^^^^伴随着万科、金地大举进军北京市场，北京天鸿、保利集团也来深圳“叫板”。各地诸强在辽宁、广州逐鹿的同时，辽宁英达集团、广州合生创展、顺德碧桂圆、中山雅居乐也在深圳或热卖楼盘或积极酝酿超级大盘。深圳本土的开发商也敏锐的感觉到竞争加剧的火药味。
从“贴牌生产”到独立操盘
其实，外地开发商进深也不是最近才发生。房地产是一种资金密集型企业，在某种程度上也是一种投资行为。更多早期进入深圳的开发商只是把开发房地产当作一种单纯的投资，他们在房地产开发过程中更多的时候是和当地的某房地产开发企业合作。房地产是一个开发过程比较复杂，而在早期开发中，资金和土地资源尤为重要。很多深圳本土企业，拥有一些土地，而资金却显得不足，而有些外地资本则急于寻找投资机会，两者往往一拍即合。事实上，这种形式的合作也不失为外地资本，特别是一些没有开发经验的企业进入深圳房地产领域的最佳方式。
不过这种合作方式毕竟只是一种权宜之计，这种“贴牌生产”最大缺点是投资商往往没法积累自己的品牌，市场的激烈竞争，也使得开发商越来越注重自己的品牌建设。在土地转让越来越规范的今天，这种合作方式也越来越没有必要，众多品牌开发商选择了自己独立操作的形式。
成熟的市场环境是引力
问及为什么要到深圳来投资，在辽宁有一定知名度的英达集团董事长刘大恒说，深圳作为全国楼市起源地和发达地区之一，虽然区域市场竞争激烈，但市场化程度高，配套资源完善，项目运作趋向规范化、程序化，深圳楼市成熟的市场环境、健康的运行机制、公平的竞争氛围也有利于培育一批有志的成长型地产企业快速发展壮大。也有业内人士表示，很多内地的开发商聘用深圳的代理公司和广告公司为其服务，既然这样，倒不如亲自来深圳操作项目，与其请“洋”教练，不如直接去当地踢球。
在分析为什么众多品牌企业会南下深圳时，深圳中原地产总经理李耀智说，深圳经济每年以两位数的速度递增，高科技强劲的增长力，港人北上经商、置业带来的消费能力，都会让很多人为之兴奋。抛开其他因素，深圳的房地产比较发达，到深圳开发房地产本身就是一种高水平的象征。当深圳的企业北伐西征的时候，一些有意向进行品牌扩张的企业也一定在想：既然你们前来挑战，难道我们不能主动出去？
资本是条理性的河，它总是流向获利机会更多的地方，还是深圳搜房总经理彭远才一语道破：同样的地段，在内地只能卖2000元～3000元1平米，而深圳则可卖6000元～7000元1平米，而成本中除了地价差别大以外，其它差别都不很大，相对可观的获利空间，吸引了众多开发商。
买家喜新厌旧带来市场机会
相比北京、上海、成都等地，真正进入深圳的外地开发商还是少数。深圳竞争激烈、整体开发水平高是原因之一，深圳提地交易规范，投机的机会不太多也是一个很重要的原因。有一大型集团公司，总部设在深圳，但它只是多年前在深圳开发了一个比较小的项目。问其原因，据称他们在北京、上海、长春等地都是通过合作的形式开发，这样就没有限期交清地价的压力，也更有利于他们的滚动开发。他们也想在深圳开发地产，但一直没有找到比较理想的地块。
尽管进入深圳的外地开发商并不多，但包容能力极强的深圳市场还是非常欢迎他们。北京天鸿集团开发的安柏丽晶甫一亮相，就吸引了众多人的眼光。英达集团开发的海洋之心也带来了一股清新的海洋文化，开盘的时候便引发了抢购热潮。
在分析外地品牌开发商为什么受深圳人喜欢时，深圳吉合田形象策划公司总经理石旭升说，一个不容忽视的原因是消费者都有一种喜新厌旧甚至尝新的思想。 经常住一个开发商开发的房子，久了新鲜感就会丧失殆尽，很少有人会买同一个开发商开发的房子。一些外地的品牌公司，如万达、天鸿等，全国的知名度都比较高，很多人也想知道住他们开发的房子是什么滋味。另外一个原因是这些品牌开发商来深之初，为了站稳脚跟、打开市场，往往会采取低价策略，从这里消费者也可得到实惠。
外来户：要走自己的路
房地产是一项地域性比较强的产品，在某种程度上，本地开发商会有很多得天独厚的优势。当年深圳很多优秀企业走出深圳、折戟沉沙，场景也不可谓不悲壮，有些教训初来深圳的开发商也应该吸取。在尽快熟悉当地情况的基础之上，走适合自己的路是关键。
笔者观察，一批北方南下的企业，由于对深圳的市场还不是很熟悉，在项目操作上也比较谨慎，先发展一个规模不大的项目，算是投石问路，熟悉水性之后，再发展大型项目。英达集团开发的海洋之心已于近日开盘，总建筑面积5万多平米，而计划明年推出的一个项目建筑面积则有14万平米。保利集团开发的第一个项目保利城花园规模也不算大，而下一个项目则规模庞大得多。
比较而言，毗临深圳的几个外地开发商动则即是大手笔，准备以自己的成熟模式在关外克隆超级大盘。这当然和他们对深圳市场比较熟悉并且自己操作模式比较成熟有关。只可惜他们算是雷声大雨点小，直到现在，项目还没有正式启动。打了几个电话问及开发负责人，都是闪烁其词。
对外地开发商该怎么做，彭远才提出了自己的建议：尽快融入深圳人中，人才也要本土化，操盘手最好是在深圳生活多年的人，机会点在旧城改造项目和郊外住宅。彭分析说，深圳经过20年的发展，深圳市区已相对成熟，可发展面积不大，但旧城急需改造，虽然过程比较烦琐，但还是蕴藏很多商机。与深圳毗邻的广州住宅郊居化已蔚然成风，在这方面深圳算是落后，但发展潜力也是巨大。所以外地开发商进深之后选择郊外开发也不失为一条明智之举。
南北融合，加速产业进步
“北军南下潮将会更加汹涌澎湃，势不可挡“，英达集团董事长刘大恒的话可能是本地开发商不愿听到的。
不是猛龙不过江，现在进入深圳的地产开发商，应该说都是当地比较有影响的企业，他们的到来，对深圳房地产还是颇具影响的。特别是广州附近一些开发商带来大盘开发理念，可能会给深圳同行以启示（有人说深圳楼盘相比于广州、上海、北京等地是盆景），北京南下的一些楼盘也是京味十足，让人耳目一新，这也丰富了产品内容，给消费者更多的选择。
不容忽视的一点是，内地开发商对深圳市场的冲击力是显而易见的。听说碧桂园、雅居乐要在横岗、布吉克隆超级大盘，当地的开发商就产生了恐惧，这些大盘在当地进展不是很顺利，也和当地开发商的反对有关。
也有业内人士不无忧虑的提醒，深圳的人口也就几百万，虽然去年销售面积有六百来万，但二手楼就占了很大部分，并且近年增量也不会很大，大量开发商加入，必定会加剧僧多粥少的状况，这样风险就更加增大了。
“但是，深军北上和北军南下，都可以提供一个大家相互交流、学习的机会。最终的结果就是丰富产品、提高开发水平，最终受益的则是消费者”，李耀智说。
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