加大经济适用房建设力度
^^^^成立土地储备中心，控制土地供应
^^^^出台相关政策，规范征地程序
今年1—6月，全国商品房平均价格比去年同期增长11.1%，其中，商品住房平均价格比去年同期增长10.6%，北京更是居全国房价榜首。因此，在建设部于8月8日组织召开了全国房地产市场分析工作会上，建设部房地产业司司长谢家瑾、北京市建设委员会开发办副主任赵成、北京市国土资源和房屋管理局李林副局长对北京市房地产房价过高的原因做了分析并提出了相应的措施。
一、谢家瑾：
采取有效措施，控制商品房价格的非正常上涨建设部房地产业司谢家瑾司长就目前全国住房价格的情况说：今年1—6月，全国商品房平均价格比去年同期增长11.1%，其中，商品住房平均价格比去年同期增长10.6%，办公用房增长38%，商业营业用房增长2.3%；从地域上看，东部地区商品房价格增长13.8%，商品住宅价格增长13%；中部地区商品房价格下降2.8%，商品住宅价格下降5.7%；西部地区商品房价格增长8.5%，商品住宅价格增长8.7%.其中在北京、山西、陕西、内蒙古、云南等地增幅超过了25%.
六个原因导致房价上涨尽管房价上升有许多客观方面的因素，但总体上讲，房价上升还是有些过快，特别是一些省市出现了不合理、不正常的上涨，应当引起重视。商品房特别是商品住宅价格增长过快，其直接后果一是可能会挫伤居民购房的积极性，影响个人住房消费的进一步启动；二是受价格上涨、利润增加的刺激，大规模建设的高档住宅可能会因为缺少市场而滞销，导致刚刚下降的商品房空置量再度上升，甚至有可能引发新一轮“房地产热”，进而影响国民经济的正常运行。
据谢司长介绍，目前造成商品住房上涨的原因主要有六个方面：
一是住房市场启动情况较好，个人买房的积极性得到调动，需求比较旺盛，一定程度上拉动了房价的上涨；
二是部分城市对个人购房需求估计不足，新建商品住宅供不应求，带来了住房价格的攀升；
三是部分城市担心经济适用住房供应量加大，影响城市土地出让收入和城市建设资金来源。在此，谢司长提到有些地区采取一些措施相应减少甚至取消经济适用住房建设，使国家批准的经济适用住房开发建设计划并没有真正落实，致使低价位住房供应量减少，造成商品住房总体价格上升；
四是不少城市推行土地公开拍卖、招标制度。这一制度的推行对于规范土地市场，防止土地收益流失起到了积极作用，但由于实行市场竞价，在一定程度上提高了住房用地的价格，从而也带动了住房价格的上涨。同时有些城市减少土地供应，人为带来地价上涨；
五是居民收入水平的提高，对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求，造成住宅建设成本增加，从而带来了房价的上涨；
六是个别发展商为了追求更大的利润，进行市场炒作。炒入世、炒申奥，各种炒作概念也是层出不穷，从而误导消费者进行不合理的住房投资，在一定程度上也拉动了房价的上涨。
五剂猛药平抑高房价针对目前一些地区房价不合理、不正常上涨的情况，谢司长强调首先要分析原因，尤其是价格涨幅较大的城市，同时要针对存在的问题采取必要措施。
1.继续加大经济适用住房的建设。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买；二是平抑过高的商品房价格，最近国家下达了2001年经济适用住房计划，年内施工面积225亿平方米，年度投资规模1700亿元。
2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。谢司长提到要根据住房市场的需求，保持土地合理供应量和各类用地的供应比例，控制一些城市过高的地价。坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，从而防止出现新的积压。
3.加强和完善宏观监测体系。谢司长强调，通过加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收、金融和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。
4.全面研究住房税、费政策。为了促进低价位住房的建设和消费，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费。
