^^^^圈地风盛 管地风紧
“炒地皮”是引发北京房地产开发领域一系列问题的症结所在。不久前，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，在上一次房地产泡沫破灭所造成的苦果还没咽下、新一轮房地产热方兴未艾之际，这一文件的发布耐人寻味。北京市政府有关部门在《通知》下达前，已成立专门机构——土地整理储备中心，进行土地资产的统一管理。
土地市场出了什么问题
目前我国国有土地资产总量在25万亿元左右，据保守估计，每年国有土地收益流失近100亿元。据悉，北京土地资产流失是全国最高的。北京房地产开发领域涉及土地的各种违法违规行为是导致国有土地收益流失的源头。
这些违法违规行为有多种表现形式。
一是土地的所有权名义上为国家所有，但实际上掌握在那些有权的政府官员手中。《土地管理法》规定，土地使用权可以通过协议、招标、拍卖三种方式出让。这就为某些钻法律空子的官员上下出让打开了方便之门，很多时候、很多地方土地出让就只有协议一种，而且不仅土地管理部门有权。 协议出让土地，土地管理部门以外的部门或某个官员一句话、一张纸条也可以堂而皇之地把地批给某个单位和个人，广西的成克杰临死前还为自己给人批地拿人回扣“理直气壮”地辩护：社会上做生意都是这样的。成克杰们已把国有土地当成了自己
的私有财产，把自己变成了商人。
二是协议方式虽为《土地管理法》所允许，但由于都在幕后交易，事实上就成为房地产开发商向政府寻租的温床。同时，北京土地只出让给本地有开发权的房地产公司，外地或本地没有开发权的企业要想取得一块地的开发权就只能同这些手中储备了大量土地的土地爷们合资合作成立项目公司，一般开发权一项就占到总投资的5％～15％，这样一来，土地还没动，土地成本就增加了5％～15％，而这笔收入基本与政府无缘。
北京某大型开发公司负责人称，北京70％以上的房地产公司并不实际开发，就靠倒卖土地开发权过日子。更有甚者，许多大型房地产公司下属子公司之间还相互“对敲”，抬高土地成本。据了解，目前在亚运村北五环附近，某些地块的转让费已高达每平方米2500元左右。去年，北京曾拍卖过光华木材厂的土地，当拍卖价超过2900元时就已无人竞标，说明这个地段一手地的实际价格水平更低。
三是通过行政划拨的土地，一方面，划拨范围没有严格控制，另一方面，一划出去就收不回来了。据悉，国土资源部将制订具体的划拨用地目录。
四是为了招商引资，不惜以牺牲国有土地收益为代价，随意减免地价，挤占挪用国有土地收益，结果往往引来一些土地高消费项目，如山庄、别墅、高尔夫球场等。
五是不少土地使用者擅自改变土地用途、增加容积率，逃避应补交的土地有偿使用费，如把住宅改成商业。
开发商又起圈地风
在国务院通知下达以前，北京市成立了土地整理储备中心，向北京房地产市场发出一个信号：今后北京的土地出让将从协议为主向招标拍卖过渡，要拿地的开发商将站在同一起跑线上。
在北京房地产市场热火朝天之际，这个中心的成立不啻浇了一壶油。于是，一些本来就在到处打听谁有土地的京内外开发商展开了一场圈地竞赛。据不完全统计，首创与朝阳区签下呼家楼中央商务区120万平方米的土地后，其拥有的短线或中长线的储备土地已达到413．3万平方米；华远在大兴黄村启动华远“新市镇”计划的第一个项目——120万平方米的“翡翠城”；天鸿与朝阳长营乡240万平方米的土地协议也将达成；城建在西三旗环岛附近拿到了一块近100万平方米的地；福建金源250万平方米的世纪城三期启动在即；香港金马与第一构件厂达成协议，即将启动近60万平方米的一个新社区；广州珠江去年已在京城投资了占地20万平方米的珠江骏景，又拿下了占地23．45万平方米的煤炭一厂项目和占地约24万平方米的绑子井项目等，不久前又与北京化工实验厂正式签署了25．68万平方米的土地转让合同。在中央商贸区，目前传出的消息显示，金地国际花园占地38万平方米，大连万达项目建筑面积达40万平方米，建外SOHO建筑面积70万平方米，银泰世贸中心占地5．5万平方米，北京财富中心占地9．26万平方米，万通新城国际基地面积10．84万平方米。
北京能否跟上深沪步伐
目前国内地产市场比较规范的地方是深圳、上海、广州、杭州等地。比如广州，土地出让大都采用招标拍卖方式，而且拍得者在受让土地后的7天内，就要支付土地出让金总金额的一半，余款也必须在半年内付清。其他如福建、海南、南京等地都已对经营性用地实行招标拍卖。深圳市的土地管理走在全国前列：1998年成立土地开发基金，由政府垄断土地一级开发市场；率先在全国实行提前公布土地一级市场供应计划；率先在全国建立土地有形市场，进行土地挂牌交易。
深圳、广州、杭州、南京等地的经验有供北京借鉴的地方，如土地部门与规划部门密切合作，改变过去计委立项、规划部门选址、土地部门跟在后面办手续的被动状况，如土地使用权出让包括行政划拨土地转让的招标拍卖、提前公布年度土地出让计划、控制土地供应总量、建立土地基金、垄断土地一级市场等。
北京市成立的土地储备中心，今后也将承办全市土地后备资源的调查、统计和规划，建立本市土地储备库，依法征收集体土地，收回、收购、置换、储备、开发供应国有土地，并对土地进行招标、拍卖。实现这样的目标，既要尽快制定相应的政策法规，如土地的招标拍卖，又要有足够的财力用于土地一级开发。在北京地产市场，政府缺少用于土地一级开发资金始终是个难题，如果政府不能从源头控制住土地供应的闸门，就很难解决土地多源头、多渠道供应的现状。
北京最特殊的地方，就是有很多中央党政军机关企事业单位。这使北京很难堵住行政划拨的口子，也很难收回他们手中的划拨用地。据北京市有关人士介绍，北京市可供开发土地基本掌握在五路储侯手中：首先，城镇危旧房改造的土地市场供应权，掌握在各区县手中。其次，各委办局系统虽然只是自己占用土地的使用者，但也在行使处置权。第三，部分可供开发利用的土地掌握在大的开发企业手中，例如望京、方庄、南磨房小区等。第四，新征土地基本由各经济开发区掌握，北京周边有20多个开发区，如亦庄、上地开发区等，开发区握着这些土地的转让权。第五，近郊一些乡的开发企业，将集体土地征用后，直接投入市场。
显然，北京不是深圳，哪路诸侯都不好惹。要实现从土地储备中心一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水，要走一段很长的路。
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