^^^^北京住宅市场相继举办的房展会上出现了人气鼎沸的超高温现象。宏观管理层认为，全国的住宅市场还有巨大的增长空间；大多数开发商认为，商机来了；广大消费者见仁见智，很多人认为出手的时候到了，义无反顾地解囊而后快，更多的人却是看花了眼还说要再看看……
^^^^那么，北京住宅市场究竟怎么了？笔者认为当务之急应该先为它测测体温，看看它的温度是否正常，是高了还是低了，在此基础上，分析并确认它现在所处的发展阶段，对于它下一步的走势如何也就不难判断了。
^^^^今年以来，北京住宅市场总体上保持着稳中有升的态势。它目前仍处于恢复性增长阶段，但已进入了面临转变的关键时期。
^^^^从1999年末起，首都房地产市场走出了持续数年的下降局面，开始转向回升。2000年北京房价上涨5％左右的事实，使市场回升的有效性被各界所确认。这不但激发了北京市开发商的投资激情，而且吸引了国内各地乃至海外投资商的目光，“追高倾向”已势不可挡，使北京房地产住宅类产品供应市场更加火爆，春季房展会的“爆棚场景”就是形象的写照。但市场主体各方在欣喜之余，似乎有一些别的东西更需要深思。
^^^^首先，对于近年来的房地产市场应给予一个客观清醒的定性认识。一年多以来，北京的房地产市场之所以回升较明显，得力于率先发力的居民类的普通商品房尤其是经济适用房；而受扩大内需政策强行推动和由此派生而来的信贷支撑，属于外因主导。但从整体上看，已保持了一年多的这种升势，仍处于恢复性增长阶段。所谓恢复性增长，就是对市场以往下跌幅度的修复和活力的复苏，在这一阶段，产品销售稳步增加，市场价格从底部持续回升。截至目前，北京市住宅市场的这种走势形态保持良好。
^^^^但随着宏观经济的全面复苏，房地产市场也必然是具备进入周期性增长阶段的要求。届时则将表现为产销量和价格出现高位振荡、相互制约和互动，在供应量如不出现明显过剩的前提下，供应量的加大会导致价格合理下降，供应量的减少将引起价格适度上升。
^^^^从我国历次经济调整过程看，恢复性增长常常表现为过程缓慢沉重，周期性增长常常表现为过程急促飘浮。当恢复性增长势头出现钝化时，市场必须适时作出新的选择，以实现阶段切换：要么有新的社会性重大政策使购买力出现大幅度快速增加，实现消费升级和市场扩容；要么市场消费重心随产品结构调整实现转移。具体到北京住宅产品，下一步将向商务楼转移已端倪初现。如不能实现这种切换，恢复性增长则将得不到周期性增长的接替，供应能力的巨大增长惯性最终将导致供应相对过剩和积压，引发房价快速下滑。
^^^^从恢复性增长阶段实现向周期性增长阶段的切换是可能的，但不是必然的。要实现这一切换要具备一定的必要条件，否则也可能出现反复，甚至有逆转的风险。
^^^^当前我国房地产业发展的影响作用已超出了其自身的范围，在很大程度上影响着整个经济。它已经历史地担当起了拉动经济尽早进入新一轮增长周期的重任，起着其他一些产业一时无法替代的作用。但能否完成这一重任，不能单凭主观意愿，而要更多地依赖于一些必要条件。如果条件不具备，一味地强行推动某一行业市场的发展，则可能出现反复甚至产生逆转的风险。
^^^^一般而论，住宅市场属消费类产品市场。对于国人，目前它的投资增值功能十分有限，支撑它维持繁荣的根本基础在于居民现实的财力和预期收入。从目前水平相当低的国民平均财力看，不足以支撑房地产市场大幅持续上升。因此，可以预见，在今后的几年中，我们还不具备足以令住宅市场从恢复性增长阶段向周期性增长阶段切换的必要条件。
^^^^此外，从我国多年来的经验看，房地产的风险往往主要来自于政策环境的变动。当前以买方信贷为主的资金支持虽然符合扩大内需的政策取向，但扩大内需不可能长期主要依赖信贷消费来支撑，另一方面还贷款设定较长，最长的达30年之久，其间可能要经过几个经济周期和政策变动，其中的变数之多、风险之大不得而知。
^^^^对有关经济和社会具体政策的分析研究可以发展，北京住宅市场中的阶段性风险因素正在酝酿之中，以民用住宅为主力的这一轮房地产市场恢复性增长，虽然仍处于惯性上升阶段，但谨慎乐观地预测应还有一年左右的时间，潜在风险已在酝酿之中。理由是（1）目前执行的积极的财政政策是操控性政策，确切地讲，应称为策略。其在国民生产总值“保7争8”中承担3个左右百分点贡献率的目的指向具体而明确，具有市场启动和先导作用，因而其时效期是有限度的。随着宏观目标的接近或实现，这一政策操作必将有所变化。另外对人数众多的机关事业和企业员工的一次性购房货币补贴，也将在今明两年内实施完毕，其购买力支撑力度会趋弱；（2）大比例、长周期、宽幅面的房贷按揭，随着贷额余额的累积，也将随着积极的财政政策的逐步淡出而有所缩减；（3）市场的有效需求今明两年约为2000多万平方米，但供应量却明显超出。据粗略估算，北京目前在售、在建和在投的住宅项目，如果陆续在三年左右全部完成，总面积将达到1亿多平方米；（4）北京市危旧房改造在今明两年中将完成五年总计划300万平方米中的一半左右。危改虽然按市场化操作，但毕竟有政策性的促销作用，无形中将起到加速供需波段性平衡的作用；（5）中央在京单位的存量住宅的翻建、更新、扩建也正陆续交付，将消耗买方实力。
^^^^鉴于此，如果投资力度不能自我约束，住宅出现阶段性供过于求难以避免。届时，商品房业界有展开价格大战的可能并非杞人忧天。 此外，银行信贷、住房公积金、人口和家庭变化趋势、居民收入差距等经济和社会政策的贯彻，对北京住宅市场的影响是深刻而长远的，对此必须要瞻前顾后，有些甚至要进行模糊计算。
^^^^同时，还应该将北京与上海、广州等地市场加以横向比较，从中接受启示，防范住宅市场的风险。防范和规避市场风险，市场有关各方要有所为有所不为，因为资本本身具有扩张欲望，也可以叫“侵略性”。当它在本土本地缺乏扩张空间时势必向外寻求出路。国际上如此，国内也不例外。香港、深圳、广东、东北等外地的房地产企业近年来大举进京，正是这一规律的体现。他们在繁荣北京市场的同时也转移了其当地的风险，加剧了北京市场过量供应的风险因素。
^^^^从全局看，目前北京市对房地产市场的调控机制和手段比较“软”，市场信号预警作用不强，明显滞后。市场信号往往具有对既成事实的追述和对政策的图解的浓厚色彩，使信号的放大效应和乘数效应过分加大，指数的编制和发布有待改进。
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