^^^^北京商品房销售持续上升，各个档次楼盘、各个区域市场皆人气指数飙升，市场交易一片火热。但客观分析市场会发现，目前的北京房地产市场还存在结构性缺陷：缺少二、三级市场支撑的市场供应体系，同时也制约了一级商品房市场的交易规模和数量。
^^^^★北京二手房交易量偏低的“六大原因”
^^^^去年北京商品住宅交易量共计6.69万套，约956.9万平方米，已购公房二手房的交易面积约11万平方米。二手房交易占市场交易总量1.14％。而上海市去年市场房屋交易总量达到了1500万平方米，其中二手房交易即达到了450万平方米，占交易总量的30％左右。广州市二手房交易量也已占全市房屋交易总量的20.8％。从京沪穗三地市场比较看，北京二手房交易量显然过于偏低。那么北京二级市场在商品房买卖交易如此火热的情况下，为何还不够强劲？综合北京总体的情况，发现有以下几点原因：
^^^^一是北京市场相对上海、广州等南方城市房地产发展，要滞后2－3年时间，因此，市场交易总量和市场完善度理所当然就要落后一些。
^^^^二是北京近两年投资开发量增加，个人需求也瞬间释放出来。一年七八个亿资金的商品房促销宣传声势，煽动了人们购买商品房的欲望。相反，二手房交易老百姓既陌生，市场运作框架又缺乏完善，因此老百姓想买商品房的多，打二手房主意的人少。
^^^^三是前年底北京刚刚允许公房上市，且公房上市还有许多障碍。同时，占北京多数住房的中央国家机关又至今尚无开放已购公房上市政策。公房获准上市量少，并且交易税费高达7.5％。这些因素导致二手房成交难以形成规模。
^^^^四是北京个人购房刚刚为百姓所接受，初级消费决定了老百姓利用置换方式逐步改善住房条件的观念意识尚须进一步培育。市场已能提供的卖旧买新、押旧买新、房产抵押融资、二手房贷款、抵押贷款房产转售等房产交易以及房产投资方式，大部分百姓还缺乏了解。
^^^^五是市场中介服务体系不够完善，二手房交易操作难度大。北京市目前有资质的房产中介机构有600余家，但去年实际操作公房二手房交易的仅有精品家园、置业家园、我爱我家等不足十家中介公司。二手房贷款业务去年也只有建行和农行两家银行实际受理了二手房贷款业务，仅有农行西四支行一家与精品家园合作开设了押旧买新贷款业务。而公积金二手房贷款由于在抵押贷款登记环节受到政策限制，至今尚未开展起来。
^^^^六是房地产开发经营企业缺乏市场联动意识，过于单一的客户受众面，客观造成了购房者单一的消费。由于缺少对旧房处置的办法和经验，家庭房产的最佳消费方式难以达到，房产资源因此而遭到浪费，这使得市场交易量不能完全释放出来。
^^^^★几年后市场交易主体将是二手房买卖
^^^^去年北京市场对二手房的需求比例大体是五比一。今年前几个月这一需求差距还在进一步加大。从精品家园对二手房交易的监测可以看出，这其中主要原因是今年北京危旧房改造全面启动，拆迁户数量的急剧增加，使得市场对旧房的需求量猛然间增大。仅从有效支持配合全市的危旧房改造工作顺利开展的角度分析，尽快从政策上拓宽二级市场渠道，以市场增加的旧房，解决拆迁居民安置也是十分必要的。
^^^^另外，从国外以及港台地区房地产市场经验来看，已进入稳定成熟期的房地产市场，其新房交易量一般占市场交易总量不会超过20％，市场交易主体应是大量的存量房二、三手交易。虽然近一年来北京商品房销售持续升温火爆，但业内人士普遍担心，此轮热潮很快就会形成大量的空置积压商品房，商品房交易为主体的市场形势至多只能再持续三四年的时间。三四年之后，市场的交易主体必然会让位于二手房买卖。上海在开放二级市场三年之后，去年二手房交易达到了450万平方米。
^^^^北京目前的市场状况与上海1995年、1996年时期的市场颇为相似：新开发项目大量增加，楼盘销售竞争日益加剧，同时，二级市场交易又几近于零。过度开发的后果是空置房量大增，1997年前后上海房价开始大幅下跌。而之后，上海采取积极推进二级市场开放的政策，不但使旧房和商品房二手房大量被消化，同时还有效促进了新建楼盘的市场销售。
^^^^从上海等南方城市所走过的路可以看出，二、三级市场健全完善对一级商品房市场的发展具有刚性支持作用，一、二、三级市场保持一定的比例关系，住房供应的结构体系才会完善，供给才会有效长久。如此，房地产市场长久繁荣发展才不会是一句空话。
^^^^★开放二级市场闸门要打“组合拳”
^^^^对于如何加快二级市场开放问题，社会各界一直予以密切关注。从所知的上海、广州等南方城市现已取得的经验看，要想让北京二级市场实现质的进步飞跃，当务之急是要完善以下这几项工作：
^^^^首先是要有更大力度的政府政策支持，使公房原产权单位完全放开已购公房上市流通。精品家园去年总计完成了300余笔已购公房的二手房交易，交易量和二手房贷款量在市场名列前茅。同时，去年该公司接待了总计5000余位需要买卖二手房客户的咨询。这些咨询者中，有30％左右的人是因单位限制或未拿到房产证原因，在咨询中得知房屋不能上市出售。也就是说，如果没有这些因素限制，仅这一家公司即可以多为市场提供1500笔左右的二手房交易。
^^^^其次，市场运作机制和相关政策需要加快完善。社会舆论认为北京现在二手房房价偏高。价位问题引发的现行政策市场交易的困扰是，公房售价每平方米超过4000元就要有与原产权单位的利益分成问题。其二八、五五分成比例规定，对售房者利益心理的威慑作用是显而易见的。售房者不能最大化地实现利益所得，买卖交易自然也就失去了必要性。因此，利润分成政策的修订当是尽快研究解决的问题之一。
^^^^三是二手房交易税费的问题。目前北京二手房交易税费相对偏高。税费率对市场起着杠杆调节作用。税费高意味着市场门槛高。税费率不合理，税收总量也必然受到影响，逃漏税在所难免。
^^^^另外，政府主管部门对于交易中介机构在加强规范管理的同时，还应采取积极鼓励的扶持政策。在经营注册、资质认证、交易手续办理等问题上，政府部门之间政策应统一，协调配合。在经营方面应该是放开经营，同时严格市场管理。除此之上，与市场有关的政府管理部门应建立管理系统信息联网，采用网上登记方式办理房产预售登记。这对提高办事服务效率，促使交易中介机构和房产经纪人规范操作，有重要作用。
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