^^^^北京房价之高，居全国之首。据国家统计局投资司的统计数据显示；北京的房子含“金”量最高，平均销售价格为3995元/平方米，比位居第二的上海市房价高出27.6％（上海为3130元/平方米）。另据北京市统计局对去年北京商品住宅的统计测算：每平方米售价为4557元，尽管较之前年的4786元/平方米下降了4.8％，但无可否认这一价格是目前国内任何一个城市的房价所无可比拟的。
^^^^需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下。有开发商坦言，北京是国内目前仅存的能获取暴利的市场。
^^^^造成北京房价过高的原因，概括起来说有两个：一是93年以后房地产过热时期的需求拉动所致，在北京特别是集团购买对市场影响巨大；二是征地拆迁、项目炒卖、税费过多过高等造成的开发成本过高，或称之为成本推动。其因果关系是：需求拉动导致房价上涨，房价上涨又使税费等成本因素的上涨有了空间，从而令房地产开发各个环节的税费跟进，有关各方的“胃口”被吊高了：原土地占有者索要高额补偿（如征地费、拆迁安置补偿费、项目转让费），政府有关部门多收税费，开发商期望高利润，而居高不下的开发成本及开发商获取高额利润的期望，又支撑着高房价，使房价一时难以降下来。
^^^^有开发商坦言，北京是国内目前仅存在的能获取暴利的市场。
^^^^与一些沿海发展较为成熟的市场不同，在北京搞房地产开发，其土地获得一般不是通过招标或拍卖这种较为公开、透明的方式，而是开发商与拥有土地的单位通过一对一谈判，以协议转让的方式获得土地。因此，要拿到地不单要靠实力，更要靠关系。一些市、区、县政府以及行业主管部门所属的房地产开发公司，由于他们分属各级政府或主管部门，因此较其他企业容易获得土地。例如，以危房改造名义立项，获得划拨土地使用权后，就可坐拥地皮、待价而沽。一些公司并不具开发实力，而是通过土地转让获取利益。这样经过层层炒卖，到真正有实力的开发商手中，土地价格已被炒得很高。
^^^^在北京做房地产开发，目前审批手续可能仍算是在国内各大城市中较为繁琐的。其程序要经北京市计委立项批，报首都规划委员会进行规划审批，北京市建委开工许可审批、交纳土地出让金后房地局进行产权证审批。除了这些审批程度外，还有一重要环节就是获取土地。由于缺乏详尽的公开披露信息资料，要找到土地合作方是件颇费周折的事。因此，一个房地产项目从前期运作到开盘上市大约需要2年的时间。
^^^^由于北京老城区人口密度高，因而拆迁成本也高，加之城区规划条件较为苛刻（如高度、容积率限制）以及文物保护的特殊要求，使得开发商在拿到地后，在价格策略的制定上也只能高来高走。
^^^^造成北京房价居高不下还有一些市场因素，但从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求。
^^^^在90年代中期北京房地产市场较热时期，一些开发商盈利预期较高，因而项目开盘价格也定得很高，当楼卖不动时也不敢象家电产品那样公开降价，因为在人们的概念里，房屋作为不动产应是保值升值的，并且开发商在营销时也是这么承诺的，那么如果降价将面临前期客户的退房危险，这对于开发商而言后果不堪设想。他所能选择的路只有两条，或者硬撑着不降价，等待市场再度热起来；或者暗降明不降，以附送高档家电、送精装修，免物业费等多种形式变相降价。有鉴于此，现在许多房地产项目均以低价开盘方式入市，以增加市场操作的可控性。
^^^^据北京房地产界颇具专业水准的伟业顾问公司预测：由于前期北京的房地产开发成本的刚性，今年商品住宅市场的产品仍将以总价80－120万元的房子为主，这与市场主流客户的总价30－50万元的住宅需求不匹配，这个矛盾需要一段时间才能得以解决。
^^^^针对京城高房价的状况，一些业内人士开出的药方是着眼于降低开发成本。然而从海南和广西北海这两地房地产开发过热的经验教训看，开发成本高并不一定就意味着房价就高。否则就不会出现往昔价格惊人的别墅、公寓，如今赔本大抛卖而仍乏人问津的“悲惨”局面。反过来也一样，开发成本低也不一定房价就不该高。因此，从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求。具体地说，如果住宅求大于供时，想让开发商降价他也不会降，即使政府减免税费，这种种优惠也只能转化为开发商的高额利润；反之，若市场供大于求，即使不言降价开发商也会自觉地降。关键是看这一市场是否开放，是否有充分的自由竞争。
