港人置业目的
----------------------------------------------------------------
时间 目的 比例 说明
----------------------------------------------------------------
九十 替亲戚购买 40％ 深圳经济特区成立之初，有较多
年代 政策优惠条件，如入户，工作等
以前 香港人为亲戚过户
投资炒作 40％ 香港炒楼习惯延续
自用 20％ 因工作和家庭团聚
九十 婚姻关系 60％ 1、近期主要是度假用
年代 （自用） 2、打算以后自住
以后 3、大多数在深圳或内地有做
4、更多数属两地分居所购
度假（自用） 15％ 1、谈生意做贸易
2、节假日旅游休假
3、探亲访友等
亲戚关系 10％ 血缘关系
投资炒作 10％ 大部分楼盘比例较小，但个别炒
左右 作特征明显的楼盘战占较大比例
，如东海一期
深圳住家 5％ 1、现在较少，主要为香港新界一
香港上班 带，在香港腹地工作较少
2、预计条件改善后增加，如24
小时通关，地铁建成等一系列措
施实现后，真正便利。
----------------------------------------------------------------
外销高层楼人民币之价格特征
----------------------------------------------------------------
区域 外销二 内销二 内销/外销 三级市场 外销三级跌幅
级均价 级均价 比率 均价 率(入伙2－3年)
----------------------------------------------------------------
莲塘片区 6200 4900 79％ 4600 25.8％
罗芳片区 7300 5800 79.5％ 5000 31.5％
人民南片区 12000 9000 75％ 7500 37.5％
文锦口岸片区 8300 6500 78.3％ 5500 33.7％
皇岗口岸片区 8000 6300 83.5％ 5200 35％
华侨城片区 8000 7000 87.5％ 5600 30％
布吉片区 3800 3200 84.2％ 2600 31.6％
----------------------------------------------------------------
自1979年以来，深圳外销成交量如下表：
---------------------------------
年数 成交量（万平方米）
---------------------------------
1979 1986 1.3/平均每年
1994 11.6
1995 15.4
1996 20.2
1997 31.6
1998 36.29
1999 47.2
2000 60.11
---------------------------------
港人对外销楼要求
----------------------------------------------------------------
项目 内容
----------------------------------------------------------------
总楼款和按揭 总楼款是置业支付能力的最实际表现。20－60万：
为大部分外销可接受价格，香港中低层工薪族能
够接受。
60万以上的楼宇：客户主要为中档收入的香港人，
一般他们在香港已购有某个单位的楼宇，来深圳
置业主要是为了渡假或改善生活质量，让居住条
件更宽松一些。
100万左右：近年少量香港中产阶级进入深圳楼
市，这部分港人购房意识也在发生改变，已开始
接受总价在100万元左右的住宅（如海悦华城，
金海湾花园）
户型 因过渡性明显，以及香港人的居住习惯，所以面
积偏小：外销最受欢迎的户型为面积在50－70平
方米的二房二厅；一般做到的精致又够用，其次
是60－80平方米的二房二厅。
配套设施 能基本满足日常健身、理疗、购物、出行、安全
的需要
付款方式 80％的人选择按揭7成15年、20年，香港人习惯
剩余钱投资。
装修 由于对内地装修市场不了解，和怕被骗，怕麻烦
心理，选择成品房，最好有全套电器。
物业管理 良好的治安和私家重地的概念相当重要，且最好
为香港人熟悉而习惯的港式物业管理或物业顾
问。
居住群体 最好以单纯的香港人为主，以满足香港人的群居
心理。
保障 法律保障和开发商知名保障，给不甚了解深圳法
制的港人安全感。
----------------------------------------------------------------
深圳畅销外销楼盘四大特征
1、基本上属高层住宅
香港总面积仅为1000平方公里左右，人口有650万，人多地少，地价贵，住宅楼宇以高层居多，所以高层住宅迎合港人的居住习惯。高层住宅亦有其优势，如通风好、采光条件佳、视野广阔等，具备大都市生活品味。
2、比较集中于老城区、口岸（包括罗湖、文锦渡、皇岗这三大口岸）、关口（主要是布吉、沙头角）。这让社区发展较成熟，交通便利，生活十分方便，距香港也很近。
3、总价不高。中户型或偏小户型总价一般在100万左右，小面积户型大多在40－60万元之间，无论是自用，代替住酒店或拿来投资，都十分合算，风险亦小。
4、总体来看，大户型的需求不大。口岸附近、关口附近以小面积户型、小公寓为主，市区则以中等户型居多。
深圳具有代表性的外销楼盘一览
----------------------------------------------------------------
名称 位置 类型 卖点
----------------------------------------------------------------
海丽大厦 文锦中路 高层住宅 中海品牌
惠名花园 莲塘罗沙路 多层住宅 长按揭期（当时）
汇展阁 罗湖口岸 高层酒店式 口岸物业，五星级
公寓 会所服务
东海花园 香蜜湖东 高层住宅 回归概念东海品牌
南海城中心 南山大道 多层带电梯 回归概念，西班牙
式建筑风格
鸿锦阁 文锦渡口 高层住宅 口岸概念，小户型
和平广场 解放路 高层住宅 地铁上盖物业，小
户型
海悦华城 皇岗 高层住宅 深港铁路总站上盖
物业
金海湾花园 福荣路 高层住宅 全海景
中海怡翠山庄 布龙公路 多层住宅 渡假概念中海品牌
----------------------------------------------------------------
| 