5.加强舆论宣传的引导。目前市场上有些开发商通过不负责任的非正常炒作，来提高房价。如申奥的成功和入世后，这些会对我国房地产市场造成一定的影响，但是不要过分夸大，因为中国的房地产市场主要还是靠内需，靠百姓买房，老百姓的购买能力不会因申奥成功、入世成功大幅度提高。
二、李林：
商品房成本费用过高为什么北京的商品房价格如此之高，据市国土和房屋局李林副局长介绍，在对北京的房地产价格调查的37个项目中，结果显示涨幅最高每平方米达600元，最低的也上升了50元，其中平均每平方米价格上调了183元，价格的上涨主要原因可能是申奥的因素，另外还有北京一些费用过高，导致了房价过高：首先是征地费，北京近郊区的征地费每亩大致为40万元到70万元之间，周边的郊区大约在20-50万元/亩；
地价高，二环路以内的大约为每平方米600-950元，二环到三环路大约为530-850元，三环到四环之间大约为400-700元，四环路以外在每平方米600元以下，远郊区县的土地出让金为每平方米50-180元/平方米；
房屋拆迁费用高，拆迁费一般指包括区位补偿价，地上物的补偿价格，提前搬家费、搬家补足费、拆迁服务费等组合费用。按照地面测算拆迁组合费用为：二环路以内为8700-13700元/平方米；二环路到三环路大约为6700-10200元/平方米；三环到四环之间大约为4200-8700元/平方米；四环路以外在每平方米5200元以下。
近期房价攀升与申奥和入世有关最近北京的房价攀升也是一个事实，我们认为这个攀升是正常的，随着申奥成功及入世的到来，新的房地产黄金时代又来临了。我们分析了一下，北京的房地产价格比较高主要有三方面：
1.征地据了解，北京征地费在全国也是最高的，高的原因是互相影响。按照国家土地法规定，获得土地需要两个过程：首先应该是政府先征地，开发商不应该直接参与。其次，征地是补偿性质的，相对于土地的青苗补偿费、安置费等赔偿性质。而现在北京的地价却逐渐向市场靠拢，测算时根据相邻的或相近的同区位的价格的多少，减去楼房价格，减去拆迁费用等费用，进而核算出该地块的价格，那么价格必然会偏高。地价升高必然会导致商品房成本价增多，房价自然也就随之增高。
2.城市拆迁费按照新《拆迁条例》的精神，按照赔偿原则，应该拆多少，赔多少。而现在的拆迁中安置性因素太多，导致房地产价格攀高。由于北京的房价本来比较高，再加上拆迁补偿等费用，必然导致了拆迁费用比较高。北京大多数的二手地价格过高，致使开发商获得该土地时增加了许多费用；再有北京的二手房的价格往往降不下来，致使北京新旧房价格差距不大。
3.开发商要求过高的回报这是房价上涨的另一个重要原因。本来成本不高，现在开发商利用各种手段，比如项目的名称介乎于住宅与豪宅之间，误导消费者。
出台相关政策平抑北京房价据北京市国土资源和房屋管理局李林副局长介绍，针对北京房地产的价格过高以及不合理上涨的现象，北京市将采取以下措施：
1.继续建设经济适用住房。大规模、大片经济适用住房的建设，冲击了正常的房地产市场，北京这两三年坚持经济适用住房，对抑制房价不正常、不合理上涨起到了决定性的作用。
2.成立土地储备中心，为未来的经济适用住房建设预留用地，并为CBD、中关村、亚运村等房价上涨的热点地带预留规划用地。
3.出台相关政策，规范征地程序，并将征地费用控制在合理的范围内。
三、赵成：
开发商应冷静面对北京房地产市场据市建委开发办副主任赵成介绍：今年上半年北京市商品住宅的新开复工面积841.9万平方米，增长了85.8%；竣工面积179.3万平方米，增长了20%；商品房销售面积263万平方米，增长了7.1%；销售额增长比较大，增长了112.6亿元，增长了34.7%；其中个人购房的比重上涨了，已占购房群体的93.8%，目前实际上绝大多数的购房者为个人，应该说个人作为消费市场的主体基本形成。
北京房地产市场四种表现1.形式较好，但同时面临着一些问题。北京的房地产市场形式比较好，所以进入房地产行业不是逐年在增加，而是逐天在增加，去年一年批的开发项目总量有500多家，可今年上半年却已批了近400家，据开发办统计，到目前为止，除了一部分合资企业外，属于内部和一部分合资企业在内，现已达到1713家。
赵主任提到，虽然目前的形势比较好，同时也面临着许多问题，一些企业对房地产的法规等方面的理解以及对老百姓的服务方面确实存在着一定的缺陷。概念是层出不穷变化比较快，一会儿环保概念，一会儿是智能化，不知道在说些什么，对于到底什么是住宅，谈得比较少。
