深圳较高的人均收入水平，将支持楼市走出一波慢牛行情
有资料表明，1995年之后深圳房地产业增加值占GDP的比例有所下降，1999年为6.0%，但仍保持较高的比例，房地产业仍旧起到支柱产业的作用。然而，从房地产业对GDP增长的拉动力来看，“八五”期间房地产业拉动GDP增长基本在2个百分点以上，而“九五”期间则只在1个百分点左右。
根据国外房地产市场的发展过程来看，人均GDP在800－4000美元之间时，房地产业快速增长；超过8000美元，“居者有其屋”，房地产业走向衰退，而人均在4000－8000美元之间，房地产业处于稳定增长期，在这一阶段，市场供需双向稳步扩容，销售面积的增长速度明显放慢，市场结构相对合理；大的开发商在市场上的影响力日益加大，地产不再突出概念，而是品质至上，品牌为王。
北京、上海、深圳城市基本情况对比
项目北京上海深圳
人口（万人） 1381.9 1673.8 430
户籍人口：1107.5户籍人口：1343户籍人口：121.5
人均GDP（美元）约4000约4000约4800
人均可支配收入（元） 10349.7 11718 21626
人均居住面积（平方米） 8.1 11.4 17.4
恩格尔系数（%） 36.3高于北京。深圳28.2
参照这一标准，很显然京沪深等城市的房地产业都将迈上一个新的台阶，而由于深圳房地产业市场化程度和商品化程度较高，居民富裕程度较高，加之房市在以往历周期中都较其它城市快一拍的经验看，很可能率先走向稳定增长，因此一波为期较长的慢牛行情已渐次展开。此外，支撑深圳房市持续走牛的有利因素还有：深圳国民经济的强劲增长。据深圳市统计信息局数据，今年上半年全市国内生产总值达798.01亿元，同比增长12.5%，继续保持平稳增长。根据深圳市“十五”规划，到2005年率先基本实现现代化，深圳市国内生产总值达到3000亿元左右，年均增长12%，人均GDP达到6.31万元（按现行汇率折算约7600美元）。另外，根据去年获准的《深圳市城市总体规划（1996－2010）》，深圳市的未来人均住宅面积由目前近18平方米，提高到2010年的20平方米，新增住房面积1500万平方米。
高素质移民的迁入、港人置业、新城市规划等因素为深圳市场拓展了一定的发展空间
新移民不断涌入所创造的旺盛市场需求，是深圳房市与其他城市相比所具有的最大优势。数据显示，1993年至1996年，深圳外来人口每年的增长率高达13%.近年来虽有所放慢，但增长率也在10%左右。去年，深圳市常住人口已超过430万，户籍人口121.5万人。而近年深圳市政府还提出了“百万换血计划”，即引进百万接受过良好高等教育的人才，以知识密集型产业代替早期的劳动密集型产业；2001年初，又对高素质人才的入深制订了一系列优惠政策。因此保守估计，如果深圳每年有30万人需要购房，如果能够达到深圳目前的人均住房面积即17.4平方米，则市场的有效需求约为520万平方米。这一数字相当于2000年深圳全年的住宅销售面积。住宅商品化程度高，居民购买力较强。由于深圳房市市场化程度高，房改进行的较早，因此个人购买房率一直居全国领先地位，有统计数字显示目前已达到97%.2000年深圳人均可支配收入21626元、人均GDP4800美元，亦高居全国榜首。与其它城市相比，深圳所特有的人均收入高、平均年龄小的现象，不仅表明了深圳住宅的需求量大，而且显示出很强的潜在需求。在今年深圳的春季房地产交易会上，有中介机构对住宅需求进行专项调查，65.8%的参观者打算在最近三年内购房，其中25－34岁的年轻人过半数，而最近一年内计划购房的人中，家庭月收入在万元以上的高达43%.
“阶梯消费”初步形成，“二次置业”渐成气候。来深圳创业的人，大多要经历租房到买房的过渡，而目前随着经济实力提高，不少居民已开始更换更大更好的住房。因此深圳房市上存在着较明显的梯级消费，这种多样化需求对活跃房市，保持房市的稳定增长非常有利。今年春交会上的专项调查表明，36%的参观者现居住自有产权住房，64%租住或单位安排住房。现有物业的参观者中53.7%的人打算三年内购房，未拥有住房产权的参观者中高达70%的人计划三年内购房。更值得关注的是，二次置业者对房价的承受能力明显高于首次置业者，可接受的房价平均为每平方米4900元，而首次置业者则为每平方米4200元左右。
“港人置业”。这亦是深圳房市较其它城市相比的一大优势。曾有报道称，经对香港市民的随机抽样调查，在未来10年内，约有100万香港人有意在深圳购房，而最近2年内，约37万港人计划在深圳购房。尽管业内不少人士在分析这则消息时均表示港人置业的热烈程度并非如此，但无疑这是一个令开发商们颇为鼓舞的信息。毕竟深港两地房价悬殊达五倍之高，香港回归后两地间日益密切的经贸往来使港人置业逐渐趋旺。去年深圳的外销楼销售面积达到60.11万平方米，占深圳商品房销售的10%.当下，深港24小时通关已在反复讨论之中，两地地铁也将不日贯通，这都将在一定程度上刺激港人深圳置业。
城市扩张为房市拓展新的空间。在特区建设开始时，毗邻罗湖口岸的罗湖区房地产投资最密集，直到90年代初，深圳的明星楼盘都集中于此。但自1998年底新的中心区建设伊始，深圳地产逐渐向西部和关外等地区倾斜，其中福田和南山区的土地出让面积1999年和2000年连续两年居前列，按规划，福田区将集中心商务区、行政、文化中心于一身，发展前景不言而喻；而1999年10月正式通车的滨海大道则带旺了南山和蛇口的楼市。此外，关外开发也渐成热点，今年一季度，特区外的土地出让面积在总出让面积中的比例首次高过特区内，占了半数以上，为55%.
