^^^^2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》?对商品房销售过程中存在的一些问题做出了强制性规定。例如在商品房的销售条件及交付条件方面，明令禁止“返本销售”和“售后包租”，有关样板房能否作为房屋交付条件的标准也有了明文确定。近日有项目又推出了“入住前免息供楼”的付款方式，这是销售方式的创新还是又在玩伎俩？
近年来，老百姓投资房地产的意识在增强，房地产业进入了支柱产业的行列。国家为了拉动房地产业的发展，出台了许多有利的政策，刺激消费者的购买和开发商的开发。许多开发商为了在激烈的市场竞争中站住脚，营销手段越来越灵活和高明，目的是刺激老百姓投资购房，加快资金的周转，获取利润。但其中也难免有猫腻的成分，给本来不规范的房地产市场带来不利因素。打击老百姓投资购房的积极性。 现在，在“返本销售”和“售后包租”被禁止以后，“入住前免息供楼”的付款方式又出现了。
免息供楼可以减轻利息负担
北京的许多项目都在卖楼花，增加了购房者的经济和心理负担以及购房风险。许多购房者觉得还没有入住就得开始支付庞大的利息，而且弄不清开发商的资质、实力、业绩，对房屋质量心理没底。开发商还经常以不可抗力为借口延期交房，觉得买期房不安全。再说，目前许多购房者是租房居住，如果再供期房款，负担过重。据说“入住前免息供楼”的付款方式可以减轻购房者购房初期的负担。在入住前，所付全部房款仅占总房款的25％左右，而且不必付利息，做到轻松供楼。对那些租房住的租客来说，只需支付月供款就行了。
“入住前免息供楼”主要指购房者完全无须担心房屋无法按期交付，因为如果延期交付，开发商要继续负担利息，直至交房为止。这个方案将促使开发商按期交房，将购房风险降至最低。
免息供楼心里要有谱
“入住前免息供楼”是一种很好的付款方式吗？以一套总房款84万元的住宅为例，八成 20年按揭贷款，首付17万，银行按揭贷款67万，月还款4639元，其中利息款3054元，本金1585元。如果采取“入住前免息供楼”的付款方式，自按揭之日起，每月自交1585元，开发商退还利息3054元。但有一点，采用“入住前免息供楼”的付款方式，无论是10年或 20年按揭，都要在总房款中增加5％，这个5％将在打折中体现，比如给你打九三折，你得交九八折的钱，而且时间以18个月（从卖楼花到入住）为准，随着时间段的减少，在总房款中增加的5％也要减少，在5％至3％之间浮动，目的是让你早认购早获利。这样听起来挺美，但是否羊毛还是出在羊身上？就得自己去算了。
免息供楼要选择有实力的公司
“入住前免息供楼”主要是关注部分租房住的客户在购买期房后，除交付现住房的房租外，还要承担尚在设计图上的房屋贷款和利息，集资和还款的负担较大。但是要采用这种付款方式购买期房，必须选择有雄厚实力的公司才行，一般的公司是没有这样的实力。因为只有真正有实力的公司才经得住“入住前免息供楼方案”的考验，比如在实施“入住前免息供楼”后，如不能如期交房，根据合同规定，发展商将一直交付利息。
京城楼盘依然在制造各式各样的概念和销售模式，但其中做秀的多，务实的少。这也许是房地产过渡阶段的一种通病，有的完全是大规模地做秀，而做秀的成本最后却由消费者承担。“入住前免息供楼”的付款方式是不是在做秀，只有入住才知道。
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