^^^^“北京房价之所以高，主要是因为开发商牟取暴利所致”，有媒体记者这样分析。“在北京赚钱机会很多，但要想赚大钱，就做房地产”。前几年，一个开发商如是说。那么，投资房地产究竟利有多厚，钱从何赚？这不仅是开发商十分敏感的话题，而且外人也很难了解其内情。
^^^^房地产开发投资的利润多少，很重要的因素之一是土地获得的成本
^^^^近日，记者通过走访了一些地产界业内人士，了解到一些京城房地产开发赚钱的门道。
^^^^总体说来，目前北京房地产行业平均利润率在逐年降低。这是因为市场竞争加剧和政府管理日趋规范所致。据一位深谙京城地产开发之道的业内人士透露，由于北京可供开发的城市土地基本上都“名花有主”，除非有极其深厚的背景，一般是拿不到价廉“地”美的好地。而一个房地产项目能否获利，获多大利，有相当一部分原因取决于开发商的拿地成本。
^^^^这里所说的拿地成本主要指对土地与土地占有单位的拆迁补偿，这部分费用大致占到开发成本的30％左右。由于拆迁补偿的价格谈判弹性较大，因而是决定房价高低的重要因素。
^^^^在早期的京城地产市场，集团购买、以小博大、项目炒作“这三大法宝”，使开发商们财源滚滚在九十年代中期，投资北京房地产市场利润丰厚是毫无疑问的。如果以自有资金实投金额计，年收益率至少不低于40％。为何北京房地产投资利润如此惊人？简单地说，大致有如下原因：一、在福利分房年代，单位集团购买力惊人。记者曾听中央某部级单位的人透露，该单位每年国家财政拨款用于住房方面的数额为6亿元人民币。如果这笔钱花不完，将上缴财政，按经济学所讲的四种花钱方式中，“我为你花他的钱”，这种方式是既不讲使用价值，也不讲经济效益的。另据一位京城业内消息灵通人士透露，有一房地产项目，售价高达9000元/平方米，因报价过高而销售困难。然而天无绝人之路，一国家某副部级企业一次吃下几个楼座，令开发商喜出望外。因而，这种不计成本，不用考虑实际需求的集团购买，是京城房地产能获得暴利的先决条件；
^^^^二、早期的京城房地产开发市场，有点类似做商品期货，可以小博大。例如，地价款仅需缴纳25－30％楼盘即可预售；在建筑施工方面，因开发商基本处于买方市场的地位，因而施工单位往往先期垫付施工款。这样，先期项目启动资金相对不大。当项目开盘预售后，一般情况下资金就能快速回笼进行滚动投入。所以，从某种意义上说，开发商是在拿买家的钱在玩。而在上海和深圳，政府有关管理部门规定，楼盘预售不仅要全额缴足地价款，而且多层楼房还要求完成结构封顶才可预售。据一位开发商讲，在北京，正常情况下一个项目开盘一个月后，期房预售应达到50％以上，否则就表明这个项目运作不成功。也就是说，项目在预售阶段基本上可收回投资成本。当项目建成现房后，卖一套就净赚一套的钱。如果按自有资金实投金额计算，在一、两年时间内达到100％的投资回报并非耸人听闻；
^^^^三、如果说投资京城房地产的高额利润让人眩目的话，那么炒地皮、炒项目所玩的“空手道”则会使人瞠目结舌。北京的城市土地隶属关系较为复杂，既有北京市企、事业单位用地，也有中央各部委及下属企业用地。要找到一块可开发用地并与之谈成合作意向，绝非易事。记者曾听一个外地来京做房地产开发的人抱怨，北京的水太深，人事万般皆朦胧，你搞不清应和谁谈，怎么谈。
^^^^于是，一种类似于扮演掮客经纪角色的公司就应运而生。这些公司本身并不具有开发实力，但佣有广泛丰厚的社会资源。当他们将一块可开发用地的诸多前期事项都搞掂之后，即可将项目开发权转让，获取惊人利润。如证券市场中，中关村（0931）前身的琼民源，1996年的年度报告爆出惊人利好，业绩同比增长100多倍，其中4.4亿元的“其它业务利润”主要来自公司向香港和北京的两家公司转让民源大厦房地产的部分开发权。这事听起来像是天方夜谭，但决非空穴来风。可以这么说，作为一个尚未建立起完善“游戏规则”的市场，对规范而具实力的公司而言，它会将其视为风险；而对于那些善于捕捉“商机”的公司来说，则是千载难逢的“黄金机会”。
