今年8月1日，上海市商品住房将不再有内外销之别，统称为商品房。今后商品房土地供应和交易将并轨，原先内、外销商品房项目土地使用出让金的价格差异也将同时被取消。目前，业内比较同意的观点是，北京迟早也要实施这一政策。
如果北京市内外并轨，对于今后的北京市房地产投资租赁而言，将产生不小的影响。
高档内销盘——看外不看内
内外销并轨后，许多虽然垂青于内销房但限于政策不能染指的外籍人士将首选高档内销盘
从前几年的经验看，投资回报好的楼盘一般至少有这样的特点，第一是高档、品牌好；第二是区域经济发达；第三是有长期利好支撑。像北京市东二环、东三环以及中关村的一些物业都是因为这些优点而赢得了很高的投资回报率。
内外并轨，本质上是降低了外籍人士在北京购、租房的门槛，可以选择自己喜欢的物业，而不必在“内外销”的招牌下徘徊。
从区域上看，CBD和中关村的高档内销盘将是内外并轨的直接受益者。
CBD作为北京商务的核心地区，已经形成了优越的人文环境和商业氛围，集中了大量的中外优秀企业，其中尤以国外企业居多。相应的，这里也是外籍人士和国内高级白领的汇集地区。
该地区的物业大多品质优良，外型美观，造型独特，配套设施齐全，智能化水平高。
特别是这一区域内的内销盘。这些内销盘由于占据了CBD这一黄金地段，也极受外籍人士的青睐，但以前由于内外销的政策门槛，使得不少外籍人士不得不采取一些特殊的手段才能在这些内销楼盘中取得立足之地。像现代城里，外籍人士的居住率几乎达到50％。
内外并轨后，由于外籍人士对于物业管理、安保、消防等等都有较高的要求，而目前CBD区除嘉里中心、京汇大厦聘请了专业的物业管理公司外，大多数还是处于自管状态。这也反映出CBD区域在物业管理方面还有进一步提高的空间，如果在这方面能够做的更好，这种高档的内销房将会受到更多的青睐。
高档外销盘——看内不看外
不知不觉中，国内越来越多的一流企业和个人精英已经成为高档外销房的主人北京市近年的一个趋势是，楼盘越高档越好销。高档发外销住宅则更是如此，越来越多的开发商和投资商越来越关注这一领域的开发和投资。
今年还会有新加坡GIC集团投资的雅诗阁公寓和福景苑公寓加入到CBD的核心地区和亮马河路。据了解，除此之外，还有东方广场的公寓项目、东湖公寓三期等高档住宅项目入伙。根据戴德梁行研究部的预测，今年下半年将有866套高档外销住宅入伙。
可以预见，高档外销住宅市场在今后一段时间内的竞争将非常激烈。但是，如果取消内外销，这些高档外销楼势必会分流一部分原有国外客户，而同时，由于受欧美经济增长缓慢的影响，外籍人士在租赁市场方面也有所收敛。据称，摩托罗拉公司将其在海外的员工住房补贴削减近50％。
而与此相反的，中国国内的一些优质公司由于中国经济的持续发展而保持了对写字楼的旺盛需求，其中最明显的要属那些有实力的证券机构和通讯类公司。今年上半年面积最大的写字楼的成交案例就是银河证券在国企大厦购买了35000平方米，而国内著名的通讯公司——中国网通也计划租用20000平方米的写字楼。还有一个现象值得关注，现在一些国内政府机构也对写字楼表现出了很强的需求，这主要是因为政府机构改制后产生了许多独立的实体，这些实体原来附属于相应的政府机构中，现在出来后就需要寻找新的办公地点。
而相当部分的国内优秀人才也开始找寻心中满意的高档物业，其中不少都把目光放到了高档外销房。
成熟社区——稳中有升
一些地处优势地段、物业服务到位的高档外销盘，不仅不会受这种内外并轨的政策影响，还会稳中有升；而受到冲击的主要是一些地势偏远、配套设施和物业管理一般的外销盘。
之所以会有这种现象，关键在于原来内外销差别最大的地方正是成熟的社区环境、高档到位的物业管理以及完善的配套。
位于朝阳门外的高档外销公寓怡景园策划总监刘芋汐认为，钟情于外销房的客户主要还是冲着这些楼盘的社区、服务来的。拿国外的客户来说，虽然在国外他们喜欢独居、喜欢清静，但来到中国后，由于语言、风俗的差异，使得他们在更多的时候喜欢聚集在一起。这就要求你必须提供给他们一个良好的社区环境，包括人文、自然等等。怡景园的投资回报在高档外销楼盘中也位居前列。
地势偏远的外销盘无法在这方面满足这些比较挑剔的客户，只能通过降低租金、售价的手段达到销售的目标。而像怡景园这样地处CBD辐射区、毗邻使馆区的外销盘，基本不会受到内外并轨带来的冲击。
虽然一些高档的内销盘由于价格、位置的优势可以吸引一批原外销房的客户，但是在服务、配套设施上还是和一些高档外销盘有差距。比如在一些消防设施的采用上和卫星电视方面。如果不能在短时间内消除这些差距，那么这些分流到高档内销盘的客户还会再次回流。
附表：今年上半年国内企业在北京写字楼市场主要成交案例
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企业名称 物业名称 位置 面积
（建筑平方米）
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银河证券 国企大厦 西城区金融街 35000
东方教育网 东方广场 东城区长安街 3000
中国海关通关司 东方广场 东城区长安街 3000
海通证券 和乔大厦三期 朝阳区光华东路 2700
北京电信通 惠普大厦 朝阳区东三环南路 2400
华亿集团 南银大厦 朝阳区东北三环 2300
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