目前，天津市房地产发展平稳，呈现出稳定增长的态势，出现了改善型的需求。为此，本刊记者特此采访了南开大学经济研究所曹振良教授，请他谈谈对天津房地产市场发展情况的看法。曹教授主要以“中国住宅市场是个久远的大市场”、“住宅市场发育与发展的两个支点”、“居民的承受力度”等为中心，给我们简要介绍了天津市房地产的发展状况。
●中国住宅市场是个久远的潜在大市场
曹教授认为天津房地产在未来10年内仍然是支柱产业，住宅市场为主体， 市场潜力比较大，这主要基于以下4点考虑。
1、 天津市人均居住面积相对于其他省市还比较少，拥有巨大的潜在需求。
2、依据国际经验，国家住宅产值总量与GDP总量比值为1： 1，目前我国GDP总量为9万亿，国家住宅产值为4万亿，住宅产值的总量增长慢于GDP总量的增长。 所以加快住宅资产总量的累计是住宅业的发展方向。
3、 依据国际经验，人均GDP达到800－1000美元时，住宅产业进入关键期，住宅投资快速增长，住宅业或房地产行业将成为国民经济的支柱产业。目前天津市人均国民生产总值已进入上述区间，住宅大市场也将开始启动。
4、 我国城市化水平的提升，将形成巨大的城镇住房需求。随着城市化的提高，未来50年中国人口预计将达到16亿，城市化人口将达到总人口的60％， 就是9亿人。目前我国城市人口为3亿人， 在这个城市化过程中，城市用地扩张，必然会带动房地产的发展。
●以生存需求为主，改善需求为辅的发展阶段
在谈到天津市市场现状时，曹教授认为天津市的住宅市场已经从数量型转化为综合质量型。现在处于以生存需求为主，改善需求为辅，同时改善型需求日益增加，但还没有达到生存需求与改善需求并重的阶段，表现在经济适用房与中高档房的比例大致为2：1。所谓生存需求，一般指一个家庭的人口能住得下、分得开、生活方便、安全质量可靠的居住条件。而改善需求指在生存需求的基础上，住房面积较宽松、综合质量较高的居住条件。认清这个现实，对开发企业的市场定位十分重要，避免因“货不对路”而造成的积压。一方面，要防止因住宅房型陈旧、过于简陋、区位差等因素没有想买，另一方面也要防止一些商品房因标准过高、套房面积过大，装修过于豪华而造成的没有买得起的局面。在这个阶段，开发商开发的物业所体现出来的综合质量显得尤为重要，它已不仅仅是建筑质量，还应该包括社区内的环境质量、社区配套质量、园林绿化质量、物业管理质量、房型质量和房间朝向质量等内容。从理论上讲，现阶段天津市新开发的楼盘应以改善型为主，开发综合质量适度超前的楼盘。同时，房地产业的改善需求必须以二级市场存在为前提，因为只有
二级市场的存在，才有买新卖旧的机会，促进住宅的不断轮换。因此，天津要想提升发展档次，就必须大力发展二级市场。
●居民的承受能力逐渐提高
居民对住宅市场价格的承受能力是房地产业发展的关键，一般用住宅价格与职工家庭收入比来衡量。一般而言，套房价格与家庭收入比一般为1：3－1：6，为买得起房的区域，而我国现在测算的比例一般为1：8－10，大大高于国际标准。这其中主要的问题在于我国计算的口径与国际通行惯例不同。经过修正后，我国现阶段套房价格和家庭收入比例约为1：4－7， 逼近国际水平，这说明居民对住房价格有一定的承受能力。
从市场角度讲，大片危改工作结束以后，天津开始进入了零星小片的危改，也就是人们提到的后危改时代。但从购买力需求来说，零星小片的危改引起的需求量与大片危改引起的需求量几乎差不多，这就为住宅产业的发展准备了充足的需求能力，再加上公积金、按揭贷款等的发展，住宅产业市场潜力巨大。
●经济发展是房地产业发展的一个支点
过去人们总是过分强调房地产业作为基础性先导产业会带动国民经济的发展，却忽略了房地产业本身也要受到国民经济增长的制约。住房制度实行市场化改革以后，个人成为住宅市场的购买主体，住宅供给的增加要靠个人有效需求的增加来支撑，而个人需求最终取决于国民经济发展水平。个人收入增加，是房地产业发展的“主动轮”，住宅供给如果过分超过国民经济增长，就必然产生过剩，甚至出现“经济泡沫”。目前，我国商品房累计积压严重，空置率高，根本原因就在于此，造成海南房地产“泡沫”的原因也在于此，这就不得不为我们今天天津的房地产开发企业敲响警钟，开发必须适度，不能远离当前整个国民经济的增长速度。
最后，曹教授预言，随着我国经济情况开始好转，二级市场的开放，买旧卖新的活跃，在今后十年，房地产业会成为天津经济增长的一个亮点，成为支柱产业也完全有可能。
| 