^^^^在福利分房年代，单位派出一两个买房，动辄数十上百套，很难想象这一两个人能代表了其他所有人对房子的居住需求，而且单位买房价格也不太计较，只要地段好。开发商不论盖的什么房都不愁卖。更让一些本地开发商感到惬意的是那时北京房地产准入门坎极高，外地开发商进京很难获得开发资质，拿地也多是在北京周边远郊区县地区，偶尔有希望能拿到看中的地铁绝对是二手地，价格奇高，加之开发过程中各个环节办事程序繁杂，透明度不高，让人有种“拎着猪头
找不着庙门”的感觉。所以，如果要指责开发商抬高房价的话，追本溯源还应指责那些限制人们从事房地产开发的人。
^^^^两年前，记者采访万科公司董事长王石时，问及北京与上海这两个城市房地产有何异同。他根据万科在两地开发房产的切身经历认为，上海市场进入门坎低但竞争激烈，做不好很难赚钱；北京市场进入门坎高，可一旦立足收益颇丰。
^^^^有业内人士认为，政府减免税费可以说是硬的、有形的降低开发成本的措施，这些措施的效果是有限的。而软的、无形的降低开发成本的措施更应受到重视，如政府减少办事环节，公开办事程序，提高办事效率，公布税费标准，允许产权、规划、市政、交易等信息资料公开查询等，可以大大提高开发商对开发项目的“可控性”，减少制度性因素造成的“交易费用”。这样做不仅有利于市场开放，引入有序公平的自由竞争，而且可为降低开发成本，进而降低房价提供广阔
的空间。
^^^^土地供应量的增加和“三外”企业的加盟，将极大地改变市场供求关系，压缩开发商获利空间，并最终导致房价下降。
^^^^高额的投资回报吸引着不少“三外”企业纷纷涌入京城房地产市场。所谓“三外”企业，即外资、外地、外行企业。近年来，不少开发商感叹生意难做钱难赚了。截止到今年4月底，北京商品房开工面积较去年同比增长1.2倍。这说明市场竞争加剧，而且市场开放程度较以前有很大改善，这无疑为平抑高房价和改善供需关系有重大作用。
^^^^此外，从政府政策指向来看，增大土地供应量，加快完善经济适用房体系，降低市场准入门坎，其意图都是希望将北京过高的房价降下来，并且这些举措正在取得实效。，自去年以来，北京商品房的价格水平正在逐渐呈下降之势，预计从今年下半年开始，随着新项目面市逐渐增多，其房价下降趋势将更加明显。
^^^^具体地说，将导致房价下降的因素夏威夷有这样几个：土地供应量逐渐增加，土地成本降低。根据北京市有关规划，从今年开始用3至4年时间完成60平方公里的城市绿化隔离带建设。为筹集绿化带的建设资金，允许有控制地在绿化隔离带中开发部分商品房，这将带动一批“绿化隔离带”住宅项目在今年投放市场。由于这些土地多是位于四环、五环之间的农田，地价较低，拆迁成本也不高，因而使开发中占大头的土地成本下降。例如，位于京城西北海淀区万柳地区绿化带的“世纪城”项目，总建设规模逾三百万平方米，在地段上基本上可算是泛中关村地区，其低开盘入市的价格策略吸引了不少买家，有力地抑制周边一些住宅项目的上涨空间，甚至使个别所谓高档项目或暗地里低价甩卖，或以赠送精装，免一年物业费等方式变相降价。
^^^^今年北京还将完成20户企业搬迁项目的启动，转让城区工业用地100万平方米，并为此设立了2亿元的专项启动资金。根据1999年底制订的《北京市工业布局调整规划》，北京将对市区及周边地区中占地面积613万平方米的134户企业实行搬迁，用3至5年时间使北京市中心区内的工业用地的比例由8.74％降至7％。这也将增加在市区房地产开发的土地供应量。
^^^^此外，随着有车族的增多和诸多高速路与城市四环在年内连通，为南城的京沈、京开、京津塘等几条高速路沿线地区的商品房开发提供了有利条件。这些地区的地价较之海淀区、朝阳区便宜许多，因而房价也会低许多。一些开发商已开始将目光移向这一有开发潜力的地区。近期，新项目中万科青青家园、康城、青岛嘉园、金榜园等已初现端倪。重量级的项目有华远公司旗下的“悲翠城”，总建筑量近百万平方米，以低密度住宅为主，预计这批项目以其价格优势在京城同
类产品中将较具竞争力。
^^^^丰厚的投资回报吸引众多企业的关注，外围资金充裕，新开发商不断涌入致使竞争加剧，京城房地产市场告别暴利时代为期不远。
