^^^^沪市：板式住宅花开不败
^^^^在概念风行时期奢谈“产品主义”，如同初中生正在快乐的伪造大专文凭。称一个“将塔楼进行到底”的“概念楼市”已进入“设计时代”，则如同故意淡化了丑小鸭出落成白天鹅的痛苦心路历程。
^^^^对于北京楼市而言，“产品主义”和“设计时代”只是一张印制考究的包装纸，哪里需要就出现在哪里。当然，任何彻底否认北京楼市创新精神的言论同样不妥。问题的关键是：住宅“产品层面”和“设计境界”的精髓应如何体味？是重在产品创新的“一飞冲天”，还是应该沉静地将住宅的“合理尺度”挖掘至深？
^^^^北京的文脉环境，很容易造就楼市“意识形态”的强势而客观上扼制“技术形态”的走强，这与深沪楼市的“市场价值观”恰恰相反，表明钟情于概念创新必然导致与产品深刻研究的严重背离，反之亦然。
^^^^专家认为：从纯技术角度而言，全国范围能够使业界设计水平获广泛提升的“引擎工程”，当推1999年“新户型时代”户型夺标和2000年的“创新风暴”住宅设计夺标。前者力推上海万里城前瞻性的系列“经典户型”而使设计界实现“千里跃进”，后者发掘出深圳金海湾全海景设计令南北业界“非常惊艳”。两次活动均定位于“设计争锋”，北京顶尖项目虽参评踊跃且有所斩获，但所获奖项多集中在金字塔中下段，与“南派设计”相比，塔楼占绝对多数的北京项目总体乏善可陈，个案则缺少灵透之气。
^^^^以绝对优势胜出的是上海“板楼集群”。上海万里城花开不败，上海新时代花园、香榭丽花园、联洋花园等板式小高层和高板项目在“创新风暴”中怒放。大连星海人家、长春明珠、郑州绿云文博花园、武汉蓝湾俊园等项目也颇得板楼设计精髓。近期亮相浦东陆家嘴的世贸滨江花园超高层板楼更是“靓丽惊天下”。相形之下，多在一梯八户以上的北京高塔方案令人汗颜，其中虽有太阳园、华清嘉园等塔式住宅的“模范设计”浮出海面，但仅就舒适度而言，塔楼只能望板楼项背。
^^^^土地稀缺、利润预期和地块的不规则性，成为北京塔式住宅长盛不衰的藉口，概念繁荣则在一定程度上粉饰了产品的粗糙。近一段时期，塔板住宅凸现京城，如豪柏国际公寓等，同时出现的还有塔联板、高层板、短板联拼等多种建筑形式，表明北京本土住宅演进的多样性和折衷性。这种变化表明，在保障容积率的前提下，北京发展商试图通过对板式住宅的研究和导入，寻找到既能多出面积又具一定舒适度的住宅解决方案。
^^^^北京：经典平面捍卫尊严
^^^^事实上，北京出现真正意义的“板式社区”始于去年。最早打出“环境主义板式小高层”旗号的嘉铭园和东四环沿线的东润枫景都曾成为吸引楼市眼球的“注意力项目”，其靓丽规划和座落其中的板楼组团设计至今仍历历在目。可以说，这两个具有相当规模的项目完全有资格成为北京楼市的“换代产品”，并完成对“纯塔时代”的致使一击。但由于时逢市场热点快速转换期，加之发展商信心不足，一期供应量偏小，因而期望中的“板楼冲击波”未能有效放大便淹没于概念丛生的楼市迷云之中。
^^^^于是，北京购房人真正认知和体验南北通透、通风采光俱佳、格局方正且空间合理的新一代“板楼享受”的时间，又向后推迟了一至两年。实际上，消费者对于板楼并不陌生，福利分房时期六层的砖混结构住宅即是“第一代板”，随后逐渐出现大厅小卧的“二代板”。如今，板式住宅的套型设计已发展到明卫、明厨、独立餐厅、餐厅与起居厅位于同一开间、空间布局高度合理的“三代板经典平面”，如上海万里城和北京嘉铭园二期的板楼套型设计均属此类。“经典平面”出现于1999年“新户型时代”和2000年“创新风暴”获奖方案之中，后迅速传播，各地楼市主流板楼项目争相效防并加以完善。北京楼市因绝少纯板楼项目，故而也绝少套型“经典平面”。
^^^^年内：合理化挑战差异化
^^^^有人预言，2001年下半年的北京楼市，将由概念创新之争转化为产品均好之争。具体表现为：随着上半年主力项目“大套型滞销”现象普遍加剧，新盘将显著加大中小套型比重，并在导入板式设计的基础上强调环境景观均好、套型设计均好，力求使每户都拥有利于促销的良好卖点。
^^^^这是一个值得密切关注的现象。在此之前，北京楼市项目卖点的出笼往往依靠“建筑策划”的“反推策略”：“入住先导”和“销售先导”，即围绕日后销售和入住环节做出前期的“卖点设计”。此举虽理性缜密，但依然属于寻找“概念卖点”的范畴，如北京阳光100、美林花园等。
^^^^建设部住宅产业化专家委员会住宅性能组组长开彦认为：住宅九九归一，一切降低项目风险、降低开发成本、提升住宅“未来衍生性”的根源，在于“技术创新”，体现在推广销售过程中便表现为过硬的“技术卖点”。
^^^^这又是一个鲜明的观点，既是南方楼市成功经验的总结，也是对北京楼市“二次转型期”的忠告。一般而言，“概念卖点”出自自上至下“拍脑门”式的决策方式，其目的是寻求产品的“极度差异化”，而“技术卖点”则出自自下至上从产品入手的操作过程，其目的是产品的“极度合理化”。二者逻辑过程不同，运作手法迥异，代表着两种截然不同的操盘风格。
^^^^“技术卖点”得益于对产品的深刻研究，虽无法象“概念卖点”那样呼风唤雨，却也卖得实惠，如北京太阳园高塔项目。太阳园当初实际上奉行概念和技术“双重卖点”，前者为虚拟“五维空间”，后者为实实在在的家政区、阳台改飘窗、北向卧室角窗设计等。销售结果表明，其“技术卖点”在推广过程中起到了决定性作用，而“概念卖点”相形之下效用甚微。据悉，太阳园发展商泰跃公司开发的下一个超级社区将全面采用板式小高层设计。
^^^^又如嘉铭园板楼组团设计，以三面围合形成中心花园，南北向板式小高层前后皆有景观，东西向楼座不仅双面采光，而且使板楼面宽有效放大，可以做出明厨、明卫、明餐厅等。拐角楼座可运用预应力技术做成小套型，既可单卖，也可组合销售改造成大套型，从而在“技术卖点”上实现“套型均好”。
^^^^几乎可以预料，北京楼市的“纯塔时代”和“概念创新”将于年内逐步终结，而扮演终结者角色的，将会是脱胎于“技术流派”的“纯板杀手”和“均好先锋”。
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