^^^^建设部第88号令《商品房销售管理办法》简称《办法》已于6月1日开始施行。北京市房地产主管部门近日也发布了《关于实施（商品房销售管理办法）的若干规定》（简称《规定》）。与《办法》相比，北京市的11条规定与之有哪些不同？房地产开发企业与广大购房者需要注意哪些问题？记者日前采访了北京市主管房地产销售工作的市国土房管局市场管理一处陈同顺处长。
^^^^问：北京市的《规定》与《办法》有哪些不同之处？
^^^^答：北京市的《规定》是为贯彻实施88号令，进一步规范商品房销售行为，保障商品房交易双方的合法权益，建立良好的市场秩序而制定的，只结合北京市实际对《办法》做了个别修改、补充、校正和细化。其中与《办法》不同的是第4条规定。《办法》第23条规定，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。而北京市《规定》第4条将这些文件简化为预售许可证及《商品房买卖合同》文本。原因有二：一是《办法》要求开发商明示的文件内容较多，买房人看起来费时费力，等于现场学法，不便操作；二是明示了两个“办法”并不等于开发商已具有了商品房许可销售的证明。而开发商只要能够出示预售许可证，便可证明其前期各种手续均已齐备，买房人可一目了然，放心购买。
^^^^需要提醒买房人注意的是，商品房买卖合同文本只是规定了主要条款，其中有许多条款还是选择式的，不能穷尽所有的事宜。买卖双方对其中没有涉及到的问题一定要签补充协议，补充协议与正式合同有同等的法律效力。
^^^^问：《规定》的哪些条款对《办法》做了细化、补充和校正？
^^^^答：第5条强调商品房买卖双方要及时办理预售登记备案手续，对具体时间做了限定。要求外销商品房，应在60日内，内销商品房应在30日内，到房屋行政主管部门登记备案。
^^^^第6条对《办法》做了补充。《办法》第13条要求在商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时，与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。这里主要指的是现房销售。而目前北京房地产市场上销售更多的是期房。因此在这一条款中给买期房的人一个明示：买期房时，应当在房屋交付时，再签订有关物业管理的协议。
^^^^《规定》第7条对88令第34条做了进一步说明，明确商品房和经济适用房交付使用前，按项目可以委托房地局的测绘部门实施测绘；也可以委托其他具有房产测绘资格的单位实施测绘。
^^^^《规定》第8条针对88号令第8条做了校正，明确住房现售的，房地产开发企业应在销售前将房地产开发项目批准证件及符合商品房现售条件的有关证明文件，按内、外销的规定分别报送市或区房屋行政管理的权属登记部门备案，而不是报送房地产开发主管部门备案。
^^^^《规定》第9条是针对88号令第4条，结合北京的实际情况而附加的。88号令第4条规定，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。北京市目前房屋中介机构有3种形态：第一种是有工商执照，也有资质证书的；第二种是只有工商执照没有资质证书的；第三种是“两证”全无的非法中介机构。《规定》第9条提醒房地产开发企业，委托代理销售房屋的中介机构，一定要“两证”俱全。
^^^^问：《规定》第10条是针对什么制定的？
^^^^答：88号令第7条规定，商品房现售，应当符合7个条件：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实。而市国土房管局去年发布的《关于进一步加强内销和外销商品房现房销售管理的通知》第5条规定：商品房现房未取得国有土地使用证和房屋所有权证的，不得上市销售；房地产交易部门不得办理商品房过户手续。此规定与88号令中的有关规定相悖，所以取消。
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