^^^^■买卖二手房需求客观评估
一位永安里地区的居民，竟打算将自己的已购公房以每平米一万多元的价格出售，原因是他认为自己的房子位于CBD地区且濒临使馆区，位置那么好，自然应高价出售。另一位家住东八里庄的居民由于急于用钱，表示只要有人出17万元，他就将自己那套面积近50平米的南房卖掉。在二手房买卖过程中，常常出现业主主观地抬
高或压低旧房价格的现象，殊不知一套旧房价值多少，不是业主说了算，也不是评估师凭经验“毛估”出来的。二手房的定价通常要在评估师或经纪人实地考察后，从房屋的位置、环境、结构、层次、朝向、建造年代、物业情况等多项内容加以考虑，然后，采用一整套计算操作方法，最终确定二手房的评估价。其中，二手房所
处的位置是一个重要的评估因素。上周，记者从一家规模较大的房屋租赁置换公司了解到本市不同区域、位置的二手房的价格。
■二环以内的已购公房上市最低价是每平米4500元，商品房上市最低价为每平米6500元
据了解，由市中心到二环路之间的已购公房上市，估价是每平米5000元至6000元（以下价格的单位均为每平米），内销商品房以安定门至前门为界，东、西部价格不同：往东商品房价格为7500元至10000元，往西则为8000元至13000元。市中心至东外二环之间，即东便门－左安门－永定门－前门，这一区域的已购公房可卖到5000元至5500元，商品房平均能卖到7000元至8500元。而市中心至西外二环，即西便门－菜户营－永定门－前门，这一区域的二手房交易价格略低于市中心至东外二环的二手房价格，具体为已购公房交易价格是4500元至5300元，商品房交易价格在6500元至8000元之间。
■二环至三环之间，南二环至南三环的旧房价格最低
东二环至东三环、西二环至西三环、北二环至北三环这一区域的已购公房估价为4000元至5000元，商品房估价为6000元至9000元之间。南二环至南三环的二手房交易价格相对便宜些：已购公房估价在3800元至4300元，商品房为5000元至7500元。
■三环至四环之间的商品房，北部最贵
三环至四环一带的已购公房，除了南三环至南四环之间的旧房交易价格为3000元至3500元，其他三个区域均是3500元至4300元。四个区域的二手商品房估价也有较多差异：最贵的要数北三环至北四环一带，均价为4300元至7000元，其次要算东三环至东四环一带，均价是4300元至6000元，再次是西三环至西四环的旧房，
估价一般为3900元至6500元，南三环至南四环的二手商品房仍是最便宜的，价格定在3500元至5000元。
■四环路到临近郊区县的二手房 中，东部房价相对高
东四环至通县，由于一线地铁、京通快速路带给周边居民便利、快捷的交通环境，二手房价格自然也偏高：已购公房为2800元至3800元，商品房均价是3200元至4500元。北四环至回龙观一带，因为八达岭高速路的存在，房价也居高不下，已购公房能卖到2800元至3800元，商品房均价也在2000元至4500元之间。西四环至门头
沟，已购公房交易价格为2800元至3800元，商品房上市均价是3000元至4500元。南四环至大兴一带，尽管正在修建京开高速公路，但近期的旧房价格没有攀升，已购公房交易价格是2500元至3000元，商品房上市均价是1800元至3500元。
■几个特殊区域的二手房交易价格
方庄小区中，已购公房估价一般在4000元至4500元，而二手商品房则为4500元至6000元。望京新城可交易的只有二手商品房，价格通常定在4500元至5500元。在通县，以1500元至2500元的价格，便能买到一套二手公房，而买商品房的价格为2000元至3000元。回龙观地区的公房上市价为2000元至2800元，商品房均价是2300元至3300元。
看了上述二手房交易价格分析，您对自家房的上市价格一定心中有点数了吧。当然，评估时，房子的年代、楼层、朝向、区域因素或功能因素，也会对您房子的上市价有所影响。
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