^^^^住宅建设是房地产业的重要方面，也是国民经济产业系统的一个子系统。住宅产品的更新换代以及发展进程不仅取决于自身的发展冲动、开发商的市场倾向，而且更主要的是取决于能否与其他产业协同共进，根据社会经济发展的客观要求，根据主体消费者的购买需求，合理开发建设，合理调控房地产业的发展方向和规模。然而，众所周知，住宅建设投入量大、周期长、生产过程复杂，住宅产品理所当然的成为大宗特殊商品。由于房地产业的发展一般是滞后于经济发展，所以，住宅产品如何及时跟上市场需求的多变，尤其是在目前竞争激烈的市场中，是行业发展的关键问题。
开发建设理性化
天津市住宅建设市场近两年涌现了很多水平高、质量过硬的优秀项目，突出了概念化营销的市场经济主流。除了完善住宅规划、结构、布局等硬件水准，在住宅建设中更多的是引用了如北京、深圳等城市房地产市场常用的主题营销、包装营销、人性营销、加本营销等方式，让天津的市场也出现“感性化”的主流。其实，天津市城市危改的宏伟工程说明了其自身的特点，表现出天津的整体消费水平还处于较低层面，即一种务实的大众需求，这就要求市场的理性开发。80％的工薪阶层只能拿出有限的资金进行住宅消费，经济适用房和安居房曾经一度成为产品的主流，随着经济的快速发展，生活水平的迅猛提高，甚至未等下一个住宅建设周期的到来，旧的产品需求标准已被新标准取代，这也对开发企业提出了新的挑战。在大多数老百姓的承受能力还保持15－30万元之间的时候，对住宅综合质量的要求却迅速提高，开发企业就必须理性地处理和解决好这一矛盾。综合品质的提高需要更高质量的建材、设施的使用。建设成本提高，还必须基本保持消费者可以承受的价格，开发商在牺牲利润的同时，必须学会和应用理性开发建设，科学而讲策略技巧的应对每个环节，减少和避免过多的浪费，增效节能。
产品的理性化
成功地解决高投入、低产出与创造主流品牌的矛盾，关键之一还是在于住宅产品本身。居住的需求是多样化的，如果能全方位的满足这些需求，产品就必然是可持续存在的（在一定的时间内），否则会被淘汰。从面积、空间尺度、视野、采光、通风、日照、居寝、智能化引用等多方面理性的规划设计，能够表现生活合理、功能合理、居住气氛浓厚、舒适性适度，足以让居者满意为标准。同时，自然生态因素和环境因素在理性开发建设中必然要成为表现产品功能的“有形财产”，所以理性开发又融入了尊重自然生态环境的因素。节地、节能、节材、节源都可以说是开发企业为增加住宅理性功能，同时相对节约建设成本的良好举措。
概念推广的理性化
营销推广是一项技术，更是一门艺术。技术和艺术的服务对象都是住宅消费的大众群体，所以即便是推广也要以受众的“接受程度”为基础。不同的概念或理念的成功是表现在一定相应层面的市场中。、目前，天津住宅市场纷纷引入了诸如SOHO、LOFT、TOWNHOUSE等概念，使产品的营销宣传带有一种“神态”的感性色彩。表现在产品自身，就是“欧陆风”的柱式、山花和签口线角、繁琐的曲线、图案的点缀、怪异的修饰。生活的丰富多彩需要家庭的个性化，更需要溶入现代国际建筑风格中共有的财富，而不是忽略自身受众去盲目追求“个性概念”。对于还在不断探索不断发展的住宅市场，应当沿袭地方文化脉系和地方传统住宅符号，在不断发展中逐渐向国际建筑风格靠扰。传统的理性的文化环境更符合本地消费受众的接受观念，不同事物、不同产品、不同群体在发展中才有趋同的可能，住宅作为大宗特殊商品，在概念的提炼上应该更讲求理性化，也就是要以市场需求为依赖因素。
| 
