建筑设计定制化　沪上先商业后地产模式兴起

“不是站在建筑师的角度，而是站在使用者的角度，才能最大限度地保证招商成功”。世纪联华公司工程资产总监范宜昌这样表示。 　　有近20年国内外工程管理经验的范宜昌，被称为“大卖场的快速‘制造者’”。他表示，联华最近签约的宝山金悦生活广场，项目还在设计阶段时，开发商就找到联华，双方就项目地块的基本特征、世纪联华大卖场的建筑要求和设计方案进行了详细的商议和改进，这才奠定了双方合作的基础。 　　范宜昌进一步指出，一个成功的商业项目，必须要有四个原则：通透性和光顾性；符合5、3、2定律，即大业态占50%，百货30%，餐饮和娱乐占20%；布局符合“扁担挑”定律，有效吸引两边人流，带动中间区域。而金悦生活广场超大型商业挑空中庭广场设计，保证了商场的通透性；全内街独立式商铺，妥善疏导人流；总体量2.6万平方米，世纪联华作为主力业态占据了50%，服装、鞋帽、化妆品、黄金珠宝等占30%，规划中的餐饮娱乐所占比例20%，完全契合了这一原则。 　　联华的签约入驻，带旺了金悦生活广场的销售。据现场销售人员透露，目前总体销售率已达85%。其营销商中原物业代理有限公司商业部高级经理陆挺介绍：“总销面积里，四成被温州投资团和山西投资团购买。其中，温州客户购买量占可销面积的22%，山西客户购买量占可销面积的18%。” 　　高空置率考问商业地产运营模式。商业地产的回报通常在8%左右，这对闲散资金颇有吸引力。但商业地产如果定位不准，不仅没有高回报，还会严重亏本。商业地产目前仍处在转型当中。一边大量建设、大量投入，另一边，新建项目中又有不少不断加入“空置大军”。造成这种现象的原因之一，就是先地产、后商业的开发方式。 　　金悦生活广场由上海新月浦房地产(集团)开发，是宝山月浦镇首个大型休闲购物中心。总规模2.6万平方米，其中可售面积约为1.3万平方米。自10月22日开盘至今不足一月，凭着周边超强的消费能力和便捷的交通设施，市场反响热烈。