^^^^开发商获利有两大秘笈
^^^^京城房价有的高得离谱，人们不禁要问，这房子究竟贵在什么地方？前一段时间，“北京市商品住宅销售价格构成管理办法”出台，不少人以为就此可以把房价构成看得清清楚楚了。但相当一部分业内人士则不以为然；有些费用和成本说得清楚吗？
^^^^据一位业内人士透露，京城房地产开发中占较大费用的有这样几块：拆迁费、土地出让金、大市政配套、建安成本等。
^^^^拆迁费大致占到开发成本的30％左右，地价款占10％，大市政配套主要是指住宅小区的托幼、学校及商业服务设施，具体视小区规模而定，其费用大致在5％－10％的区间。北京房地产开发中的建安费较其它城市要高，因为开发商担心建筑施工质量，所以一般都找本地较具知名度的大建筑公司。这些公司的开价要高于外地的和规模较小的公司。一般来说，高层住宅毛坯房的建安费在1800－1900元/平方米，如精装修每平方米800－1000元，人防工程摊入建安费100－200元/平方米。这样算下来，高层住宅的建安费每建筑平方米大致在2700－3100元之间。多层住宅的建安费1200元/平方米左右，加电梯加精装大约2000元/平方米。
^^^^那么，开发商的获利秘笈何在？归纳分析业内人士透露的内情，大致有两条，一是项目前期，开发商与土地方拆迁谈判价格之高低；二是项目的“规划要点”。
^^^^土地供应的多源头，拓展了房地产开发的利润空间
^^^^谈到房地产开发征地问题，就得先从北京的土地供应体系说起。总体来说，北京可供房地产开发用的渠道多而乱。首先，城市危旧房改造的土地供应权，掌握在各区政府手中，他们可利用这部分土地进行招商引资开发项目。其次，各行业系统的局、委、办自己占用的土地也在行使处置权。如在城市中一些黄金地段的工业用地，随着城市总体规划的调整，要对这些企业实施搬迁。这些企业腾出的空地，各单位自己招商进行二次开发。第三，北京一些大的房地产开发公司，由于种种原因，手中有一定规模的土地储备，他们有时也会通过项目转让向其它企业提供开发用地。第四，城市外延扩大，北京周边有20多个开发区，这些开发区内的可开发用地基本上由各经济开发区所控制。第五，城近郊区一些乡镇开发企业，将集体土地征用后，直接投放市场。
^^^^由于这种多源头，多渠道的供地格局存在不仅使京城房地产市场炒地、炒项目成为可能而且也为开发商拓展了一定的获利空间。在京城开发拆迁征地，如果是居民拆迁，成本最高，其次是企业拆迁，相比较而言农用地土地成本较低。由于不同的土地性质决定了不同的利益所在，开发商要是真能弄明白这里的利害关系及关键环节的攻关对象，往往能无往而不利。以较为低廉的成本拿下一块未来发展前景看好的地块，就意味着挣大钱。但许多外地开发商进京想做房地产项目，发现要找到一块价格适宜的开发用地非常之难。这是因为北京房地产开发程序较为特殊。具体地说，在项目前期阶段，由开发商与土地方谈判征地条件，在双方初步达成合作意向后，向规划局上报规划要点。如果规划方案通过审批，基本上可以说开发商就拥有了这块地的开发权，而别的公司则不能染指。这时开发商并不须进行资金投入，至于这块地什么时候开发，主动权基本上掌握在开发商的手中。所以说，在京城开发条件较好的地块都已“名花有主”。而在老城区，尽管位于市中心，但由于人口密度大，拆迁成本奇高，所以开发商大都对此兴趣不大。
^^^^前几年，一些土地占用单位对房地产市场并不熟悉，不少精明的开发商能以较为低廉的代价获得某块地的开发权，并大量屯积土地，储备项目。但这两年，土地方（土地占用单位）都学精了。他们大致能参照周边房地产售价，估算出自己这块地的价格。如果计算精确并大致知道“报规”（上报规划要点）程序的话，土地方往往会给开发商留出15－20％的利润空间，否则开发商则难以接受土地方开具的转让条件。
