最近，房地产专业咨询机构戴德梁行就天津市的甲级写字楼进行了总共324份的客户问卷调查，结果发现，入驻这些甲级写字楼的客户中有35.8％对现驻的写字楼不满意。这样的调查结果令人堪忧。
调查发现，不满意集中于三个方面：电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意、大厦的停车位少。
每天早晨八点半前，是写字楼上班的高峰时间，很多写字楼的大厅内到处挤满了人，尽管如此，也很难发现物业管理公司在帮助维持秩序。由此反映出这些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。本来，硬件上的缺陷还可以用软件来弥补，但物业管理的不精心更加剧了这类情况的发生。这也是造成客户最不满意的主要原因。
午餐的供应是每个公司都头痛的问题，因为它直接影响员工的情绪，员工餐厅的好坏直接影响员工对写字楼的评价。调查发现，写字楼配备的员工餐厅满意度很低。
停车位少几乎是所有写字楼都面临的问题。不久的将来，白领们开车上下班将成为一种时尚，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。当然，如何解决写字楼的停车问题恐怕不仅是发展商要面对的，市中心立体停车楼的规划和建设将成为未来CBD配套设施建设的重要组成部分。
除此之外，客户对宽带网的建设也投入了相当大的兴趣，并希望新的写字楼能有宽带直接上网的服务和配套设施。
总结产生上述问题的原因，集中在两个方面。首先，由于天津甲级写字楼的发展商大多数没有写字楼的开发经验，在产品设计时，没有过多考虑未来运营中会产生的问题。其次，在这些写字楼投入使用或即将投入使用时，正好赶上亚洲金融危机，当时全国的写字楼市场都大面积滑坡。据戴德梁行统计，1999年一季度，天津甲级写字楼的空置率高达50％，发展商很难有闲余资金投入设施设备的改造和维护。即使是现在空置率下降到了20％，整体租金水平仍停留在较低的层面上。因此，发展商很难维持一个良好的运营状态和一支高水平的物业管理队伍。
调查中还发现，希望有和平区、河西区办公的客户占79％，这说明，在人们心目中的中心商务区已定位在这两个区，重点集中在南京路东侧和友谊路南侧。
在办公面积的需求方面，71％的客户需求小于300平方米，其中，56％的客户需求小于150平方米。这表明，天津甲级写字楼的主要客户群集中在中小企业。
这些企业中，三资企业占50.7％，是绝对的第一主力。同时，民营企业和知名的民营企业在市场中的份额不断扩大，占29.7％，相信在未来的两三年中，这一比例仍将扩大。今年二季度，顺驰投资租用北方金融大厦1308平方米就是一个很好的佐证。从行业特点分析，咨询类、贸易类和货代类在市场中的份额最大。IT业和金融、保险业相对北京和上海等城市在市场中所占份额少得多。相信在中国正式加入WTO以后，贸易、货代、电信、IT产业以及金融、保险业市场中的份额将逐步增加。那时，天津的甲级写字楼租金将回升，同时对硬件设施和服务水平也将提出更高的要求。
客户对甲级写字楼设施要求
设施要求 比例（％）
餐饮娱乐中心 8.33
员工餐厅 58.67
健身俱乐部 15.00
停车场 51.67
多功能会议室 8.67
商务中心 10.00
便利超市 10.33
银行 28.67
邮政 20.67
因特网 42.67
（总问卷数324）
天津甲级写字楼不满意项目调查
不满意项目 比例（％）
附属设计少 17.33
员工餐厅 30.67
电梯少且速度慢 49.33
楼内手机信号不好 12.67
没有宽带网 13.33
停车位少 24.67
物业管理 19.33
租金高 13.00
周围环境 12.33
（总问卷数324）
天津甲级写字楼客户换楼意向分析
公司希望办公地点
区域 比例
南开 4％
河东 3％
河北 14％
河西 50％
和平 29％
（总问郑数324，以上数据由戴德梁行提供） | 
