是大喊“狼来了”，于是夹着尾巴逃窜；还是“引狼入市”，最终“与狼共舞”，这是面对近在咫尺的WTO，每个行业所必然要正视与解决的问题。为此，记者采访了天津市房地产经济学会常务理事祁兆珍、顺驰集团副总裁杨哲以及一些相关业内人士，看看加入WTO对天津市的房地产市场，究竟是利大于弊，还是弊大于利，亦或是利弊共存。
◆加入WTO，利大于弊，这是肯定的杨哲认为，加入TWO，房地产是首先受惠的行业之一，尤其对于像北京、上海、天津这样的大城市，这主要缘于由WTO创造出来的有效需求。首先，国外高技术企业会大量涌入，以实现产品的生产、组装和销售，这必然会带来对工业厂房需求的增加。其次，“入世”意味着银行、中介、证券、保险等大量的外资企业及驻华机构涌入，势必对写字楼形成需求增势，从而对原来低迷、积压的写字楼市场起到启动的作用。再次，大批外籍员工也会因为工作的原因而在我国境内居住，这会扩大外销住宅的潜在需求，主要是一些中高档商品房，这也会使得内、外销房的概念弱化。
由此可见，加入WTO会同时刺激工业用房、商业用房和住宅的需求，最终将推动一二三级市场，因此房地产是很有前途的行业。
◆利大于弊，缘于房地产行业的五大比较优势
祁兆珍指出，房地产行业具有五大比较优势，这决定了加入WTO，对于房地产行业来说，是利大于弊的。
首先，房地产是不动产，具有地域性的特点，因此受外企的冲击会比较少。房地产市场是区域性市场，外商想投资房地产市场主要是通过两种途径，一是投资，二是开发，只有资金的输出，而无产品的输出，最终还是要利用中国国内的资源进行建设。因此面对的生产条件、市场环境与国内企业大致相同，且不存在什么关税降低的问题，因此，相对于汽车、信息行业而言，房地产行业具有一定的发展优势。
其次，土地的垄断性决定了房地产市场发展的收益归国家所有。我国城市土地归国家所有，土地市场属于垄断市场，而入世后，同样不会改变土地的垄断性，土地出让的基准价格、地点、面积由国家控制的成分很大，因此，土地市场的竞争是有条件的。即使享受国民待遇，相对于国内企业，外企在这方面不会占到多大的优势。同时，房地产需求的增加，会导致房地产价格、地租的提高，而这部分的收益最终由国家所得，对我国的经济发展起到资金注入的作用。
再次，外资投资房地产，长期受益者为我国。房地产属于不动产，外资在我国投资房地产，最终以社会财富的形式留下，不可能作为商品形式向国外输出。同时，房地产开发关联到基础设施的建设，外资的进入，将会改变我们现在面临的资金短缺的问题，增加基础设施的建设，起到改善城市面貌、投资环境的作用。
再次，房地产业符合就业、资源节约型行业的特点，符合我国的实际情况。我国人口多，人均资源匮乏。加入WTO后，农业将受到很大的冲击，农业人口进入城市，加快人口的城市化过程，这就需要大力发展就业型的产业。而房地产业、建材业为劳动力密集型行业，同时对能源的消耗较少。因此外资投资房地产，对解决我国就业、可持续发展都有很大的推动作用。
此外，房地产对国民经济拉动的相关度较强，具有持续发展的潜力。入世后，人们的收入增加，其他消费支出减少，居住消费相应增加，市场需求提升，这将刺激房地产业的发展，带动相关行业的发展，最终起到刺激国民经济发展的作用。这也是我国把房地产行业作为支柱产业的根本原因。
由此可见，加入WTO，将会促进房地产业的发展，最终刺激整个国民经济的发展。因此，对整个国民经济而言，加入WTO，利大于弊。 ◆加入WTO，对天津市房地产市场发展的影响及对策建议 祁兆珍分析，从需求方面而言，加入WTO，会刺激房地产的有效需求，表现在直接增加住宅、非住宅的需求量，改变房地产产品的消费结构两方面。
