少占耕地的前提下，适当放宽人居用地，也是一种必要的结构调整。
●住宅区应配置足够的车位，大中城市普通住宅按50％配置，高档公寓按1∶1配置，并预留必要的发展空间。
●城市郊区、小城镇及农村，应因地制宜发展生态建筑。 |
