在经历了亚洲金融危机以及几年的阵痛期之后，北京写字楼终于苦尽甘来。到目前为止，北京长安街沿线、CBD区域、金融街、中关村等写字楼扎堆的地区，写字楼的租售价格均有不同程度的上升。据中原物业统计，近一年来北京甲级写字楼的租金大幅上涨，且北京各区域的平均租售率都在85%以上，最高接近95%.北京写字楼走出低谷的态势可见一斑。业内人士普遍认为，2001年将是北京写字楼翻身的一年。
■写字楼租售全面飙升
东方广场、国贸、嘉里中心、京广中心……CBD写字楼租金上扬！东方广场出现了一租就是上千平方米的大单客户，租金打折余地很小；国贸租金价格也涨到每月每平方米30至40美元左右；就连老牌的京广中心写字楼，价格也由去年的每月每平方米20多美元狂涨到每月每平方米33美元左右，总涨幅达到20%以上。而且这些写字楼的出租率都高达95%以上。
中关村附近写字楼租售市场异常活跃，由于该区域缺少甲级写字楼，使得像北京科技会展中心等原有写字楼更加如鱼得水，包括专家公寓等写字楼配套物业早也被抢购一空。
德外大街的改造，使得本就以各大银行扎堆而被十分看好的金融街沿线写字楼租售状况全线“飘红”。此外，马甸、北京南部等地区的写字楼价格有所升温。
据最新统计，预期2001年写字楼供应量应能达到140万平方米左右。而从中长期规划来看，CBD约在500万平方米，中关村为200万平方米左右，金融街在150万平方米左右，其他地区150万平方米左右，潜在供应量在上千万平方米。
种种迹象表明，一度陷入低潮的写字楼由于受到了各大利好因素的影响从去年下半年开始，已经走出低谷，在今年中期达到“顶峰”。业内人士认为，随着入世的临近，除亚运村以及奥运村周边写字楼尚未显示出潜力，其他写字楼扎堆的地区都已开始了新一轮热潮。
与原有写字楼价格飙升形成对应的是，一些开发商已经开始纷纷“跳出”住宅建设转而投入兴建写字楼。比如在北京知名项目阳光100的开发商已将目光投向工体附近的写字楼市场，开发商言道：“CBD的写字楼还远远没有饱和。”
成功建设中关村北京科技会展中心的香江国际，在CBD又起新盘，CBD财富中心又将成为该区域一个实力超群的写字楼。该项目负责人潘明朗称，写字楼走出低谷，必将迎来一段持续的高潮，现在做写字楼比住宅前景要好得多。
不仅如此，一些“业外人士”也纷纷进军写字楼市场。比如由联想控股的联想融科智地开发的融科资讯中心A座，即将在今年年底落成投入使用，也是近两年中关村地区唯一的面向国际大型IT企业的甲级办公楼。据联想集团有关人士介绍，他们聘请了世界顶尖的美国SOM设计事务所从事总体规划及单体建设设计，世界三大景观设计事务所的美国SWA进行园林设计，绿化率高达42%，通过与中国电信的战略合作建设“中关村信息化样板园区”，为一流IT企业提供最适宜的舞台。
凡此种种，人们有理由相信，1995年之前的那个写字楼市场火爆场面随时会来临。
■写字楼缘何一度成为“咸鱼”
几年前痛苦的回忆，也许还在一些写字楼开发商的脑海里未曾散去。
1995年以前短暂的辉煌成就了类似万通新世界那样每平方米3000美元的天价历史，而由于盲目上马、无规划的开发，以及随之而来的亚洲金融危机使这个泡沫很快便破灭了。万通租售价格狂跌，北三环路边那个烂尾写字楼，都让人无法忘却那段北京写字楼历史上的阴影。
曾经在亚洲金融危机时期为写字楼操盘的卢明介绍说，90年代初，房地产的概念刚刚进入人们的印象，建写字楼是当时开发商普遍的想法。但是市场的承载量毕竟有限，而且那时进入中国的外资企业大多是亚洲国家的代表，北京的国内企业还不完全具备入住写字楼的条件，所以写字楼虽然辉煌一时，但一到金融危机，亚洲其他国家在京企业纷纷撤出北京，悬在写字楼市场上方的达摩克利斯之剑突然掉落，导致了长达数年之久的写字楼低潮。在之后的几年内，就连当时的国贸商圈代表性的写字楼创下了低价纪录，每平方米15至20美元左右。