^^^^开发商与土地方间的“战争”常常是此消彼长
^^^^然而，当开发商看中一块地并知道土地方是什么单位后，并不就意味着找到了入门的路径，他还要知道怎么谈、和谁谈。京城官场大，衙门多，有一个夸张的比喻说：树上折落一根树枝能砸着三个处长。要搞清谁是说了算的人也不是件容易事。听一个朋友聊过他认识的一个小开发商的“攻关”故事：此君为跑下一个项目，经常牺牲周末时间，自己开车拉着“首长”一家人到“燕莎”（北京的高档购物商店）逛，自掏腰包不说，还得给人拎包。得表现的像跟钱有仇似的，求别人帮着花。用了一年多时间，终于通关。一个2万多平方米的小项目搞掂，一平米赚一千多元，你算他能挣多少？
^^^^但这种雕虫小计，一般多用于做小项目，要做大项目（开发量在10万平方米以上），涉及到的各方利益较多，开发商自己心中需有本帐。京城地产开发的好地段有不少曾是工业用地。企业拆迁成本有很大一部分是刚性的。如迁往远郊的厂房重建、职工安置等费用是没有太大的讨价还价空间，但涉及补偿这一块则弹性较大。开发商一般希望一次性付清你走人，银货两讫。而现在的土地方则更偏爱与开发商物业分成。既房子盖好后，土地方与开发商按一定比例分成。因为“有土斯有财”，大城市中好位置的土地资源永远是稀缺的，而通胀则是永恒的，现在补偿给你看起来是一大笔钱，几年以后再回头看或许就算不上什么了。有了房子既可出租获利，也可转业自营，还可提供相应的工作岗位解决企业职工下岗问题，何乐而不为？
^^^^按道理说，土地所有权是国家的，政府如果重新进行城市规划，调整用地性质，由政府将土地收回再公开拍卖，是最公道不过的事了。但政府也同样面临土地单位人员安置问题，由于政府运作机制不同与公司，因而就决定了政府运作这类事情的效率不高，而谈判成本却很高。开价低了，拆迁单位职工有可能上访闹事，北京这地方是担当不起这种政治风险的；开价高了，开发商心中都自有一本帐，如果让我谈，能拿的价格比你低，凭什么要买你的地。所以，政府有时会处于一种两难境地。前两年，北京有关部门拿出6块企业用地进行招标拍卖，结果因开价过高致使拍卖失败。
^^^^当土地价格趋于市场定价的时候，开发商是否精通“内功”很重要
^^^^当开发商心中有杆称，土地方心中也有杆称的时候，土地价格（拆迁费用＋地价款）就趋于随行就市。这样在价格问题上的谈判空间就比较有限。那么，在成本大致固定，楼价定得过高又面临卖不出去的市场风险时，开发商怎样才能获利？问题的关键在于，开发商获得的可开发地块的规划条件。所谓规划条件，说的通俗一点就是政府规划部门对一块地上盖多少房的条件限定。它包括容积率限定、高度限定、绿化要求、市政配套设施要求等等。从开发商的利益角度看，在土地面积有限的条件下，建的房越多越赚钱。要想做到这一点，就得千方百计地提高容积率。所谓容积率是指在单位土地面积与在上面建的房屋建筑面积二者之比，容积率还可分为小区容积率和居住容积率。小区容积率是指小区内全部占地面积与地面所有建筑面积之比，居住容积率则是小区内纯住宅占地面积与所建住宅建筑面积之比。在稍具规模的小区内（10万建筑平方以上），一些公共用地是要占面积的，如公建用地（如锅炉房），道路用地、公共绿地，而这些用地是有规划要求的，所以开发商只有提高居住容积率才能使所开发的项目既符合规划又能多出房子。举例说明。在1000平方米土地上建2000建筑平方米的房，它的容积率就是2。一般当容积率低于1时，人们会感到居住很舒适，因为有充分的日照和周边大片的绿地。反之，容积率越高，单位面积内人口密度越大，人们居住的舒适感就越低。
^^^^深刻领会“规划条件”，是开发商们必修的功课
