北京外销住宅市场
由于2001年上半年北京外销住宅市场基本上没有什么新增供应，因此尽管美国经济放缓对外销住宅市场有一定的负面影响，但外销住宅市场总体上还是保持上升势头，表现在租金有小幅上扬，而空置率出现了微降。市场对高档外销公寓的租务需求要超过中低档公寓，服务公寓重新受到了市场的欢迎。展望2001年上半年，尽管中国加入世贸会给市场带来积极的影响，但由于下半年市场供应预计会大幅增加，因此外销住宅市场仍将处于一个调整期。
一、供应2001年上半年北京外销住宅市场尽管有一些供应，但都是一些中低档的住宅，没有嘉里中心、国贸中心那样的高档住宅入伙。另外，新入伙的项目相当一部分是原有项目的二期，由于各种原因而拖到今年上半年才完工。
尽管今年上半年没有新的高档住宅项目入伙，但高档住宅项目竞争却日益激烈，这给那些较早开发的高档住宅项目带来了很大的市场压力，因为它们无论在户型还是在硬主配套设施都无法与新建的高档住宅项目相比。为了在越来越激烈的高档项目竞争中站稳脚跟，老项目纷纷进行翻新和改造。国贸公寓的北座今年上半年刚刚改造完，花费了1500万美元。它不仅对其硬件进行了翻新和添置（例如，它给每户增加了只有在写字楼中才有的新风系统，并且该系统还带有沙尘过滤装置，以解决北京沙尘天气对室内带来的影响；同时，考虑到欧美客人容易花粉过敏，还安装了花粉过滤装置），也根据当前市场的最新需求对其户型也进行了改造。目前，国贸北座吸引了诸如诺基亚等跨国大公司客户的青睐，预计其下半年的出租率将达到80％以上。除了国贸公寓外，其它象爱得苑等老项目也正在或计划进行翻新改造。
二、需求尽管受美国经济走低的影响，许多外国公司外籍雇员的住房预算被削减（例如，摩托罗拉的外籍雇员的住房预算被削减了将近一半），但从总体上看，外销住宅市场还是呈上升态势的，尤其是对高档外销住宅的需求很强，但对中低档住宅的需求却比较疲软，这可以从这三类住宅的空置率及其走势得到证明。2001年第二季度，外销住宅总体空置率为17.83％，比第一季度下降了2.71个百分点。其中，高档公寓和高档别墅的空置率分别从第一季度的19.88％和11.95％下降到了第二季度的10.73％和9.75％，而中档公寓和别墅的空置率则分别从第一季度的21.87％和29.52％降到了第二季度的21.49％和26.36％，尽管也呈下降趋势，但无论是绝对值和下降幅度都不如高档住宅。至于低档公寓，其空置率则呈上升趋势，从第一季度的19.5％上升到了第二季度的20.8％。
表一、2001年上半年北京入伙外销住宅
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物业名称 位置 套数
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丽斯花园二期 顺义区天竺 109
嘉和丽园 朝阳区霄云路 360
官园公寓二期 西城区官园 85
京达花园二期 朝阳区农展南路 180
华世隆国际公寓 东城区安贞 64
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从对户型的选择上看，不同类型的租户在这方面的偏好发生了一些变化。单身租户现在更喜欢两居室的中高档服务式公寓；不带孩子的家庭也一般选择两居室的公寓，但在服务式公寓和非服务式公寓方面差异并不明显；带孩子的夫妇则倾向于租朝阳区和顺义区的中高档别墅。而在配套方面，除了以往的高质量管理、豪华设施、保安等方面之外，高速互联网和绿化也成为了必不可少的要求。
三、租金总的来说，2001年上半年北京市外销住宅市场还是处于一个调整状态，在市场新增供应，尤其是高档住宅新增供应基本没有的情况下，市场有机会消化以前的空置单元，因此租金整体上来讲还是稳中趋升的，尽管升幅非常小。根据戴德梁行研究部的统计，北京外销住宅市场租金第二季度为21.34美元每平方米每月，比第一季度上涨了0.8个百分点。
正如前面所讲的那样，高档外销住宅更受租户的追捧，因此今年上半年高档外销住宅的涨幅更大。根据戴德梁行研究部的统计，第二季度高档、中档和低档外销公寓的租金分别为27.02、19.51和14.07美元每月每平方米，其中高档公寓比第一季度涨了1.46个百分点，而中档和低档公寓的涨幅分别只有0.98和0.86个百分点。从别墅的情况上看，高档和中档别墅的租金在第二季度分别为27.25和18.01美元每平方米每月，高档别墅的租金比第一季度上涨了2.28个百分点，而中档别墅租金的涨幅只有1.47个百分点。