^^^^自去年下半年开始，北京房地产投资呈多元化，新增投资主要来自外省企业，以前不曾从事房地产行业的外行企业和外商投资企业的“三外”企业。如新近上市的金地股份公司，将斥巨资（募股资金的70％）在北京CBD（中央商务区）的核心地区拿地，开发“北京金地国际花园”。又如以经营数码相机而闻名的上市公司麦科特亦在长安街沿线开发了一6.5万平方米的博望园项目，规模虽不大，但含有投石问路之意。麦科特是英文（Market市场）的译音，意即跟着市场走，什么能赚钱就做什么。这多少也反映出一些外地、外行企业的心态。
^^^^至于在京城投资房地产的海外企业则几乎囊括了全球所有华裔著名企业，诸如李嘉诚家族、郭炳湘兄弟、李兆基家族、郑裕彤家族、郭鹤年家族等均在北京有大手笔的房地产投资项目。
^^^^另据业内人士透露，还有相当数量的游资也准备在京城地产市场中寻找商机，有的甚至到了饥不择“地”的程度。有数据显示，去年以来北京新增房地产开发公司近千家，今年几乎平均每天都有新开盘项目，北京一地方报纸房地产广告量最多一天达400多万元。
^^^^按照北京房地产开发的运作周期推算，大约到明年下半年，将有大批新项目上市，届时商品房的供应量有可能要大过需求量，市场竞争将日趋激烈，开发商的利润空间会被压缩，一批项目可能要面临经营风险，商品房价格亦将向其合理价值回归。
^^^^经济适用房的建设和单位自建联建的形式存在，使个人住房消费呈多元化格局，这有效地抑制了商品房价格的上涨空间。
^^^^经济适用房的建设，大约占到北京住宅建设年竣工800万平方米的15％左右，由于经济适用房建设的初衷是面向中低收入者，因此政府给予一定优惠政策，免收土地出让金与减半征收21项行政事业性收费，大约使经济适用房开发成本每平方米降低400元左右，加之对开发商的盈利限制，使得在同等地段的经济适用房大致要比商品房价格每平方米低600元左右。
^^^^这种价格优势使得经济适用房甫一推出，即受到市场的热烈追捧。尤其是地段较好的项目更是为集团购买所青睐。如玉海园，单位购买占65％，青年路项目24.5％，今日家园40％……、在售楼处，好车云集，说明其中一部分实力买家在大力吸货，这似乎有悖经济适用房建设的初衷。
^^^^尽管北京市政府宣称，将尽快完善经济适用房销售办法并提出了一个政策性框架，但迄今为止尚未出台具体有效和可操作的办法。因而对建立分层次（即高收入家庭购买商品房，中低收入家庭购买经济适用房，贫困家庭租住政府提供的廉租房）的理想市场架构，会有一定影响。这对商品房价格的冲击也是不言而喻的。去年，国家建设部官员提出房价与收入比必须降下来，其合理区间应为房价是家庭年收入的3－6倍，而我国目前相当多的大中城市这个比值偏高。由此分析，，经济适用房建设仍将会是一较为长期的政策，而不会是一阶段性的过度政策。据悉，北京今后仍将保持每年100－150万平方米的经济适用房供应量。
^^^^除了政府扶持的经济适用房建设外，单位集资合作建房的自建联建形式也可算是经济适用房的一种补充形式，或者说是福利分房的变种。由于这种建房形式不仅在税费，土地出让方面与经济适用房较为类似，并且往往还有单位的资金补贴，所以其价格有可能比经济适用房还要低。去年，北京自建联建住宅施工面积574.87万平方米，占全市住宅开工总面积的22.9％，占当年竣工量的30％，今年预计竣工134万平方米。今后单位自建房将保持平均130万－150万的竣工量。尽管自建联建房产权关系不甚明晰、产品品质亦不如商品房，但由于自建房往往是在城区较好地段，一般单位多以相当于建设成本费用的价格向职工出售，所以其价格仅为同等地段商品房价格的1/2甚至1/3。它的物业管理也大大低于商品房，因而会对商品房的有效需求产生分流稀释作用，进而影响房价。
^^^^申奥与中国加入WTO是否能成为京城地产市场的重大利好，目前尚无充分理由和数据支持。存量房上市交易，对动员出大量潜在的住房消费购买力至关重要。
^^^^在需求方面，常常被地产界人士所津津乐道的两大题材――申办奥运和中国加入WTO，以为会对北京房地产市场有刺激作用。申奥如果成功，自然会使政府斥巨资于市政基础设施建设，但是否能增加市场的有效需求似乎缺乏充分的理由与数据支持。相反，如申奥成功，交通状况必将大大改善，城市基础设施建设也会加速推进，这使一些地区商品房开发的条件更加完备，进而增加住宅的供应量。中国加入WTO无疑会为北京房地产市场增添些许商机，特别是在写字楼和高档住宅的需求方面有所表现。但在亚洲金融危机之时，日本、韩国的一些跨国公司和商社、机构，曾纷纷压缩其在华业务，致使对写字楼、公寓的需求锐减，因此从根本上说北京房地产市场可能与全球经济的景气度有着更为密切的关联。
