每当提及二手房交易，人们都会想到那些年代已久的老房子。其实，二手房市场的范围很广泛，既包括已购公房的交易，又包括私房的买卖，还包括已购商品房、公寓、别墅的再次上市，可以说，二手房市场的房源是高、中、低档俱全的。任何人都可以根据自己的经济实力在二级市场中寻觅到称心的房子。
已购商品房（本文所指商品房中的普通住宅）的再次交易便属于二手房的范畴。在户型设计方面，已购商品房较之已购公房是合理的。商品房的厅、室、厨、卫、阳台等的布局合理，并且能够保证采光、透风和私密性，所在小区配套齐全，还能体现出居住环境的高品质、高品位和好氛围。已购商品房也比新建商品房有优势。首先，已购商品房的社区已比较成熟，而许多期房的社区环境和配套还是个未知数；再次，已购商品房的投资风险已经释放完毕，大部分已购商品房都回归了市场价值。
然而，北京各家房地产中介公司的资料统计表明，已购商品房的成交量很小。比如，二手普通商品房约占我爱我家房屋租赁置换公司成交额的5%左右，成交区域仅集中在方庄和望京；鑫尊地产今年的普通商品房成交额不到300万元，只占二手房成交比例的4.1%.记者通过采访多家房地产中介公司、开发商、相关部门，并以客户的身份到商品房的房主家去看房，发现二手商品房的交易呈现出四大问题。
■问题之一：已购商品房的房源供应量不足
商品房市场是从1993年才开始的，相当一部分房主还没有到更换房子的时候，而且商品房本身的结构设计比较合理，周边环境也好，绝大多数的商品房是用来自住的，所以如果没有特殊原因，房主一般不会轻易更换房子。另一方面，百分之九十以上的商品房购买者都在银行贷款了，大部分业主还处于还款阶段，尚未取得产权证。此外，已购商品房的房主出售房子的自报价比较高，这就偏离了买方的初衷，毕竟二手房的买主都希望价格便宜。还有一些离市中心较远的二手商品房房源，很少有人选择城外的二手房。以上这些原因便造成了可供选择的房源较少的局面，直接影响了二手商品房的成交。
■问题之二：尚未取得产权证的商品房能否再交易
8月2日，记者到芍药居附近某项目的樊女士家看房。该房位于一幢24层塔楼的6层，是去年10月才入住的商品房，樊女士家现在都未完全搬过来居住，这是因为5月份才通煤气，因而，整套房子的装修及设备都是非常新的。记者原以为找到了一处不错的已购商品房房源，可是物业公司的工作人员却告诉记者，这个项目中大部分房主都没有拿到产权证。记者后来又去看了几处已购商品房，也发现了同样的情况。很多人购买商品房后有相当长的时间是拿不到产权证的，这些房主大多没有还清银行贷款。
没有取得产权证的房主，可以将商品房进行二次交易吗？市国土资源和房屋土地管理局的负责人明确表示，尚未取得产权证的房子不能交易。
但是，在实际操作中，这种情况的房屋买卖却屡见不鲜。一位房地产开发公司的销售总监告诉记者，原则上无产权证的商品房是不可以交易的，但是开发商往往同意买卖双方到公司变更合同，然后由卖方交纳2%的手续费（各个房地产开发公司不一样，有些是交违约金），将来新业主再去办产权证。究其原因，开发商的利益没有受到任何影响和损害，他们自然能“灵活”了。
另一位长期从事二手房代理买卖工作的房地产经纪人对记者说，没有产权证的商品房业主，若是打算卖房，要看开发商有无到房地局做产权登记。如果做过产权登记了，业主要先还清银行贷款，而后才能进行交易，新业主交了首付款后，再贷款。没有登记的，则在开发商那里背书转让就可以了。
其他经纪人也表示，有的商品房业主听说没有产权证不能交易，他就不交易了。可是有人就不管这一套，买卖双方似乎也都愿意，毕竟没办产权证就进行交易，能省下一份土地出让金。国家的利益的确受到了损失，可是这种交易似乎已是约定俗成了，不知相关部门有没有解决办法，能够兼顾国家、集体和个人三方的利益。
■问题之三：二手商品房的上市价格应高，还是应低？
商品房二次交易时，不少房主的报价都等于或高于当初购买新建商品房的价格。他们有的认为自家房所在区域具有升值的潜力，有的强调刚刚入住，房子还是崭新的，有的则诉说装修时花了多少钱，非要把装修的费用加入房价中。但是，我们必须承认二手房的买主首先看重的是价格，二手商品房价码太高，只能让买方人望房兴叹。房地产中介公司的老总们说，希望商品房的卖主要摆正售房的心态，要知道，开发商销售新建商品房项目时，会有30%左右的利润空间，而已购商品房的房主卖房时，一定在原价的基础上打个折扣，使商品房的房价回归市场价值，才能被二手房客户看中。
一位房地产中介公司的老总在与记者讨论这个问题时，特意举出他们公司正在代理的两套已购商品房的销售情况：力鸿花园的房子现在已卖到每平方米6000元至7000元，而那里的一位业主却要以每平方米8500元的价格出售，结果这套房子的广告登出很久了，都无人问津。另外一套罗马花园的房子，以前都是按每平方米10000元以上的价格成交的，可房主仅卖每平方米6000元至6500元，所以客户看了这条信息，也很积极问询。
另一家房地产中介公司的企划部根据二手商品房成交案例的情况，总结出一份详尽的商品房折价数据：二手商品房的交易价格由房屋的使用年限决定，较早开发的商品房项目要折价30%，新商品房扣除房价的8%至15%，则较好卖。另外，二手商品房的成交价还与商品房所在的地理位置有关，在通县、怀柔、丰台、昌平等远近郊区，交易价最低，为每平方米3000元至4000元，中档商品房再次交易时，价格定在每平方米5000元至6000元，知名小区的商品房进入二级市场时，最高价能够卖到每平方米7000元以上。
■问题之四：商品房所在区域的土地是否会升值
有人说，土地升值了，商品房的房价就会上涨了。这话不错，毕竟国家的大形势为土地价值的“升”提供了许多依据，比如，人均收入的显著提高、即将加入WTO和奥运会带来的发展。经济学的基本规律却告诉我们：土地的价值可能升高，也可能降低，这决定于市场价格，而市场价格是没有定性的。我们不能仅看到增长的一面，而忽视了下跌的一面，一味地追求升值，会造成房价的“虚火”，而房价回归市场价值才符合价值规律。所以说，土地的升值只是一个概念。
专家表示，土地能否升值与两个因素有关。首先，土地和项目供应量的大小决定土地的升值与否。如果土地供应量比较大时，土地不可能升值，反之，才具备升值的潜力。其次，土地开发的完善程度影响土地升值，一个地区开发得已经相当完善了，配套设施齐全，社区比较成熟，那么土地将不再明显升值，而那些尚未开发或刚刚开发的地区，土地蕴藏升值机会。综观北京的情况，土地供应量不是无限大，但是仍有不少可供开发的地区，总体而言，大部分土地不可能高速升值。
我们可以看出，上述四大问题均与房价有着直接或间接的关系。价格问题制约着已购商品房的成交，价格使买卖双方开展了“持久战”，卖方不仅要赚回本儿，还要拿到利，买方则要少花钱多办事，以适中的价格圆一个商品房的梦。看来只有等出售价格合理了，已购商品房的交易才能日渐红火。 | 