从供给方面来说，外商的介入，将增加房地产商品的供应量。我国的房地产企业群体已经建立、发展，但是存在着小、散、弱的问题，数量多，规模小，素质差，这是阻碍我国房地产长期发展的原因之一。大型化、集团化是今后房地产发展的趋势。外商的介入，带来“航空母舰”的大型集团化的操作模式，必将带来房地产产品极大的丰富，增加人们的可选择范围。
从市场结构方面来说，天津的房地产市场基本上已经建立起了以开发为龙头，以中介、物业管理为构架的市场结构。但是还存在不少的问题，主要是因为长期处于计划经济体制下，政府行政干预比重大，市场调节能力差，整个房地产存在着价格的双轨制。土地一级市场薄弱，拍卖、投标取得土地的不到整个土地出让比例的十分之一，大部分为无偿划拨，从而形成了低价格、低补偿、低效率的运作体系，土地资源大量流失。同时存在着以下的问题，其一是重增量市场、轻存量市场：占全市存量38％的公有住房大都没有进入市场，房屋租售比价悬殊，在香港，增量市场和存量市场的比例为1：5，而在天津，只有1：0.31.其二是重买卖，轻租赁：提到房地产市场，大都想到的是新房买卖市场，而对于租赁市场，由于公房的低租金政策，导致只售不租的情况普遍。其三是重货物市场，轻服务市场：国外房地产的开发和代理往往是分离的，但是在天津，从事代理经营的企业却相当的少；同时物业管理的质量直接影响到房屋的买卖，而我们传统的做法，物业管理往往是开发行为的延续，因此服务质量存在着一定的问题；同时，旧房物业管理费用的问题也一直没有得到很好的解决。入世之后，应加快公房使用权交易、物业管理费用收取、房屋管理制度等方面的改革，调整市场结构，变重增量轻存量为增量存量并重，变重买卖轻租赁为买卖租赁并重，变重商品市场轻服务市场为商品市场服务市场并重，最终形成一、二、三级服务市场连动的市场结构。
房地产金融已经成为了支持有效需求不可或缺的力量，但是运作还不是很完善。首先，政策性贷款资金不足，尤其是下岗的或是企业不景气的职工，往往不能进行公积金贷款，使得这一部分人的住房有效需求不足得不到金融支持。其次，房地产保险业落后，担保机构在天津刚刚组织，还很薄弱，还没有与房地产保险相结合，而国外往往把保险费作为金融资金的一部分来源，房地产保险领域可能会被外商占领。再次，加入WTO会促进房地产证券化的发展，房地产的证券化是筹资、融资的一种重要渠道，对解决房地产发展资金不足非常重要，抵押贷款二级市场还未建立，这使得资金的安全性、流通性受到阻碍，加入WTO，利用国外经验和操作模式，可能会加快我国房地产证券化的速度。此外，加入WTO，对我国的金融抗风险能力是一个考验，国外投机集团的危险性很大，而房地产往往是其一个重要的投机手段，再加上我国房地产开发银行资金占到30％以上，一旦发生外国投机资金的冲击，对银行的危害往往会很大，且易引发房地产经济的泡沫，而在我国，银行相应的抗风险措施还没有建立和完善，存在着一定投机的风险。
加入WTO，对发展房地产涉外经济也有很大的好处。主要表现在我国企业搞涉外跨国公司建设和劳务输出方面将会有较大的发展空间，但是具有相应业务能力、外语能力的人才的缺乏，是制约其发展的“瓶颈”。
同时，理顺房地产价格体系，规范中介行为、完善政策法规、发挥房地产行业协会的作用等，都是今后应该注意的问题，且必须在一个较短的时间内有所作为。
面对WTO，我们必须事先走，而不能赶着走。
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