^^^^来自重庆开发办的资料显示，今年前5个月，重庆市商品房新开工面积为442万平方米；截至5月底，全市开发总量已接近2000万平方米。透过枯燥的数字，有业内人士对此忧心忡忡：重庆楼市“虚火”过旺，房产泡沫顿生。事情真是这样？日前，记者就重庆楼市现状等相关问题走访了市土房局房地产市场处处长曾强。
^^^^量增价升
^^^^记者（以下简称记）：从今年上半年的统计数字上分析，重庆房地产市场发展迅速。事实上，重庆市市场接受总量不过600万平方米，然而今年的开工面积这么大，是否会出现像海南一样的泡沫，“虚火”过旺？
^^^^曾强（以下简称曾）：近几年，重庆市房地产市场一直处于上升态势。1999年商品房销售面积为600万平方米，房交会交易额23亿元；2000年商品房销售面积为709万平方米，房交会交易额31.7亿元，预计今年各项指标不会低于去年，其中，今年上半年商品房价格走高，目前每平方米均价已达1704元。这些数字表明，重庆的房地产市场比较活跃，市场呈现量增价升的趋势。说今年市场“虚火”过旺，其观点有偏激之嫌。挤干统计数字的水分，令人担忧的是南岸和沙区，今年这两个区开发总量骤升，很难说不会形成一种新的积压。今年1－4月份重庆市竣工面积为92.91万平方米，而销售面积达84.9万平方米，从数字上看，全市不会有大的问题，区域楼市有可能会出现房产泡沫，有“虚火”过旺的苗头。
^^^^记：既然部分区域楼市已出现“虚火”苗头，作为市场的主管部门，如何来为其“退烧”？
^^^^曾：给市场“退烧”除市场本身这只无形之手外，作为主管部门也加大了管理这只有形之手的力度。本月初，颁发了《重庆市商品房预售登记管理暂行规定》：多层必须封顶，高层要建到1/3才能预售，其目的是规范市场，将一些信誉不佳、实力不足的企业淘汰出局，有效遏制不良苗头。与此同时，央行在前不久已发出了《严格规范住房贷款发放》的通知，可以说是双管齐下。从这个意义上说，重庆房地产市场的短时间内会出现有“有人吃肉，有人喝粥”的两种境况。
^^^^记：今年重庆楼市一大亮点就是别墅卷土重来，其来势之猛令业界震惊。别墅是否会成为楼市的泡沫？
^^^^曾：别墅是商品房中的一种新的物业形态，其市场前景很难预料。关键是面对这群金字塔型的客户，开发商是否有足够的营销推广手段！就重庆别墅市场而言，无论城里城外，别墅项目推广似乎没有看到真正卓有成效的业绩。对设计师而言，不是你能造什么别墅的问题，而是业主需要住什么别墅的问题，这就要求开发商要有足够把握市场脉博的能力。不过，还要防止别墅开发过热。
^^^^治标还得治本
^^^^记：尽管今年上半年空置房增速减缓，然而在空置面积基数居高难下的局面下，令人担心的情况是：销售面积增速减缓，而开发面积仍持续增大，你是怎么看重庆的空置房的？
^^^^曾：由于房屋开发周期长，商品房“库存”是必然的。去年全市空置房近420万平方米，仅占全国空置房的5％，这个“库存”比例是合理存在的，其中绝大部分空置房被抵押给银行，占有了银行大量资金。今年下半年土房局将加快处置空置房作为一项工作重点，其措施是严格遵照1999年（66号）文件并会同物价、建设、房管等相关部门对空置房进行审价，将开发商的利润控制在5％之内，切实把利益让给消费者。
^^^^记：降价是否能“解救”空置房？
^^^^曾：对于户型、配套已经过时的空置房，降价这服药是无效的。比如，现在以低于价值的便宜价格卖给你一台286电脑，你要吗？肯定没人要，因为它和现在的软件没法兼容，没办法上网。而高档的房子最有抗跌能力，因为在经济低潮的时候，富人只会缩减投资不会缩减生活消费，而中产阶层同时缩减生活和投资两种消费，所以中档房价格的波动会最大，而豪宅，始终在市场的顶部。
^^^^记：上海、广州、深圳等经济发达城市的房地产市场发展迅速除经济水平之外，最重要的一点就是二手房市场也相当活跃。就重庆而言，二手房市场缘何仍像一潭“死水”，难以激活？
^^^^曾：去年，上海的商品房与二手房交易面积几近1：1，而重庆去年二手房成交量不过294万平方米，成交比例相当小，如果超过500万平方米，商品房市场会更加活跃。制约二手房市场发展的因素是多方面的：一是经济因素。比如：买一套85平方米的二手房，按均价598元平方米计，总房价在5万元左右，而重庆年均收入为6500元，这样不吃不喝也得要好几年，二手房有价无市也就不难理解了。二是区位因素。重庆是个组团式的城市，受交通因素制约，购买二手房的消费者很难冲破区位的壁垒，只要在本区买不到二手房，就不会到其它区购买，这样一来，就很难激活二手房整体市场。三是住房体制改革、货币化分配制度的实施面还不够到位。四是中介机构和中介市场不规范。中介机构是市场的主体，今年上半年，我们着重对430家中介机构进行了清理整顿，加强了等级管理，提高了中介进入门槛，并开展了“放心中介”承诺活动。经清理，只有97家具有经营资格，而且规模都不大，资金也不雄厚，而上海的上房置换其市场份额占了70％，在重庆类似的中介找不到一家。五是二手房按揭还未真正启动。
^^^^营造市场发展空间
^^^^记：进入WTO后，中国的房地产将进一步对外资开放，请问，如何致力于营造一个适合市场发展的空间？
^^^^曾：目前，我们正在抓紧制定《重庆房地产交易管理条例》，并严格实行办理“一条龙”，并开展限时办理服务，抓紧完善计算机网络管理。最值得注意的是，政府有关职能部门的服务意识要提高，重庆为什么会出现这么多筒子楼，没有自己特色的建筑，不能说全是开发商与设计师的错，政府有关职能部门也难逃其咎。
^^^^记：“入世”后，根据关贸总协定的规定，国外建筑企业可以平等地进入我国建筑市场，重庆的房地产市场是否会受到影响？
^^^^曾：“入世”对重庆房地产市场影响不大，因为重庆属内陆城市。房地产是个地域性很强的行业，世界500强中就很少有房地产企业，但面对“入世”后实力雄厚的外资进入，重庆开发商最重要的是首先要把自己做大做强，作好人才、土地资源等储备工作。
^^^^记：《商品房销售办法》施行已近一个半月，但发现一个奇怪的现象：要在售楼部找一份《办法》实在太难。你如何认识此问题？
^^^^曾：《办法》施行伊始，我们已组织媒体对其主要内容进行了集中报道，《办法》是消费者的“护身符”，今后，我们将加大宣传力度，并在今年下半年，将组织土地房屋监察部门对《办法》以及销售示范文本的执行情况进行一次大的检查，并要求各售楼处将《办法》贴在卖场的显眼处。
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