^^^^李发增：现任北京天鸿集团公司董事长兼总经理，中国房地产业协会副会长，中国房地产业协会城市开发专业委员会副主任委员。1984年起从事房地产工作，在北京市房管局住宅开发经营公司和北京市房地产开发经营公司，先后任副总经理、党委副书记、党委书记兼副董事长和副总经理。1996年初，任北京市房地产开发经营总公司董事长兼总经理。1999年6月北京市房地产开发经营总公司更名为北京天鸿集团公司。
^^^^不容置疑，北京作为首都，其商品房的价格在全国来讲是最高的。房价偏高固然有其历史原因和合理因素，但目前的房价依然制约着居民的购买能力，对北京房地产市场持续健康发展不利。我认为，近年来政府出台多项政策在平抑房价方面取得了积极成效，特别是经济适用房的大量推出收到良好效果，受到群众欢迎。但总体讲，由于市场还没有细化，市场对住宅商品的多层次等级定位还不到位，居民期望值和收入水平与房价比不协调，制约了居民购房的积极性。正确分析北京房价偏高的原因，寻找控制、调整的措施，不仅对正在发育的北京市房地产市场有利，而且会对全国的商品房价格控制起到积极的示范作用。
^^^^一、房价偏高阻碍房地产市场快速发展
^^^^可以说，“房价偏高”已成为二十世纪末我国居民购房安居的“瓶颈”。虽然媒体报道去年至今年商品房销售依然较好，但这是因为全国大多数地区的集团购买还没有最终刹车，是大量挤上了福利分房末班车所致。
^^^^面对“散户时代”将在二十一世纪开始主宰我国整个住宅房销售市场的实际，从目前普通家庭的年收入看，在供需双方发生根本性变化进程中，新的需求方对房地产市场还起不到强力的支撑作用。如按国家机关“货币化分房方案”计算出来的工龄10年的正科级职员（无房户），一次性住房补偿额约为4万多元，若是1994年参加工作的一般人员（无房户）一次性住房补贴额还不到2万元。故如果在北京要买一套地段稍理想点的80－100平方米的住房并装修，按目前的房价及建材，至少需要三、四十万元的资金才行；然而广大普通的工薪族们的积蓄实在有限，靠住房货币补贴这点钱，相对于房价来说确实是个小数，离买房还差得较远。
^^^^据国家统计局最新统计，今年一季度全国商品住宅每平方米平均售价为1913元，其中北京的房价最高，每平方米平均售价为4086元；湖南最低，每平方米平均售价仅为779元。总体来看，目前北京市商品住宅投资成本构成中，土地开发成本较高，达到或超过50％，而税费及其它间接费用也接近建安工程费用。商品住宅投资成本构成存在明显的不合理，这种不合理直接导致了成本的上涨。据国家有关部委一项调查显示，目前房价构成中，不合理的成分占30％以上。
^^^^二、北京房价开始从过高价位向合理水平回归
^^^^北京房价开始从过高价位向合理水平回归的重要表现是，政府通过经济适用房来拉低北京房价的意图得已初步实现。在北京的第一批经济适用房项目刚刚公布时，有人对照这19个项目的地点和经济适用房的开发政策分析后认为：经济适用房的低价位决定了这类房子只能建在位置偏远的地区，由于交通成本高，居民上班成问题，既不经济，又不实用，有经济实力的人不会买，普通职工买了住着又不方便，会造成新的积压。可眼下的情形与这些人的预言恰恰相反，排队、拿号的热销局面，使其成为京城楼市热潮中声势最大的主流，其主要原因是经济适用房在政府的监控下，以其售价低、品质不低，为市场提供了新的选择空间。目前经济适用房最高售价4450元/平方米，最低价格是2350元/平方米，均价为3100元/平方米左右。由于政府在税费方面的政策性减免，约比相同地段的商品房，每平方米便宜600元左右。可以说经济适用房大面积出台是去年房价回落的一项重要因素。
^^^^三、房价偏高的深层次问题亟待研究解决
^^^^北京房价偏高，不能排除首都地位及自然条件的影响，如京城位于华北地震带，建筑都须按八级裂度设防，加大了建筑成本；住宅楼必须考虑冬季4个月的采暖期，须设取暖设备并辅设热力管线等。除此之外，一个主要原因是历史上的需求拉动。在北京，集团购买在商品房销售中长期保持绝对优势。有关资料显示，从1992－1997年，北京商品房市场份额中，社会集团购买力一直占90％左右，到1998年，依然保持在近80％。而同期在上海，集团购买力只占40％左右，广州、深圳等地则已降至20％－30％。单位购房最显著的特征是首选位置，其次才考虑价格。只要是地段好的城区，不管房价多高，房子总会有单位买家来接，这一所谓的“市场”传递出的信息，导致北京房价始终处于扭曲状态。如果没有这种强盛的集团购买力，北京的高价房是难以维持的。
