^^^^进入新千年，北京的住宅市场继续呈现出供需两旺的态势。CBD、中关村、奥运村、危改、绿化带建设等诸多利好因素共同支撑着北京的火爆房市。据北京市统计局公布的信息，今年1季度北京的住宅销售面积为77.1万平方米，同比增长了24％，其中个人购买比重为85.7％。据不完全统计，截至5月中旬，本年新项目达到了近100个，不到两天就有一个新盘开出，市场热度很可能会超过去年。同时开发商也在不断地推出新概念和新卖点，令人目不暇接。但是这些概念和卖点是项目的真正特质还是浮华的噱头；这林林总总的各式新楼盘的定位，是基于严谨的市场调研还是仅仅来自开发商的揣摩，都还是个疑问。
^^^^在今年5月国贸的房展会上，北京中润基业投资咨询有限公司和《中国经济时报》联合对潜在购房者进行了调查，目的是为了解购房者的需求，并为开发商提供有益的市场参考。
^^^^调整结果显示：25岁至45岁的人群是购房主力，达到总体被访者的62.08％。三口之家是最大的消费群。年收入6万元以下的家庭占了大多数，折合成月收入约为5000元/月。购房者的职业类别多种多样，一般职员的比重最高。
^^^^许多人认为，近两年北京的房价会继续上升，而且对房价的预期与年龄大小有很大的关系。对价格上升的预期随着年龄的增长而下降，对价格下降的预期随着年龄的上升而上升，但55岁以上的老年人对价格的判断基本上呈针锋相对之势。
^^^^大多数人是首次购房，缺乏购房经验，但也有近1/4的人是再次购房。消费者再次购房时会更加理智，因此对开发商的专业水准要求也会更高。根据交叉分析，35岁至45岁这个年龄段是再次购房人群中的主力，再次购房者占这个年龄组全部被访者的36.84％，同时占到了全部再次购房者的41.18％，这个年龄段是事业趋于成熟的时期，年轻时购置的过渡型居室（或房改公房）已到了更新换代的阶段。这批在事业、家庭、心理等方面都比较成熟的阶层的需求特点，是开发商特别值得关注的。
^^^^解决基本居住问题的选择为36.76％，而改善现有居住环境的比例为40.29％。这表明虽然对超过1/3购房者来说，对住宅的需求依然只是满足其基本的需要，即生存的需要，但已经有更多的人逐步摆脱了这个阶段，对他们而言，住宅已经不单单是遮风挡雨的场所，更承载了主人较多的心理需要。
^^^^统计表明在不考虑别墅的情况下，楼层越高受欢迎的比例越低。这显然与多层、小高层、高层在户型、通风、采光和与自然的接近度等方面前者都要优于后者分不开。而别墅的选择率并不高，不足6％。看来别墅只能是少数富人的专利。从户型上看二居、三居是主力户型，需求最为旺盛，而面积的需求集中在70平方米～130平方米。 如果开发商能够根据目标客户的需求来确定自己项目的户型面积，一定会取得良好的收益。
^^^^对于房价，被访者的需求呈多元化，从不足20万元到160万元的总价，都有潜在消费者，比较集中的需求是20万元～60万元，占总人数的3/4强。通过户型和面积的交叉分析大致可推断出不同的消费者愿意花多少钱买中意房子。
^^^^从总价上看符合消费者愿意的房子在目前的市场上还比较少，至少不是主流产品。从单价上看，跨度比较大，主要是因为需求的多元化造成的。但价格上限5000元～7000元/平方米已经符合现在的市场行情了，表明逛房展的消费者的购买力是比较强的，只不过现在的开发商供应的住宅面积还是偏大，致使总价上潜在购房者负担困难罢了。
^^^^大多数的被访者还是喜欢初装修的房子，主要是保持个性化的问题，也担心价格高。相对而言，菜单式装修要比精装修更受欢迎一些。不管怎么样，对于即将执行精装修交房政策的开发商而言，如何争取占大多数的“毛坯房”的青睐者，的确是个难题。
^^^^对于方位，东部和北部依然是购房者的首选，看来成熟的配套环境，BCD、中关村概念的支持会使这两个区域一直保持热度。随着四环路的开通，四环周边也成为热点地区，仅次于东、北三环。但最值得关注的是南部区域，人气有大幅的攀升，排在第四位。主要是由于南部价格低，增值潜力大，并且城建水平在不断提升，因而得到了众多购房人的青睐。
^^^^通过统计可以看出，购房的决策时间是以一年为顶点逐渐向两侧递减的。由于购房是大事，绝大多数人（57.38％）比较审慎，将在一年内完成购房的选择行为。购房人对展会是有依赖性的，近两年展会如此频繁，但被访者还是多数认为数量合适。不过逛展会对购房产生的作用，超过半数的人认为作用一般，看来开发商需要在展会上创出新意才能更吸引人，才能不被众多的特精展台所淹没。
^^^^通过调查统计和分析，我们已经对潜在购房人的需求有了比较清晰的认识。调查者的需求与现实供给之间尚有差距，但这种差距并不是有效需求不足而是有效供给不足造成的。希望本次调查的结果能对开发商的市场定位工作起到一定的参考作用。
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