^^^^1、销售重心区域转移：基本居住仍是主体
^^^^3年来，天津市商品房市场销售重心不断调整转移。全市商品房销售量按多少在中心市区的排位，1998年，依次是南开、河东、河西、河北、红桥、和平；1999年，一头一尾没动，中间变动为河东、河西、红桥、河北；2000年，重新排位为河东、红桥、南开、河西、河北、和平。了解天津的人都知道，南开两年居首是因为华苑安居工程坐落在此区；河东两年由亚军升至冠军的原因，在于它聚集了工薪阶层的大量项目，还有丽苑安居工程；红桥后来居上，与近两年它成为天津最大的危改拆迁区位有关。销售重心转移的轨迹告诉我们，居民买房的目的主要仍是为了满足基本居住。
^^^^2、房价与售出逆相关：改善是一个渐进过程
^^^^在以上区域销售面积分析的基础上，如果再把价格引进来，就会发现：凡是房价偏高的区，房子就卖得少；凡是房价中低的区，房子就卖得多。和平区房价位居全市之首，售房面积始终最少。河东、南开两区房价一直在3000元以下，属于工薪阶层房区，交易面积稳坐前三名。近几年，天津畅销标准户型逐年为75平方米～85平方米～近100平方米。房价与售出面积成反比和畅销户型面积逐年增长的现象说明，居民住房改善是一个渐进过程。
^^^^3、面积同价格携手降：城市空心化已露端倪
^^^^被誉为天津“南京路”所在地的和平区，可谓寸土寸金，堪称黄金地段。可就是这样的一块宝地，数年来，商品房销售面积（货币分房出台，集团购买淡出后）一蹶不振，绝对量不见增长，相对量逐年下降。不仅如此，卖得少的同时，价格也江河日下，市场不景气，成了名副其实的“霜（双）降”。城市中心区物业价值的连续性下降，以及晚间居住者的渐显稀少等典型特征的出现，预示着城市“空心化”现象已经提前到来。
^^^^4、供求主体一减一增：市场竞争趋于加剧
^^^^全市具有房地产资质并在工商局注册的开发公司，已经从1800多家降至如今的1100多家。需求主体，准确说应该是真正的需求主体，即私人购房者占即期整个置业者的比重，已从数年的两至三成，达到现在的98％。开发企业数目的减少，不仅没缓和楼市的竞争，反而由于单个企业规模的扩大，加剧了竞争的残酷性。同时，由于私人置业主体的形成，理性消费成为主流和家庭硬预算约束起作用，买房人更加挑剔，从另一面促进了房屋供给者的竞争。
^^^^5、商品因素明显提高：住宅市场名副其实
^^^^去年上半年，商品房计划规模539万平方米，比上年同期的340万平方米增加199万平方米，增长58％，占全部计划总规模的比例比去年同期上升10个百分点。去年住房开发中，土地行政划拨减少约5个百分点（市建委，2000年）。天津市房地产与住宅“十五”规划，顺应市场化趋势，加大了住宅建设中的商品房规模，除公建和原规划安居工程外，在城市用地上，一律采取出让形式、市场化运作。这样，房屋和土地的经济性质更为商品化，住宅市场真正成为市场。
^^^^6、新生卖点浮出：产业革命迫在眉睫
^^^^津门已经出现以SOHO命名并有相应户型设计的项目。无论如何，它是一个好苗头，标志着天津人也开始有了创新精神。随之，近年一些学生公寓、老年公寓、蓝卡小区、度假住宅等新兴物业的规模开发和销售量不断增加。国外学者说得好，新的富有生命力的商机往往都在边际和交叉处。一些新出现的、非主流的物业，有可能在哪一天成为开发热门。新的物业供给和新的置业需求的出现，可能酝酿着一场新的房地产业革命。
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