卢明说，金融危机是写字楼一度衰落的大环境因素，但一些看似小的因素却加快了它衰落的步伐，那就是一些配套设施完善、功能可比写字楼标准的公寓看到写字楼市场看好，纷纷重新包装出售或出租。它们的价格远远低于甲级写字楼，它们直接抢走了一部分有资金实力但接受不了甲级写字楼价格的客户群，所以在甲级写字楼全面崩溃之时，这种类型的写字楼却仍然显示出了后劲，现在仍然活跃在南城的百万庄园就是这类写字楼的代表。
此外，在亚洲金融危机时期，很多公寓项目也面临着危险边缘，不得不采用“租金回报”、“以租代售”等销售策略，投资性小业主出现，小型公司或买或租，更使写字楼市场“雪上加霜”，毕竟租金再低的写字楼也比不上按人民币结算的公寓合算。
■入世、新经济、奥运为写字楼带来契机
2000年，是北京写字楼复苏的一年，尤其是下半年，各个写字楼价格开始回升，尤其以国贸商圈、金融街商圈为甚。而今年，写字楼市场终于迎来了“咸鱼翻身”的时刻。
究其原因，其一，从大环境上看，WTO的临近为写字楼发展带来了最直接的影响。据了解，由于近几年中国的经济保持持续增长，包括亚洲以外的大集团、大企业纷纷进入北京，摩托罗拉、西门子等跨国企业的先期进入为写字楼撑起了“门面”。实际上，全球500强里进入中国的很少，但入世的利好完全使人们相信他们的进入只是时间问题。据国家统计局统计，今年1至5月，北京新一批外资项目比去年同期增长了近7%，合同外资金额增长了近35%，这些都是甲级写字楼市场的潜在需求。
其二，近几年发展起来的新经济为写字楼提供了更为广阔的客户群。国内经济继续保持充沛活力，经济前景看好使中资公司的实力不断壮大，特别是一些高科技企业和金融、非金融机构实力的扩充，对于甲级写字楼的需求源源不断。从去年下半年起，高科技企业需求量回落，而传统行业，如电信、金融行业（主要是中资机构）重新成为写字楼的需求主力，从这一侧面反映了中资机构国际化进程的加快。
现在写字楼的租售群体都有着明显的竞争力。众所周知，网络公司在写字楼市场的大面积成交曾是去年写字楼市场上一道亮丽的风景，但随着网络经济的泡沫成分开始显现，以及受今年上半年美国经济减退、纳斯达克指数狂泻的影响，国内各网络公司的租用面积在萎缩，这些泡沫经济产物退出写字楼，标志着写字楼市场正在完成去伪求真、保持长远眼光的转变。一些甲级写字楼至今都不允许网络公司进行租赁。
奥运的申办成功虽然给了北京房地产市场一个千载难逢的契机，但有关人士指出，奥运对于写字楼的影响还远远显现不出。但在2008年前后一两年之内，奥运为写字楼带来的贡献将会超过其他利好因素。据写字楼问题专家卢明介绍，拿1988年汉城奥运会为例，在奥运预热阶段，写字楼并未“沾光”，在奥运之前一年，价格微涨，在举办之后的2至3年之内，汉城的写字楼租售市场涨幅达到了40%以上。原因就在于世界各国企业对于一个城市的印象只有亲身体会后才可能认识到它的价值。尤其一些国家在对我国的形象宣传当中明显低处理，中国北京在很多国家人们眼中还很陌生，但奥运会的举办，他们会从电视转播报道当中看到真实的北京，那时才是他们真正借助奥运了解中国、了解北京市场的时候。
■写字楼大打智能牌
较之最早的北京的写字楼，新型的写字楼在面对即将而来的契机，不仅从客户定位上找到了自己的出路，在自身配套的完善上，它们也后来居上，达到了领先老写字楼的配套标准。现在在老牌写字楼里上班的人也许有所感觉，早期的写字楼的配套标准虽然符合当时的市场要求，但到了日新月异的今天，已逐渐显出“疲态”。最简单的例子就是一到下班时间，写字楼里的空调将关闭，加夜班的员工将难以抵挡高温的侵袭；现代企业的商务交往行为越来越频繁，尤其网络时代更需借助电子商务平台才能完成各种交流，早期写字楼在完善服务上已经越来越感到力不从心。