^^^^目前，北京市人均住房使用面积大约在15平方米以上。按照北京“十五”期间规划，到2005年北京要总计竣工住宅4000万平方米以上，5年后北京人均住房使用面积将达到18平方米。那么，北京人3平方米的住房使用面积的增加如何实现？从市场反馈的信息看，一部分是外来人口购置新房，还有一部分较具经济实力的人则是购置第二居所，以及政府对危旧房拆迁实行货币补偿所动员出来的购买力。
^^^^在世界上一些较为发达国家，其住房消费大致呈阶梯状。即，穷人和刚参加工作的年青人住政府提供的廉租屋；待有一定积蓄和稳定的收入后，买下一套二手房；此后再经过几年的积累买更大更好的新房子。建设部专家曾到美国考察，发现美国房地产市场的交易量的80％以上为存量房交易，即旧房或国内称之为二手房的交易。这需要一个较为完善的市场交易运行体系。
^^^^目前，在上海这一市场体系已初步形成。1998年，上海存量住房交易量是300万平方米，1999年超过500万平方米，去年大致在800万－1000万元之间，预计到2005年存量房的年交易量将达到1500万－1700万平方米。城市居民通过卖旧房买新房，卖小房买大房，真正实现了个人住房消费的有效需求。而在北京，从1999年11月15日公房可正式上市起，到今年2月底，总共申请上市的住房为2700套，经审核批准上市的是2300多套，实际成交2100多套，折合建筑面积14万多平方米。也就是说，从1999年11月到现在近1年半的时间里，北京市存量房的交易量还不及上海市1998年的300万平方米交易量的1/20。上海市因存量房交易量巨大，所以其商品房的开发量和成交量要远大于北京。由此推测，北京市居民住房消费的购买力尚未完全释放出来。
^^^^这一局面的形成有多种原因：一是北京旧公房出售有两种价格，标准价和成本价。按照规定，以标准价买的房上市前要征求原产权单位的意见。因为标准价格中的6％是归原产权单位所有，只有94％是归个人所有。另外还有一规定，房屋出售时原产权单位有优先购买权，因而这部分以标准价购买的旧公房上市时出现一些原产权单位不积极配合的现象。
^^^^二是观念上的误差。准备将旧公房上市交易的人，往往容易按周边商品房售价去定价，加之一些传媒的误导，如宣称旧公房的价格应相当于周边商品房价格的70％。而想买旧房的人则认为既然是旧房就应大打折扣，这样买卖双方很难在价格上达成一致。
^^^^三是由于种种原因还有相当一部分人买下旧公房后仍拿不到产权证。
^^^^四是交易双方交纳的相关税费过高。如买二手房人，除了要交2％的契税外，还要交纳成交价的3％，加起来要高于买商品房4％的契税，此外还要交印花税、手续费等。而卖房人尽管居住一年以上可免营业税，但还要交所得税、手续费、附加费、城市维护费等，加在一起税费颇高。再有在收益分配上，按有关规定每平方米售价在4000至5000元之间的二手房，售房人要和原产权单位八二分帐；每平方米售价超过5000元的二手房，售房人和原产权单位五五分帐，这样总体算下来，人们在计算卖旧买新是否划得来时，认为得不偿失。
^^^^五是北京住房供应体系大致分两块，一部分属北京房地局直管房屋；另一部分为中央国家机关各大部、委、局及下属单位的所属房屋。在这两部分中又分企业单位和事业单位所属房屋，因而在政策的制定、执行、衔接方面缺乏协调性和一致性。
^^^^由于以上种种原因，致使北京房地产二、三级市场未能如上海那样形成良性互动，因而据此推测，仍有相当数量的住房消费购买力动员出来。在这方面，较大程度地取决于政府的政策制定和执行力度，据北京房地局官员透露已注意到市场所暴露出来的问题，正着手进行调研，其后将对有关政策作出一些调整。
^^^^综上所述，北京的高房价的形成，既有其历史原因，又有较为复杂的政策因素和市场因素。随着福利住房制度的终结和个人住房消费时代的到来，人们对住房的价格性能比的要求将十分苛求，这有利于房地产市场竞争。
^^^^当政府加大土地供应量，降低市场准入门坎，完善市场游戏规则等诸多举措逐步到位后，将会有众多企业和资金进入市场，在两年之内北京市场的供求关系将发生根本性变化，房价下降趋势会十分明显。
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