北京成功申办2008年奥运会主办权无疑给当前不温不火的北京房地产市场，尤其是奥运村周边房地产市场打了一剂强心针，这从奥运村周边商品住宅的热销可以明显地看出来：有的项目一天就卖出了100多套，而原先一天顶多也就卖出2-3套，有的项目甚至出现了排队购买的场面。毫无疑问，未来奥运村周边的住宅肯定有升值的潜力，现在在奥运村周边投资住宅项目，未来肯定会有不错的投资回报。奥运板块上这种乐观的情绪也感染了其周边的写字楼市场，去年销售不是很理想的写字楼现在准备要涨价，有的原来规划为住宅的项目也打算把其中的临街地段用来开发写字楼。然而，这种看上去有利于奥运村周边写字楼市场的积极因素是否能延续到2008年奥运会之后？未来投资奥运村周边写字楼项目是否会获得满意的投资回报呢？
乐观之外需谨慎看一看亚运会对亚运村及其周边写字楼市场的影响，尽管亚运会无论从规模还是产生的影响上均无法与奥运会相比，但对分析未来奥运村写字楼投资市场有借鉴意义。1990年亚运会后，亚运村及其周边房地产市场获得了迅速的发展，尤其是在住宅市场方面，许多周边住宅项目依托亚运村的地理优势和良好的配套而取得了不俗的销售业绩，其住宅售价要比同为四环边上的南城高出每平方米1000多元。然而，在写字楼市场方面，尽管亚运村的国际会议中心、汇宾大厦、凯迪克大厦等写字楼项目也都取得了90％以上的入住率，但是这些写字楼的租金却要比朝阳区中央商务区的写字楼租金低得多，甚至还不如海淀区中关村和西城区金融街写字楼的租金高。根据统计，亚运村地区写字楼的平均租金报价为19美元/月/建筑平方米，而北京市写字楼三大热点地区朝阳区中央商务区、西城区金融街和海淀区中关村地区写字楼的平均租金报价分别为34、26和21美元/月/建筑平方米，都超过亚运村写字楼的租金。之所以出现这种情况，是与写字楼开发的特点密切相关。对于写字楼来说，最重要的是要有浓郁的商务气氛，而商务气氛主要体现在周边是否有酒店和其它商业设施配套，这是写字楼租户最看中的方面。朝阳区中央商务区就是一个典型的例子：国贸中心和航华科贸中心的酒店、公寓和商场以及邻近使馆区和三环及地铁沿线，这些都为该地区营造出了浓厚的商务氛围。亚运村地区尽管也有像五洲大酒店、凯迪克大酒店、北辰购物中心等酒店和商业设施，但总体上讲，亚运村还是一个居住氛围更加浓厚的地区，对于大多数公司来说并不是它们办公的首选地区。在这方面，未来的奥运村实际上与现在的亚运村比较接近，即它也将是一个居住氛围，而不是商务氛围浓厚的地区，因此对于写字楼选择者来说，并不一定是一个理想的选择。
供量过大当心套牢对写字楼投资起决定作用的因素，即供应和需求的均衡问题。
从供应上看，未来3到5年北京写字楼市场的供应量将是庞大的。
首先，中央商务区规划的写字楼面积就将达到500万平方米；中关村地区光是西区就将有100万平方米的写字楼上市，如果再加上联想科技园区、北大科技园区、清华科技园区等写字楼，未来中关村地区写字楼的供应量将超过200万平方米，从金融街地区来看，未来金融街地区的开发将转向中区和北区，包括目前在建的14万平方米的中证大厦和首都金融中心等项目，如果再加上西直门地区和德外地区的未来写字楼供应量，预计未来金融街及其延长线地区的写字楼供应量也将超过100万平方米；其它还有西单的敬远项目、北太平庄的城建大厦项目、宣武区的大吉片等项目。因此，预计未来北京写字楼市场的新增供应将接近并很有可能超过1000万平方米，如果加上目前的将近500万平方米存量，那么未来写字楼存量将超过1500万平方米。实际上，上面的统计还并未把未来奥运村的写字楼供应量算进去。根据目前的信息，光是规划中的奥运村世贸大厦就将达到500米高，即使其中一半作为写字楼，其供应量也将达到13万平方米。如此大规模的供应量同时上市，势必导致未来写字楼市场供应集中放大，对写字楼的租务带来很大压力，从而使写字楼市场的租金出现很大调整，进而使写字楼投资的收益率明显下降。
需求上升但会有限从需求上看，申奥成功对中国经济，尤其是北京经济的发展将起到很大的推动作用，光是对中国国内生产总值的贡献每年就将达到0.3个百分点，而对北京国内生产总值的贡献肯定会超过1个百分点，这些无疑会带动对写字楼的需求上升。如果再加上世贸所带来的国外投资的增加，写字楼市场的需求预计将更加旺盛。但是，这些需求是否能填满未来1000万平方米的写字楼面积却值得商榷。毕竟从80年代末到现在，超过10年时间所累积起来的将近500万平方米写字楼存量还有将近10％的空置率，这10年之内北京的外商投资和国内公司发展所带来的对写字楼的需求从无到有已经有了质的飞跃，而从现在到2008年不到10年时间将有超过1000万平方米的写字楼新增供应，除非未来8年北京国内生产总值的平均增长率比北京90年代的国内生产总值平均增长率（约12％）明显高许多，否则这些新增供应能否及时被消化实在是一个未知数。另一方面，正如前面提到的那样，写字楼的需求是有选择性的，只有那些商务气氛浓厚的地区才有可能吸引写字楼租户，而未来奥运村及其周边地区也不可避免地要成为以居住为主的地区，届时其写字楼招租将造成很大的困难。换句话说，即使到时候写字楼的需求很旺盛，相当一部分租户也将被分流到其它商务气氛更浓厚的地区。
由此看来，尽管从总体上看，奥运会的举行以及奥运村的建设会对周边房地产市场带来积极的影响，并且由于土地稀缺性的特点，该地区房地产的价格从长期看会有明显的升值潜力，但具体到该地区写字楼市场的投资收益，尤其是短期内的投资收益，投资者应该保持谨慎的乐观态度。
| 