2.经营行为不规范主要表现在销售方面。据调查，目前北京市场上有一些开发商的经营行为确实不规范。比如，商品房面积分摊问题，有些开发商利用购房者对商品房面积分摊第一不清楚，第二不知道该怎么分摊的情况，进行不合理分摊；同时由于一些规范和规定存在相互矛盾，致使许多开发商钻了空子。这些都值得我们探讨。
另外是《房屋买卖合同》执行问题，建设部自去年就颁布了一个规范性的合同，有些开发商不但采取各种手段规避这些规范行为，而且利用老百姓的购房心理，变向地把购房者引进来，致使购房者上当受骗。
3.住宅产品标准不一致。有些开发商在建住宅时，没有一个统一标准。作为房地产行业应该有一个什么样的标准，目前尚没有一个统一的标准，甚至目前有些开发商认为楼建起来就完了，水电可以用就算完工了，也有一些开发商只是稍微注意了一点，可是整体差距比较大。购房者住进来后，能够给生活带来便利，质量比较可靠，服务比较到位的小区，从目前的情况看，实际上没有一个完全能达到这个标准的。
4.消费者购买行为不理智。房地产的整体行业行为不规范，有一部分原因是由于消费者的不理智行为。北京的消费者与深圳、上海等城市的消费者相比，消费行为还是不很成熟，这也是客观事实，是发展阶段存在的必然结果。
北京消费者大部分进入市场只是在1999年，至今也只有两年的时间，而且在前两年的购房者中间以解决住房为需求的量也不是很大。现在真正为了解决住房问题主要是危改户、拆迁户、无房户，特别是今年市里规定五年之内基本完成城区的危房改造，将涉及34万户的居民通过旧房改造，改善住房条件，其中有原地回迁的，也有外迁购房的，应该说，从目前的城市功能讲，外迁是大量的，而这些老百姓住房条件比较差，收入也相对比较低，收入正需要低价位的商品房，开发商应提供适合他们居住的房屋是很有必要的。
开发商应定好位随着首都整体经济的发展，住宅的产业化应该与经济的发展同步，甚至于比它更快。从整体行业的角度，开发商应该做到：
1.作为开发商，包括中介机构，应增强整体行业的责任感和使命感。确实能从企业发展的角度，通过自己的经营行为，来为本行业的健康发展发挥更大的作用。
房地产业在北京整体反映也不错，发展势头也很好，但是确实也存在着危机：一方面企业在增加，同时项目储备的规模也是非常大的，到底这种状态能持续多长时间，一直是政府所关注的问题。
据不完全统计，北京已批出的项目规模已超出1亿平方米，这么大的规模要是一起上的话，市场会是一个什么样状况，是否能够一直保证这么好的一个旺盛势头，一直保持这么好的利润水平，赵主任认为现在应提前做一些研究性的工作。
2.树立服务意识，提高产品水平。特别是住宅产品，作为北京来讲，住宅产品水平在全国应该是比较先进的，目前建设部正在推进住宅化产业工程，要求住宅的整体水平提上来。但是由于北京房地产市场整体势头比较好，可能有相当一部分开发商已注意到这个问题，有些开发商还没有注意到这个问题。
3.切实要保护购房者的利益。老百姓是购房的主体，以后市场主要靠百姓消费，作为一个企业，应该为老百姓服务，保护消费者的权益，一定要规范自己行为。
最后，赵主任提到，从整个行业发展角度看，我希望开发商能够从市场角度，政府工作目标的角度，调整一下自己的发展定位和供应定位，尤其是产品定位。提供质价相符的房屋，同时，应大力供应低价位的商品房，由于北京市危改需求量很大，据保守估计，每年需要200万平方米供应量，目前危改得到的补偿款平均每户是15万元左右，一般购买3000元到4000元/平方米的房价比较合理。
哪些因素导致北京房价居高不下据调查，今年上半年全国房地产的平均价格2137元/平方米，其中北京最高，平均价位在4771元/平方米；是全国平均价格的1倍多，高出全国第二位上海1500多元，高出广州、辽宁、天津等城市1700—2000元。
按照北京商品房的分布情况，价格主要分：
二环以内的商品房价格，大约为8000—14000元/平方米；
二环到三环的商品房价格，大约为6000—11000元/平方米；
三环到四环的商品房的价格，大约为4000-9000/平方米；
四环路以外的一般为3000元—7000元/平方米；
远郊区县的商品房价格一般为1000—4000元/平方米。
北京市的商品房价格总体上按照上述情况分布，东部和北部比较高，南部比较低，西部居中，东北三环的价格与南外二环的价格基本相等，北三环比南三环的价格还要高。 | 