四、市场展望随着高档外销住宅的走俏，越来越多的开发商和投资商越来越关注这一领域的开发和投资，下半年入伙的、由新加坡GIC集团投资的雅诗阁公寓和福景苑公寓就属于这一类项目。这两个项目分别位于中央商务区的核心地区――航华科贸中心和外资公司云集的燕莎商圈腹地――亮马河路。除此之外，还有东方广场的公寓项目、东湖公寓三期等高档住宅项目入伙。根据戴德梁行研究部的预测，2001年下半年将有866套高档外销住宅入伙。届时，高档外销住宅市场的竞争一定会非常激烈。
从需求上看，随着中国加入世贸组织的临近，外资对中国的投资呈持续增长势头，这必然会带动对外销住宅需求的增加。但是由于欧美经济在低点徘徊所导致的各种开支减少，必然使跨国公司对住房预算也有所削减。另一方面，供应的增加引起了市场竞争的加剧。因此，高档外销项目将通过降低租金等各种优惠措施来争夺大公司的外籍员工。基于上述分析，我们认为下半年外销高档住宅市场的租金预计会在现有基础上出现小幅调整，空置率也会出现上升。
北京写字楼市场
2001年上半年，由于受美国经济放缓的影响，北京写字楼市场进入了一个调整时期。在上半年供应持续增加的情况下需求并未增加，甚至有减少的趋势，而下半年将要入伙写字楼的预租也给市场带来了压力，这些都造成上半年写字楼市场租金稳中有降，写字楼整体空置率也略有上升。
一、供应2001年上半年北京写字楼市场有四栋写字楼入伙，分别是朝阳区的京汇大厦、富裕隆大厦、远大中心以及海淀区的中关村大厦，累计为市场提供了约222500平方米的写字楼面积，使北京甲级写字楼市场总存量达到495万平方米。这四栋楼中的京汇大厦和富裕隆大厦都位于北京中央商务区的核心地带，中关村大厦也位于中关村地区的中心，只有远大中心位于北京写字楼开发的非热点地区――亚运村。这说明北京写字楼的开发基本上还是集中在传统和新兴的写字楼开发热点地区，即朝阳区的中央商务区和海淀区的中关村地区。
目前，这四栋写字楼中除了中关村大厦以外，其它三栋还有许多可供选择的面积。例如，远大中心目前只有50％的入住率，富裕隆大厦基本上还没有什么签约的客户，京汇大厦的出租率有20％左右，而即使中关村大厦也有许多小业主的房子还没有租出去。
市场的实际供应量要大于上述统计的供应量，这主要是因为受网络经济泡沫的破灭和美国经济放缓的影响，一些相关公司缩减其租用面积，从而使市场的供应量增大。例如，Acer公司在盛福大厦原租用1800平方米的面积，由于其经营不景气而腾出了其中的四分之三的面积；elong在丰联广场的一个部门被撤消而空出了500平方米的面积；同样是在丰联广场，3Com公司由于裁减20多人而空出了300平方米左右的面积。由于需求不旺及市场可供选择的楼盘比较多，这类新增的空置面积往往也很难在短期内被市场消化。
二、需求根据我们的统计，截止到2001年6月中旬，北京甲级写字楼市场的空置率达到7.84％，比2000年12月中旬上升了3.09个百分点，这说明写字楼市场的需求已经出现了回落，市场上开始出现供大于求的趋势。下面从行业和国别的角度来深入地分析一下需求的变化情况。
表一 2001年上半年入伙甲级写字楼
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物业名称 位置 写字楼面积
（建筑平方米）
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京汇大厦 朝阳区东三环南路 40,000
远大中心 朝阳区亚运村 83,000
中关村大厦 海淀区中关村 38,000
富裕隆大厦 朝阳区东三环南路 61,500
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2000年需求旺盛的互联网公司在2001年上半年几乎销声匿迹，许多公司或者缩减面积，或者由于预算减少而从租金较高的写字楼搬到租金较低的写字楼中。除了上面提到的Acer和elong缩减面积之外，中华美食网就从租金比较高的国际俱乐部搬到了租金相对较低的成远大厦。
除了互联网公司在写字楼方面的需求减少之外，其它高科技公司甚至传统行业也由于受美国经济走低的影响而也减少了写字楼方面的需求，或者是从租金较高的写字楼搬到了租金较低的写字楼，尤其是那些以前对写字楼有着旺盛需求的外资公司更是如此。例如，朗讯公司2000年计划租用23000平方米的面积，而今年由于其在全球裁员和削减各种开支，因此今年上半年只签了12000平方米，比原计划少了将近一半；生产万宝路香烟和卡夫牛奶的美国菲利普。莫里斯公司从租金较高的国贸二期搬到了位置同样很好但租金较低的京汇大厦；而雀巢公司则搬到了位置不是很好的朝阳区十里堡。