而新兴的写字楼在这些方面已经得到改善。例如由北辰创新高科技城开发建设的“中国数码港”，不仅具有传统写字楼的功能，还为企业提供一个全方位、多选择、安全高效的电子商务平台。发展商凭借其雄厚的高科技背景与中国电信、联通、吉通和中国网通等电信运营商，共同打造“数码港智能平台”。
一般的所谓数码大厦，大多只有一种和外界的沟通方式，如果这种沟通存在问题、出现故障或者速度太慢，企业就别无选择，这种尴尬境地在“中国数码港”不会出现。由于有了超级IDC商进场，同时又纳入“北京宇通创新科技发展公司”的一条龙网络管家服务，“中国数码港”具备了以下数码平台特征：其一，庞大的标准机房；其二，提供标准机架、屏蔽间、不间断电源等；其三，还可提供具有多种选择的线路资源、不同的网络提供商与服务商；其四，提供各种网络设备的选购、电信业务的批发与转接等。企业有充分的选择空间，可以有经济的选择组合。
除智能化写字楼、3万平方米高新技术产品保税展示中心外，尚有两万平方米酒店式公寓、2000平方米全功能会议厅及京北唯一的旋转餐厅等设施。
这样，无论是在硬件设施和软件服务上，该项目都能保持其先进地位。
目前，已有吉通通信有限责任公司、中国工程院院士会议中心和院士咨询中心、中国技术创新公司、全球最大的金融机构之一——花旗银行金融公司、全球最大的网络通讯公司之一Delta Three公司、全球最成功的公共互联网络公司之一International Talk公司以及受到亚洲金融界广泛关注的美国K&J咨询公司等国内外著名的高科技企业落户于此。
■小型写字楼“借鸡生蛋”
在北京的写字楼市场上，一直有一股不可小视的势力，那就是小型写字楼（有人称之为乙级写字楼）。这种形式的写字楼有两个出处：一是开发规模不大，服务配套不到甲级标准的写字楼，客户群主要是小型公司和外省驻京企业，租金价格比之甲级写字楼相去甚远；第二种则为地段好、成规模的住宅项目从地利以及配套的想法出发，将一部分面积建成写字楼，这样一方面可以出租，租金成为开发商一大进项，另一方面可以吸引社区内有实力的业主承租，与社区达到资源共享的目的。
据北京银信光华房地产有限公司副总经理范小冲介绍，这样的小型写字楼在大型写字楼低迷时期都不曾消失，足以证明它的市场认可度。这样的项目好处就是在于，它弥补了甲级写字楼的缺陷。举例说明，一般甲级写字楼吸引的是一些依靠团队、依靠品牌打市场的大型公司、企业，无论是作息时间还是衣着打扮都有严格的规定，像一些跨国大公司均是如此。这类写字楼应该成为知名品牌树立形象的地方。
而随着新经济的发展，一些依靠个人能力、时间相对自由的新兴企业，如中小型高科技公司、广告传媒、中介公司、影视公司等客户群都是小型写字楼吸纳的对象。这些公司更注重实用，远比甲级写字楼使用率高的小型写字楼，无论在工作自由程度上还是在付款方式上（甲级写字楼往往不允许按揭贷款，小型写字楼往往比较容易操作），都是他们的最佳选择。
■飙升背后仍有玄机
在大型、小型写字楼全面叫涨的同时，不乏冷静人士表示出担忧。据了解，虽然目前的写字楼市场还尚未饱和，但各个区域写字楼纷纷上马已显现出1995年时期的市场情景。仅中关村地区，西区在近两年间将建成150万平方米左右的公建项目，其中写字楼占到了绝大多数比例。更有消息说，中关村东区的北大、清华、北航等院校，手中的土地也拥有将近150万平方米，他们正在积极申请建设以写字楼为主的公建项目，如果果真如此，中关村方圆之地届时将冒出将近200至300万平方米面积的写字楼，结果将会如何？
就连刚刚进行改造的德外大街，据称改造后两边将也以建设写字楼为主，这样的开发量北京能否承受得起？写字楼市场是不是真的拥有取之不尽的客户群体？但愿这些问题不要在危机显现时才被人们所想起。 | 