^^^^在住和行方面的消费中，我们计划体制下所形成的福利性的、非商品货币化分配这种体制在一定程度上仍然存在，导致这些领域不能真正成为商品在市场上形成良性循环。最突出的就是住宅。关键还是由于历史上体制和政策方面原因导致商品房屋成本构成存在着诸多问题所致。这些问题主要有：
^^^^1、市政基础设施建设资金转嫁到了消费者身上。
^^^^2、历史上的行政划拨用地无序、无规则进入土地市场，抬升了房价。
^^^^3、从房地产税费构成看，存在许多不合理因素。
^^^^另外还存在的问题有，一是拆迁费用高，尽管实行了货币拆迁，但北京市危旧房改造，仅安置居民的费用每户就达30万元左右，使拆迁费用占到商品房投资成本的30％多。二是集团购买转向个人购买后，住房货币化进程缓慢，老百姓看不到正常收入中住房消费含量到底有多大；三是金融机构为普通居民提供的住房金融服务远远低于为房地产开发企业提供的金融服务，且服务还很不规范、很不成熟；四是二级市场缺乏价格政策的引导，上市的房价缺乏依据等，均制约了居民的购房心理和能力。
^^^^四、房地产价格调控、管理面临新的课题
^^^^1、北京市应修正并重新公布各区域、各种用途的土地基准地价。
^^^^基准地价应该及时反映土地市场的实际价格水平，并体现政府对整个房地产市场的调控意图、起价格信号的作用。因此，应该抓紧测算近年来的土地价格走势，提出对基准地价的修正意见。基准地价的构成，应包含城市基础设施配套、征地补偿及农业人口安置、拆迁补偿及动迁居民安置等费用，并作为土地出让的底价。同时归并房地产开发各项费用，规范住宅建设成本构成。地块出让、转让，应尽可能采用拍卖或招标方式，减少协议或划拨方式。在此基础上，应公布有关房地产开发及交易的各项收费及税制，以便于投资者进行项目可行性研究。同时，应建立《北京市建设项目税费登记卡》制度，监测开发费用，及时纠正、制止向房地产开发企业的乱收费。
^^^^2、政府审批行为尽可能予以简化。
^^^^房地产项目投资大、周期长，利息负担重。目前房地产开发企业从取得土地直到发出入住许可证，需要经过规划、计划、房管、建管、建材、市政、电力、公用、环卫、环保、卫生、民防、消防、交通、勘查、质监、住宅等20多个部门的审批，有的部门需反复审批三、四次。其中，任何部门的效率，任何经办人员的工作作风，都关系到企业的经济效益甚至生存发展。这种状况必须改变。政府审批行为应受到法律法规的严格控制，尽可能予以简化。可以考虑把有关收费继续归并、简化并适当降低标准。通过梳理，以降低交易成本，放大交易数量。同时，对房地产的价格调控和管理，要在法律、法规的框架下，引导建立公平、开放、竞争、规范的市场。
^^^^3、规范房地产市场中介机构行为。
^^^^房地产市场需要大量专业代理，但目前有的中介机构依附在政府部门或贷款银行身上，只收费不服务或提供很简单的服务，或者说只承担了很小的风险却强制收取了很高的费用，牟取了高额利润。今后应规定任何有资格从事房地产评估、咨询、代理的中介机构，对个人购房提供服务时，其前置条件、程序应符合国家的有关规定，并实行公开。对公用事业、电力行业以及有关上水、排水、天然气等征收的费用，应研究提出规范管理办法，避免重复收费。对市政建设、房地产开发涉及的拆迁问题，包括拆除物的作价补偿、中介劳务公司的收费标准等，均要适应目前的市场来制订原则或办法。
^^^^4、应通过税制改革来促进和适应市场消费需求的变化
^^^^目前的税收体制基本上是在1993年治理通货膨胀的基础上建立起来的，是为了抑制投资冲动而制定的税制。其税制属生产型税制，其税率调整的是存量，即减税只能按原有的生产结构发展，不利于结构性调整，而只有将过去的生产型税制调整为收入型税制，才能对增量实现有效调整，使产业结构发生转变，有效促进和适应投资及消费需求的变化。
^^^^今年，房地产投资较去年同期增长20％，大大高于其他产业，这决不意味着房地产业已摆脱困境，开始步入正规。投资率提高，仅意味着我们社会总产品里面有相当大的比例是在中国阶段运转的，因为投资是一种中间需求，消费才是最终需求。这就说，我们的生产都是围绕着中间环节在运转，还没有进到最终消费领域。如果出现相对生产能力越来越大，最终消费越来越小，就会出现新的产品过剩。所以，我们不能从房地产投资较去年同期比出现较大幅度增长，而错误判断形势，从而弱化了对房地产税费改革的决心。
^^^^5、政府应在住宅商品性能价格比方面制订政策，促进居民购房的积极性。
