^^^^在北京允许已购公房上市交易政策出台之前，不少人这样推算，北京可售的公有住房有200多万套，已经售给职工的有百八十万套，若能有5％－10％左右的房子上市交易，就会对住房一级市场产生不小的拉动作用；倘若余下的百八十万套可出售公房陆续出售给职工，再按5％－10％的上市量计算，那么对北京一级市场的拉动作用将是非常可观。然而1年多的实事告诉我们，情况并非如此。
^^^^北京自1999年11月15日放开已购公房上市交易市场以来，截止到今年一季度的不完全统计，全市申请入市交易的已购公房仅有3000多套，实际成交仅为2500套（约16万多平方米），这一数字不仅与全市已有产权证的近百万套已购公房相比微乎其微，就是与早些时候开放这一市场的上海、广州等城市数百万平方米的年交易量
相比也相差甚远。
^^^^造成的原因是什么呢？
^^^^北京市国土资源与房屋管理局市场一处处长陈同顺认为原因有三：首先，在公房租金还不可能大幅度提升的情况下，以及人们企盼公房可以转租、差价换房政策出台的背景下，200多万套可售公有住房不可能全部售完，还是有相当一部分职工租住现有的公有住房，这样就不可能以全部可售公有住房作为测算上市交易量的基数。其次，在200多万套可售的公房中，中央在京单位几乎占了一半左右，就是在已售出的那百八十万套公房中也占有相当的数量。然而，就是这一数量可观的已购公房能否上市至今尚无明文规定。因此，这一部分已购公房也不能作为测算上市量的基数。三是，尽管房地产管理部门为了配合房改工作一再强调简化办事程序，加快办事节奏，但由于种种原因，已购的公有住房中仍有部分职工没能领到房屋所有权证。如此，这一部分已购公房依然不能作为测算上市量的基数。
^^^^从陈同顺的分析中可以看出，到目前为止北京的已购公房可上市交易的总量确实很小，充其量也就是四五十万套而已。但是，即使按这个量测算，北京目前上市的已购公房为什么连1万套也不到呢？
^^^^陈同顺分析，在已出售给职工的公有住房中，由于历史原因，老职工占的比重较大，从调查情况看，恰恰是这部分已购公房者上市出售公有住房的量很少。因为：一，子女长大成人后大都从家中搬出，自己单独立户，这些职工的住房一般都已不紧张，减少了甚至没有了“以小换大”的需求。二，这部分职工所购的公有住房大都是住了10多年甚至几十年，邻里熟悉，住房条件尚可，社会环境也不错，尽管房屋有些陈旧，但搞搞装修也就焕然一新。这样一来，也就没有了“以旧换新”的需求。
^^^^购房主体变为个人消费后，特别是为已购公房上市交易服务的中介机构无论是在数量上，还是在服务手段都没有跟上，一方面是住房一级市场的服务空间仍然很大，另一方面是有些政策尚未到位，制约了这一服务体系的尽快发展、完善。
^^^^基于以上原因，陈同顺说，指望市场一开放，市场就能火爆的愿望是不实际的。但他同时又认为，只要政策调整到位，措施得力，目前北京已购公房交易市场“开而不活”的情况也是完全能改变的。为此他提出4项建议：
^^^^一、政府有关部门要针对存在的问题，对现行的有关政策进一步加以调整，尤其是涉及到中央在京单位的已购公房如何上市问题应及早明确政策，以使更多的房源流入市场。同时，进一步加强政策宣传，让更多的人加入到“以旧换新”、“以小换大”的行列中来，实现改善住房条件的愿望。
^^^^二、借鉴和学习上海、广州等城市的有效做法及经验，合理调整税费、降低入市“门槛”，简化交易手续，增强居民的购房能力，进一步推动和活跃住房二级市场。
^^^^三、健全中介服务体系，规范中介服务行为，增强中介机构的服务功能，如开展新、旧住房的置换，设立房屋银行，扩大银行贷款业务等。
^^^^四、尽快出台北京市住房三级市场政策，抓紧制定和实施全市廉租屋方案，使居民在住房问题上有更多的选择，盘活各类房屋，为北京的房地产市场发展提供更大的发展空间。
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