房地产金融较发达，房屋中介活跃。按深圳人民银行统计：今年上半年个人住房贷款余额为443.2亿元较年初增加21.7%.今年“房屋银行”等新形式出现，促进了房屋资产的盘活。另据统计，截止去年底深圳共有150多家房地产中介公司，可谓“地铺多过米铺”。这些从事设计策划营销和买卖中介的公司提高了深圳房市的专业化水平，增加了商品房的流通性。
京、沪、深三地比较而言，深圳市场的发展空间会小于前两个城市
当然，与北京上海等城市相比，深圳房市亦存在着市场规模较小的劣势。去年，北京上海房地产业完成投资额均超过500亿元之际，深圳的完成仅271亿元；在销售额上，北京达到470.7亿元，上海达到628亿元，而深圳只有269.1亿元。
2000年北京。上海。深圳房地产行业数据
项目北京（同比%）上海（同比%）深圳（同比%）
投资额（亿元） 522.1（+23.9） 551（+7.2） 271.0（+36.0）
销售额（亿元） 470.7（+53.1） 628（+17） 269.1（+20.4）
商品房价格3975（增幅不详） 3130（-3.0）估计介于北京
（元/平方米）住宅：4557（-4.8）住宅3151（+1.7）和上海之间
存量房交易（万平方米） 14 778.5（+66.5） 196.6（+31.6）
个人购房比例（%） 90（99年） 95（估算） 97（估算）
空置面积（万平方米） 354（99年数据） 1202（-7） 251.5（-8.5）
开发地产商数量（家） 3939（+42.5） 4171（99年数据）约600
此外，深圳总的来说国土资源不够丰富，这在一定程度上也对市场的发展形成制约。凡此种种，使一些业界人士认为，深圳房市发展空间将小于京沪等大城市。
在多空因素的共同影响下，深圳房市今后将会出现以下变化：从发展模式看，深圳房市每年增量交易量将趋于平稳，而存量市场将不断增大。深圳规划国土局此前制定的发展战略亦是这一取向，即在未来十年内，深圳房地产市场的总原则将是控制一级市场、规范二级市场、搞活三级市场。重点是存量市场，到2005年，存量市场交易量与增量市场的比例数，将由现在的1：3上升到1：1左右。也就是说，存量市场面临着巨大的发展机遇。
从市场供给看，随着政府控制能力的不断提升，土地供应将保持适度。90年代政府对进入房地产市场的土地的控制程度平均为40%，1999年上升到70%.此后，国土部门开始严格控制土地出让。1999年当年土地出让量为292.57万平方米，比上年出让的土地面积减少了近一半，2000年出让面积为290.82万平方米，与1999年的基本相当，政策效果非常明显。今后将成为有关部门调控房市的一个阀门，它将直接影响到二、三级市场的供求关系。
深圳人购房看中品牌和质量，所能接受的楼价大致在每平方米5000元———6000元左右。随着香港和内地的实力地产商的登陆，房地产市场面临重新洗牌从需求特点看，深圳居民对房价的敏感程度将有所减弱，但对品质和配套水平的要求不断提高。有调查称，目前深圳购房者考虑较多的因素是环境好、绿化好、地理位置好，价格因素的提及率仅有3.7%.此外，社区概念也开始深入人心。这一切决定未来深圳房地产市场将进一步细分，产品日益多样化，房屋销售将从注意概念转向提倡品牌质量。
正是由于上述变化，深圳未来房市的供求将日趋平衡，房价稳定，在窄幅波动。有调查表明，深圳人最能接受的住宅是：户型为3房2厅2卫2阳台、面积在70－130平方米之间、小高层、每平方米5000－6000元，而目前特区内的住宅房价在每平方米6000－10000元之间，但根据片区、地段、品质不同有所区别。可见，特区房价仍有升降幅度，但总体上会保持平稳。
而从竞争格局上看，有专业人士大胆预言，深圳地产行业面临大规模整合，最终将进入“大地产商时代”。对于深圳的开发商来说，目前称得上品牌的地产商超过15家，这些地产商精品意识加强，
在争霸战中各拉阵脚。常规武器是建信息平台、社区文化、商场和办学。以万科、中海为首的潮头地产商，将产品与管理组合得更锐利，新的营销手法令业界瞩目；振业、物业等大批血统纯正的深圳老牌开发商积极扩大规模，上马大项目提高市场竞争力；东海、百仁达等完善豪宅路线，成为项目品牌延伸的代表，知名度名列前茅。华侨城与招商人自有人文局域吸引消费者，商务居家与环境居家成为“打主场”品牌地产商的代表；而来自香港和内地的地产商将凭借实力说话。就在这些龙头企业各显其能的同时，一些小地产商将在竞争中逐渐被兼并或淘汰，资源最终集中在少数几十家企业，它们将占有市场的绝大部分份额。
结论：深圳房市经过20年的发展，已逐渐走向成熟，日趋理性。今后，房地产作为深圳当地经济的支柱产业，尽管仍存在行业波动周期，但震动将趋于缓和，稳步发展成为未来市场的主基调。这一态势恰似中国证券市场，市场各方参与将因此不同程度地分享慢牛行情所带来的收益。 | 