与互联网公司和外资公司的需求疲软相比，中国国内公司由于中国经济的持续发展而保持了对写字楼的旺盛需求，其中最明显的要属那些有实力的证券机构和通讯类公司。例如，今年上半年面积最大的成交就是由证券机构来完成的――银河证券在国企大厦购买了35000平方米，而国内著名的通讯公司――中国网通也计划租用20000平方米的写字楼。除了国内大公司外，国内政府机构也对写字楼表现出了很强的需求，这主要是因为政府机构改制后产生了许多独立的实体，这些实体原来附属于相应的政府机构中，现在出来后就需要寻找新的办公地点。
2001年上半年写字楼市场需求的另一个特点是教育类企业、房地产公司和影视娱乐行业对写字楼的需求很强烈，这与这三类行业的快速发展密不可分，并且这三类行业对甲级写字楼的需求越来越强，这也说明了它们的实力。例如，康培英语学院和东方教育网分别在招商局大厦和东方广场租了3000平方米的面积；五星卫视在北海万泰大厦租了5000平方米的写字楼；而光是京汇大厦目前就汇集了三家房地产公司。
三、租金由于供应的增加和需求的疲软，2001年上半年北京写字楼市场的租金也出现了下调。尽管2001年第一季度北京甲级写字楼市场的租金延续了去年上涨的趋势，比2000年第四季度上升了0.68美元每月每平方米，但从2001年上半年总体上看，甲级写字楼市场的租金还是出现了下调。根据我们的统计，截止到2001年6月中旬，北京甲级写字楼的平均租金报价为29.86美元每月每平方米，比2000年12月中旬下降了0.13美元每月每平方米。
但实际上，租金的降幅要远远超过0.13美元每月每平方米，这可以从两方面来分析。第一，这里所说的报价指的是发展商的价格。对于发展商而言，如果不是市场太差的话，他们是不会对其价格作很大调整，因为这样做一是有损于其写字楼形象，另一方面也会扰乱整个市场，从而导致恶性的价格战，到头来吃亏的还是自己。但是对于有着分业权的写字楼来说，如光华长安大厦、恒基中心和丰联广场，小业主们由于在房子空置的情况下还要背负价格不菲的物业管理费，因此在市场不是很好的情况下，小业主们往往希望通过低租金而出手其空置的房子，从而导致市场的实际租金要比按发展商所报价格统计出的租金低很多。例如，光华长安大厦和丰联广场都有小业主的租金报价要比发展商报价低10个美元甚至更多的情况出现。第二，虽然发展商并未对其报价作很大调整，但为了在市场空置很多的情况下吸引客户，他们往往采取延长免租期、提供精装修等方式来吸引客户，从而使在租期相同的情况下，客户所支付的净租金降低，实际上也是变相降低了市场价格。
表二 2001年上半年北京写字楼市场主要成交
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公司名称 物业名称 位置 面积
（建筑平方米）
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银河证券 国企大厦 西城区金融街 35,000
朗讯公司 东方广场 东城区东长安街 12,000
菲利普石油 现代盛世大厦 朝阳区机场辅路 5,400
五星卫视 万泰北海大厦 东城区朝阳门北大街 5,000
高通 中关村大厦 海淀区中关村 4,000
Net convergence 京汇大厦 朝阳区东三环南路 3,600
康培英语学院 招商局大厦 朝阳区东三环南路 3,000
东方教育网 东方广场 东城区长安街 3,000
中国海关通关司 东方广场 东城区长安街 3,000
雀巢公司 城市广场 朝阳区十里堡 3,000
德隆集团 远大中心 朝阳区亚运村 3,000
海通证券 和乔大厦三期 朝阳区光华东路 2,700
北京电信通 惠普大厦 朝阳区东三环南路 2,400
华亿集团 南银大厦 朝阳区东北三环 2,300
菲利普·莫里斯 京汇大厦 朝阳区东三环南路 1,800
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上面所说的租金下降是从整个市场角度来说的，但对于一些位置好、素质高、价格合理且有许多面积可供选择的写字楼来说，由于需求旺盛，其租金还是出现了上涨的情况。比较典型的就是位于国贸桥东南角的京汇大厦。由于该楼紧邻地铁和环路，交通便利，并且是刚推出的楼盘，因而有许多整层面积可供选择，而与之在同样位置的国贸和嘉里租金比它高许多但却没有什么大面积可供选择，因此许多客户，包括现在国贸和嘉里办公的公司都看好该写字楼，如国贸二期的菲利普·莫里斯就已经搬到了京汇大厦。