^^^^孤立地谈房价是没有意义的。成本与性能与质量跟房价要一起谈，这里就有一个性能价格比的问题。去年，建设部对商品房制订了“三A”标准，这对细化市场起到了积极的推动作用。但目前从整体看，市场对住宅商品的多层次等级定位还不到位，居民期望值和收入水平与房价比很不协调，制约了居民购房的积极性。大家都希望住房质量、性能越来越好，问题是增加了科技含量，住房的性能提高了，成本要加大，价格就要上来。总体上，这要接受市场的选择，这是个社会消费水平问题，不能主观判断。但作为宏观调控，政府就要下大力气在做好市场调查的基础上，做出预测并加以政策引导，在一定的价位平台，设定合理的性能价格比，这不仅能有效规范开发商行为，而且能让消费者明白，价格的差异是由不同的性能和质量来平衡的，关键是选择一个经济合理的性能价格比。这样就能使得住宅的性能和质量既能满足社会发展的实际需要，其价格也能为大多数的购房者以自己的实际收入水平去归位，去承受。
^^^^6、盘活存量，实现增量市场和存量市场的联动。
^^^^目前，我国住宅建设仍然处在增量型的发展时期，投资主要放在新建住宅上。一些发达国家，当他们的住房存量基本满足基本生活需要的时候，在解决住的问题时，资金主要投向旧住宅的改造，这种发展为存量型的发展。经过20年的改革开放，我国存量房已经初具规模，盘活存量，实现增量市场和存量市场的联动，已成为解决现实问题的必然选择。但现在增量市场与存量市场相比，存量交易市场显得十分沉闷。
^^^^目前盘活存量主要是两块，一块就是已购公房及经济适用房上市交易，即二级市场，现在很多城市已经开放了二级市场，但却“有场无市”，另外一块就是租赁市场（三级市场），和二级市场相反，租赁在相当多的城市相当活跃，但是管理不规范，是“有市无场”。我认为必须加快设计二‘三级市场配套政策措施，诸如市场的准入、金融的支持、收益的调节、行为的规范和市场的联动等政策，特别是价格及税费政策，使其更合理，以一个低门槛让大家都早日进来。
^^^^7、要允许并积极促成开发商将空置房转化为经济适用房
^^^^据有关部门统计，去年北京商品房的在施面积达3800万平方米，而经济适用房的在施面积仅占其中的450万平方米。去年北京商品房竣工面积达700万平方米，而经济适用房的竣工面积仅占其160万平方米。北京目前开盘的经济适用房项目的总建筑面积为640万平方米，而开盘的111个商品房项目的总建筑面积达2000万平方米。从这些数字中可以看出，经济适用房占商品房总量的比例有很大的差距。建议政府出台相关政策，允许并积极促成开发商能自愿将空置商品房转化为经济适用房，让市场进一步释放经济适用房供给量来满足需求。
^^^^8、放开北京的建筑市场，降低建安成本
^^^^目前北京的房地产项目施工队伍招投标市场由于种种原因还没有对全国开放，使建安成本降不下来。这不仅导致了一个项目层层转包，加大了建安成本。而且导致建设市场不规范，最终受害者只能是购房人。
^^^^9、尽快实现个人收入分配的货币化
^^^^目前住房商品化市场化的条件已经成熟，关键是要将住房的存量资源与增量资源统筹起来，做到租售结合，以加快提租，促商品房出售。对特殊人群则可以采取“减、免、补”的办法给予适当照顾。同时，要进一步发展和完善住房信贷体系，大力推进住房二级场，使住房建设、流通和消费进入良性循环。在加快住房商品化的进程中，应尽快配套地进行工资制度改革，将目前实际用于职工建房、维修费的大量暗补转为明补，将单位建房、买房、管房的费用以及职工住房消费中的各项福利性支出纳入工资，把鼓励购房、提高房租和增加工资结合起来，以增加购、租房支出在工资中的含量，使目前住房的实物分配彻底转变为货币分配。
^^^^10、依法行政，加强管理，保证房地产业健康发展
^^^^现在社会上对房地产投诉比较多，群众对加强房地产市场管理呼声较高。加强管理对企业来讲就是依法经营，对政府来讲主要是依法行政。首先是加强政府立法，做到有法可依。建议政府是否可以着手研究起草《城镇居民商品住宅法》，另外《物业管理条例》也应尽早出台。根据目前市场出现的问题，还应考虑修改《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产开发企业资质管理办法》。同时要加大行政执法的力度，确保政令畅通，另外要强化行政执法监督。
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