^^^^如何在有限的土地面积上盖出尽可能多套数的房子，是开发商们要煞费苦心钻研的功课。一般来说，盖点式塔楼要比盖板式楼能多出容积率，高层要比多层能多出房。这也是京城新建住宅区多是塔楼而少有板楼的缘故。但并不是说，楼盖得越高开发商越赚钱。历为一方面北京城市规划限定住宅楼高度不能超过100米（大约相当楼房30层）；另一方面建超高层楼房有一些特殊要求，如为了防火的需要，楼顶须建停机坪，以及抗震等因素对楼体结构的要求，使得超高楼投资巨大。此外超高楼日照遮挡，也会使周边物业受影响。
^^^^按照北京市住宅小区的规划要求：板式楼间的距离不得低于楼高的1.7倍，塔式楼间距离不能低于楼高的1.2倍。绿地面积须占住宅小区面积30％以上。对于住宅的日照采光要求是，在冬至日（12月22日）的上午9点至下午3点的时间内，日照时间不能少于1小时。
^^^^由于诸多条件的限定，因此在单位面积内既要符合城市规划条件又要多盖楼，确实是一门精深的学问。按北京城市规划要求，商住楼、公寓楼对共建配套的要求低，所以开发这类房地产项目，多为开发商所青睐。所谓商住楼就是一层是用于商业用途房子，也称为底商。由于底商对日照条件要求低，因而可提高容积率。公寓的概念则比较含混，业界现在对这一概念尚无明晰的界定。一般来说，京城称之为“公寓”的房地产项目，多是指那些占地面积不大，所建楼宇幢数不多的高档住宅项目。由于这些项目大多是在市区见缝插针的地块上所建，因而公共绿地、道路用地和公建用地较少。它们的市场卖点，多是以“酒店式服务”来自我标榜。
^^^^记者曾看过京城卖得特别“火”的“××园”房地产项目。它之所以深受买家青睐，就是因为它比同地段的楼盘售价每平方米低1000元左右。然而在该项目建成后，再到小区去看，给人的第一感觉就是楼高而密，并且楼体均较“肥胖”，（楼体“胖”可多出面积）让你觉得仿佛是走进了水泥丛林，令人目眩。有业内人士私下透露，这个项目原来规划是建9幢塔楼，后来经“攻关”修改了原规划条件，结果盖了十几幢，并且楼层也加了三、四层。虽然售价比周边项目每建筑平方米低近1000元，但由于容积率高，销售资金回笼快，所以它赚的钱要比周边的项目还要多。
^^^^投资京城房地产市场包赚不赔的时代已一去不复返了
^^^^目前，在京城如果成功开发一房地产项目，其利润率能达到多少，投资回报又有几何？记者曾听到两个开发商，对房地产开发利润空间的公开表述。一个是万科公司董事长王石。他在接受记者采访时称，如果某房地产开发项目利润高于25％，万科公司不会做。这大概是房地产行业利润率的上限。另一是由香港华润集团控股的北京华远房地产开发公司总经理郭钧，在一次新闻发布会上说，对华远开发的北京南城“翡翠城”未来利润预期是不低于15％。那么，这15％－25％之间是否就是北京房地产开发投资的利润区间？另据一位做过数个房产项目的开发公司总经济师测算：由于现在京城房地产业竞争激烈，加之政府部门对市场管理日趋规范，目前须用总投资的40－50％才能启动项目，（原来25－30％）。如果以自有实投资金计，（不含银行贷款和期房预售收入）投资回报率大致在30－40％之间，而两三年前成功项目可高达100％，但这要除以这一项目的开发年限。如开发一30万建筑平方米的住宅小区需用4至5年的时间，它的投资回报就须除以4或5。
^^^^正常情况下，一个房地产项目总的利润率在15－20％左右，并且这里还存在一定风险。如果一个项目有10％的房子积压就有可能赚不到钱。再有，因房地产项目中有的物业，如车库、会所等投资回收期长，也会影响收益。
^^^^总而言之，今天的京城房地产行业平均利润率或许还高于其它行业，但随着福利分房的终结和个人住房消费时代的到来，投资房地产开发包赚不赔的时代已一去不复返了。
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