^^^^四、售价
^^^^从售价情况看，其变化趋势正好与租金相反。根据我们的统计，2001年中介北京甲级写字楼市场的售价报价为2337美元每平方米，比2000年12月中旬上涨了157美元每平方米。售价之所以上涨，一是因为去年在售的写字楼，如数码科技大厦、中关村大厦、数码01大厦等已基本出售得差不多，其剩余面积基本上以出租为主，只有在价格很高的情况下才考虑出售，从而造成了写字楼市场售价上涨的情况；另外，从需求的角度考虑，由于目前的写字楼市场租金比前两年高出许多，许多公司，尤其是那些有长期发展计划的公司，认为租不如买划算，因为按照目前的租售价格比，买写字楼的投资仅相当于6到7年的租金，而对于一些大面积的买家来说，发展商往往给于远远低于市场的价格，因此就显得更为划算。这种需求的增长无疑会拉动写字楼售价的提高。
^^^^尽管写字楼市场的价格有了某种程度的提高，但写字楼销售市场总的来说还是比较平淡。之所以会出现这种情况，首先是因为目前写字楼市场总的来说回报率还是比较高的，尤其是高档写字楼，能达到13％左右的回报率，因此作为发展商来说，除非希望早日回收资金以用于其它方面的投资，或者要急于清偿银行贷款，否则还是倾向于采取出租的策略。另外，现在写字楼的售价与北京写字楼售价最高的年份相比相差甚远，例如光华长安大厦和恒基中心以前预售时的价格都在3500美元每平方米以上，而现在能卖到2500美元就很不错了，所以许多当初买房的小业主除非因为某种原因急于套现，否则是不会轻易出手他们的物业的。以上两个原因都造成目前写字楼销售市场相对比较平淡的原因。
^^^^五、市场展望
^^^^2001年下半年，北京写字楼市场的供应将大大超过上半年。根据我们的统计，下半年写字楼市场的新增供应量将达到777000平方米，比上半年增加554000平方米，并且这些楼中的大部分面积目前都没有租售出去。如果再把上半年写字楼空置的面积加上去，那么无疑会给市场带来很大的压力。
^^^^从需求角度考虑，美国经济到目前还没有走出谷底的迹象，而美国经济的放缓肯定也会给国内经济的发展带来负面影响，这些不利因素都会给写字楼市场带来消极影响，造成写字楼市场的需求不旺。从利好因素分析，下半年中国加入世贸肯定会推动写字楼市场的发展，至少会带动人气的上升，但是中国加入世贸究竟会对写字楼市场带来多少实际好处却有待商榷。这是因为，一项政策的出台对房地产行业的影响往往要有一个滞后期，通常要有半年甚至一年的时间，世贸对北京写字楼市场的影响也是如此。世贸对外资行业，尤其是那些首先从中受益的行业，如金融和电讯行业的积极影响也得至少需要半年到一年的时间才能体现出来。因此，中国加入世贸后，由外资公司所拉动的对写字楼需求量不会马上大幅度增加，新的外资公司进入中国以及原有外资公司在中国的扩张都需要一个过程，在业务发展没有明显增加的情况下外资公司不会轻易增加办公面积。
综上所述，我们认为今年下半年北京写字楼市场仍将处于一个调整期，租金有可能继续下调，空置率也会继续上升。只有当市场消化完现有写字楼存量后，写字楼市场才会真正迈入快速发展的轨道，而这只有等到2002年下半年以后才有可能出现。
^^^^北京零售市场
^^^^市场回顾
^^^^2001年上半年没有出现新开业的大商场，但零售市场的竞争仍然激烈，因此各大商场都积极推出内部调整计划，如新世界中心一期、二期调整其消费群定位；中粮广场计划增添垂直观光梯来改善四层、五层客流状况；海蓝云天、阳光广场相继引入台湾商家好又金，而阳光广场又同时加强餐饮元素；肯德基、永和大王、星马克、国贸商城为保持其优势将商场二层由服务行业改为世界名牌店；新东安市场也加入新娱乐元素――电影院。不同于去年强强联手，各大商场改革策略呈现出新的特点。
^^^^1、供应
^^^^预计2001年商业市场的总供应量将达到629397平方米，达到历史最高水平。其中比较瞩目的供应量来自广安街改造项目、西单项目及太平洋百货在北京传的沸沸腾腾的盈科项目。另外一些综合性物业推出的商业面积也占据了很大比例，如位于国贸商圈的京汇大厦、雅诗阁、艾维克大厦、富裕隆大厦等。
主要零售物业供应
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物业 位置 商场面积 预计完工/
（建筑平方米） 开业时间
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盈科太平洋百货 工体北路 64,000 01年9月
