^^^^近期楼市淡了不少，究其原因，一种说法认为，北京楼市7月份之后将大幅降价，因为供应量太大了；另一种说法认为，北京楼市仍很紧挺，理由是统计局的上半年月报显示销售同比增长了9.5％。
^^^^两种说法似乎都有理由，但与市场情形又有那么一点距离。
^^^^说楼市要大幅降价，现在还根本看不出这种势头来；说北京市场仍很坚挺，但诸多楼盘的走势都是不瘟不火。房地产被公认为国民经济的晴雨表，其走势的好坏关联着一个地区经济的脉动。而房地产是否兴盛，则与宏观走势、居民收入、城市化进程、政府管理水平高低息息相关，哪个环节出现漏洞，都会迅速反应到市场环节中来，房子好不好卖，或说居民购房热情是否高涨，其实原因还不仅仅在房子本身。
^^^^并不让人兴奋的统计报告
^^^^增量：2001年1至5月，住宅开复工面积为2526.3万平方米，与去年同期相比，增长了39.5％；住宅新开工面积占705.6万平方米，比去年同期增长了90％。
^^^^销售：1－5月，北京市累计销售各类商品房177.5万平方米，与去年同期相比增长9.5％。
同样是1－5月的数据，2000年1－5月的销售面积比1999年的同期增量是170％，与9.5％是什么样的差距呢？
^^^^统计数据，来源于已经过政府相关部门过滤的上线项目。那么在展会上，连规划图都没定、啥证也没有就准备往前冲的项目，还有多少呢？如果2001年还不算难过，那2002年，无疑会有楼盘大赶集的光景，那时的统计数据不知会怎么样。
^^^^2000年月销百套易，2001年达及格线难
^^^^2000年年中时，楼市像吃了兴奋剂，能月销百套的项目举目可见。而2001年，月销100套就像攀登珠峰一样。月销量能稳定在30套算及格，50、60套算不错的业绩。而由于银行办理个人贷款力度减弱，不少项目虽声称卖了60套，但回款率也就一半，这对于需要回款支持工程进展的项目无疑是巨大压力。TOWNHOUSE喊得山响，但到目前真有动静的仅见一栋洋房，目前正签的已有百余套。高层项目中，珠江骏景、朗琴园、北苑花园、兴隆家园、欧陆经典、深蓝华亭、豪柏国际公寓销售量可圈可点。
^^^^一些在2000年尝到甜头的商品房项目，把自认为好卖的南向大户型“拿在手中”，本想只等市道走“牛”，狠甩一把，却未料及，市场气候极具欺骗性地在不知不觉中变得不温不火，砸手里说不上，但却耗费一定量的成本，这本来是可以避免的。
^^^^从购买力看，憋着买房的释放得差不多了
^^^^有专家称，目前北京市场出现的买房热，其实是恢复性增长――说白了就是兜儿里有钱，一直没买房的。没买房原因有二，一是原盼集团购买分配，一直等待；二是数年来的通货紧缩，惜购心理。
^^^^2000年下半年的火爆，其实就是集团购买真正终结以及个人购房贷款真正普及的一个正常反应。
^^^^从目前多数卖得不错的项目反应，二次购房占据了一半还多的比例。这说明什么呢？恢复增长还尚未过渡到平均增长。所谓的平均增长，即指由于GDP水平处于良好状况下，居民收入水平提高，具备了更换住宅的收入实力。
^^^^从市场产品结构看，从众心理导致扎堆严重，市场中产品有断带现象
^^^^如果用粗线条描述当前的物业分布，那就是一条以CBD商务区为中心，聚拢了相当大体量的开发项目，万达、金地、万通、香江国际纷纷入主CBD，似乎有“长征二万五千里，不到CBD非好汉”的气势。
^^^^另一条线，则是公路一环，也就是大家关注的TOWNHOUSE项目，年初点指算来，会有13个TOWNHOUSE项目，大都还在前期运作中，今年能露面多少尚难估算。
^^^^一边是往商务中心扎堆，一边是往城外跑马圈地，大造独立小镇。开发方式表现出了相当程度的从众趋势。而像前几年的太月园、华腾园，那样瞄准市场中档产品的发展商，却并不多见。首创在北三环的阳光丽景、西南二环的朗琴园，应是敢于顶风作战的项目。因为这些项目的价位，被业内人士称为非常尴尬的价位，6000、7000元每平方米，不高不低――实际上，这些项目却正是市场中所缺乏的物业类型。购买力最雄厚的塔腰部分，现在却似乎成了被遗忘的角落。
^^^^从政府调控手段看，当市场变软时政府调控成激活市场首要因素
^^^^从GDP人均年收入水准看，深圳为4300美元，上海为4000美元，而北京为3500美元，北京最低。
^^^^但从政府调控手段看，上海人买房税费仅为0.75％，但北京却是4％；上海买房可以退个人所得税，北京却迟迟不见动静；上海二级市场开放，卖旧买新，非常容易，上海人已是三次、四次购房，而北京二次购房者还算是塔尖人士，二手房交易壁垒甚高，导致中档住宅的恶性循环，滞涩难堪。
^^^^另外，从市场供应量看，当商品住宅项目供应量激增时，居民会产生持币观望心理，但实际上，新增的住宅有多少是有效供给呢？上海从今年已有明确规定，多层项目必须封顶、高层必须完成2/3主体，才给销售许可证。这样的效果是，市场供给量总是与需求量相符，买气十足。上海人精明，但管理上海人的政府却更精明。
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