与全国多数大中城市一样，深圳房市目前一片欣欣向荣：今年上半年，深房景气指数不断攀升，最终创下近年新高；而地产商所缴的销售营业税较去年同期大幅增长48.11%.
追本溯源，深圳房市的这波行情始于1996年下半年，较大多数城市早启动近一年时间。此前经历了两三年的行业周期调整，将上次房地产行情中的泡沫成份基本消化，精明的地产商开始从阵痛中苏醒，投资与开发逐渐活跃；消费者的购买欲与日俱增，房价慢慢回升，空置率缓缓下降，一切都在一个缓慢的上升通道中运行，直到1999年出现了突发性的增长。当年，深圳房市各项指标均较上年有显著增长，其中：开发投资额和新开工面积的增幅在50%上下，竣工面积和销售面积增长均超过20%.至此，深圳房市运行轨迹被迅速推向高位。在随后的2000年和今年上半年，尽管上述各项指标再创新高，但增幅已回复平稳，市场呈现出供需双向扩容，健康稳步发展的趋势。
在国内首家在土地转让上全部采用市场化交易方式，其改革意义深远重大。三级市场的活跃，使深圳住房梯级消费格局初步形成仔细研究，深圳房市这波行情呈现出以下主要特点：
^^^^特点之一，在国内房地产市场体系普遍不健全，一级和三级市场尚未形成的背景下，深圳房市在这波行情中初步实现了一级市场的市场化和三级市场的启动，整个市场架构已搭建完毕。
实际上，深圳一级市场的市场化进程早在1980年尝试土地的有偿使用时便开始了，首开国内地产界改革之先河。此后关键的几步深圳亦走在全国的前列，先是1986年12月拟订《深圳经济特区土地管理体制改革方案》，使之成为全国进行土地使用权有偿、有期出让、转让的试点：次年，深圳取消行政无偿划拨土地并公开进行了协议、招标和拍卖出让土地的三次突破与创新；到2000年，深圳设立土地交易市场作为土地交易的专门场所；今年又率先取消协议转让土地，土地交易将全部采取招标、拍卖和挂牌交易的方式进行。
经过整整20年的探索，深圳的土地出让终于在这波行情中从体制上摒弃了非市场化因素的干扰，理论上它意味着：市场的竞争环境将更趋公平和透明，竞争者要凭实力说话，定价主要由供求关系决定，市场对土地价格的发现功能将逐步显现出来，并将之传导至二级市场，影响其供求和价格走势。在实践上，深圳国土部门近两年通过收紧土地供应，调整市场供求关系，促进房市发展的策略已初见成效，也佐证了一级市场改革的重大意义。
再看交易存量商品房的三级市场，也是在这波行情中开始启动。1996年和1997年，深圳市三级市场年交易面积为四、五十万平方米，仅相当于当时二级市场的交易面积的10%多一点；但自1998年，三级市场以年均增长50万平方米的速度发展，2000年的交易面积达到196.6万平方米，与去年二级市场交易面积相比，已达到32%，交易规模明显扩大。今年一季度，交易面积达42.08万平方米，比去年同期大涨55%，发展速度明显加快。
无疑，三级市场的活跃将有助于房市梯级消费的形成，而土地出让、增量房屋买卖和存量房屋买卖三个市场形成连动，相互作用，将有利于整个房市的发展。
产品结构调整逐渐到位，房屋空置逐步下降，市场供需基本平衡
特点之二，产业结构的调整显得非常突出，市场供求趋于合理，基本保持平衡。在这波行情中，深圳住宅开发持续升温，投资完成额和销售面积迭创新高，而办公楼开发则屡创新低。到2000年，住宅投资全年完成额达到193.95亿元，而当年办公楼的投资完成额仅为11.61亿元，两者相差近20倍；销售形势亦是如此，2000年深圳住宅销售566.82万平方米，是办公楼销售面积的46.5倍。同年，住宅空置从1996年的0.74这一高位下降到0.28，接近正常水平，而办公楼的综合空置率仍有2.76.
就在1998年至2000年连续三年的调整中，深圳商品房批准预售面积基本保持稳定，略有增长，但增长率远远小于商品房销售面积的增长。2000年，商品房批准预售面积为660.45万平方米，较1999年增加了7.07%，而销售面积则达到了611.37万平方米，同比增长12.83%，市场上的供求状况基本达成平衡。而市场普遍担心的安居房进入市场交易并未对深圳房市造成冲击。根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，自2000年7月1日起，深圳市的安居房在取得全部产权后即成为商品房，可以进入市场交易。但市场上并未出现人们预想的热闹场面。据业内人士对全市安居房持有者的调查表明：只有约10%的人近期有换证上市的打算。据深圳市住宅局房改处统计，到2000年9月，在特区内的15万套公房中，只有不足200套公房申请了全产权，准备上市。
行业竞争出现新格局，市场资源重新整合已是大势所趋
特点之三，开发商之间竞争空前激烈，行业整合即将展开。这首先表现在地产商的数量上，去年在深圳规划国土局通过年审的开发商达到600家左右，其中综合开发公司159家，项目开发公司382家；而当年深圳房地产建设投资完成额为217.02亿元，简单计算可知每家地产商年均开发规模仅5000万元。另有统计表明，2000年深圳共销售商品房611万平方米，而排在前10名的开发商所占额度不足三分之一。其次，参与这波行情中的，既有来自香港地产巨头新世界地产、华润集团、东海集团等，又有中信地产、保利集团、北京天鸿集团、中房集团等国内资金雄厚的地产商，通过组建项目公司参与竞争，亦迅速加剧了深圳房市的竞争程度。
与此同时，深圳土地出让规模正逐步扩大，片区建设已初见端倪。如，今年深圳市政府将公开招标位于华侨城、总面积27万平方米的填海区，要求开发商必须在一年内缴清土地出让金50亿元。显然深圳当地开发商尚不具备独立承担如此规模的项目。
这一切已显露出深圳地产行业集中度不够的现状，市场迫切需要大地产商的出现。形势迫使地产商从竞争走向互动合作，通过合作，达到资源共享，减少成本，提高品质。具体表现在去年先是以万科为首的全国十余家实力雄厚的地产开发商结盟，组建中城房网；随后在11月举行的“住交会”期间，全国33家地产商共同发起成立中国住宅产业集团联盟；招商地产与华侨城地产两大西部地产巨头联手共图大业，共享生活和网络资源，携手共同开发西部地产；12月，深圳18家房地产中介公司为规范行业行为、共建行业良好形象而共同签署了联盟协议。
深圳房地产市场近几年的变化划出了一道逐渐清晰的发展轨道，市场总是在沉寂的时候痛苦地反省与思考，然后在恢复繁荣的时候尝试着成长与成熟，上述的变化或许让敏感的业界人士察觉到深圳房地产业即将迎来一场非常重要的转变。 | 