西单太平洋百货 西单 70,000 01年11月
中智百货 方庄 40,000 2001年下半年
广安商业街（销售） 两广路 220,000 2001年下半年
东方海逸酒店 东长安街 1,000 2001年下半年
京汇大厦 大北窑 4,000 2001年下半年
雅诗阁公寓 大北窑 3,000 2001年下半年
嘉信百货 安定门外 17,000 01年9月
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主要租赁案例
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公司名称 行业 物业名称 位置 租用面积
（平方米）
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好又多 超市 阳光广场 亚运村 30,000
好又多 超市 海蓝云天 朝外大街 20,000
华联 超市 和平里商业大厦 和平里 2,200
华联 超市 车公庄站 车公庄 120
华联 超市 陶然居 菜市口南大街 1,900
俏江南 餐饮 嘉里中心 光华路 200
俏江南 餐饮 恒基中心 长安街 440
百乐高 餐饮 阳光广场 亚运村 580
钱柜 娱乐 泛利大厦 朝阳门外 4,500
奥德臣 服装 东方广场 长安街 232
电影院 娱乐 新东安市场 王府井 1,200
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^^^^2、需求
^^^^对商业物业需求集中在餐饮、娱乐、超市、医药、家居及服装等行业。超市对物业需求仍然强，如好又多、华联超市纷纷开设分店。娱乐业如影院、游戏厅、KTV等对位于购物中心地区或综合性物业的商业面积表现出很大兴趣。
^^^^对地区而言，需求依然集中在王府井商业步行街、国贸商圈、亚运村商圈、中关村地段、燕莎商圈、西单商业区。
^^^^3、租金与售价
^^^^主要商业物业租金报价
^^^^2001年上半年租金呈现平稳状态，预计下半年将保持上半年的平稳发展。
主要商业物业租金报价
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项目名称 商场总建筑面积 月租金
（平方米） （美金/使用平方米）
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中粮广场 60,000 20－110
新世界中心（二期） 40,000 30－60
阳光广场 8,000 30－60
国贸商城 60,000 30－120
盈科中心 64,000 30－150
东方广场 100,000 30－150
丰联广场 30,000 30－80
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主要商业物业售价报价
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项目名称 地点 商业面积 出售率 楼层 销售价格 备注
（建面/平方米） （人民币/建面/平方米）
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丹耀大厦 王府井 20,000余 90% 首层 40,000
广安商业街 两广路 220,000 未开售 —— 待定
现代城 建外大街 20,000 98% 首层二层 25,000
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市场展望
1、新政策
由于功能单一的百货公司已很难适应市场需求，北京市商委今年4月份表示近期二环以内不再发展大型百货商场，并且今后万米以上的百货公司只能在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内，也就是本市已规划的西单、王府井、前门、朝阳建国门、马甸、木樨园、双榆树、大钟寺、翠微公主坟9个市级商业区内。
2、新项目
北京正在规划中的项目众多，其中以国贸商圈，燕莎商圈、中关村、东直门等地段为主要中心点。预计未来各大商场除了要面对已有的激烈竞争外，还需迎接新项目陆续带来的新冲击与挑战。
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