^^^^6月份，四环路将全线贯通，未来几年京城地产的市场格局将随之定调。
四环路市场多样化
四环路全线贯通与当年三环路贯通绝非同一概念，它会把京城房地产市场完全推进到一个多样化、专业化的阶段。
首先，四环路地产市场是个需求多样化的市场。
根据太阳园等若干项目的销售统计资料显示，个人购房占整个销售的九成以上，集团购买的市场份额已经萎缩到微乎其微的程度。中原市调部门判断，现在旺盛的个人购买力是历史上多年累积的需求猛然释放的必然结果。但与之相对应的是，二环路、三环路地域土地资源相对匮乏。所以，旺盛的个人购买力只能由四环路周边市场消化。
个人的消费行为是个复杂的、多层面的过程，它受到文化、亚文化、人口统计、社会地位、群体影响、市场营销以及个人的知觉、记忆、动机、个性、情绪、态度等多方面因素的交互影响。这使得本已多样化的需求更加复杂，需求的多样化自然导致市场产品的多样化。
其次，四环路本已多样化的市场，将随着行业专业化的提高而再细分。
四环路串联着CBD、亚运村、中关村、丰台、大兴、亦庄等多个城市经济、文化、科技热点区域，所以住宅类型很复杂，既有外销公寓，也有TOWNHOUSE、经济适用房、普通商品房等等。套型从三五百平方米的豪宅，到相当另类的非常宿舍。而随着供量的加大，竞争环境会促使开发商市场定位要更精确，窄带定位将大有市场，市场产品将会涌现大量满足特定人群需求的住宅。
第三，以四环路周边为主要舞台的开发商本身是多样化的。既有朝阳园、都会国际这样的港资，也有万科、珠江这样的南派；既有机制灵活的民营，也有住总这样的大国企。据悉，外资也将会进入这个市场。多样化的开发商对市场的理解不同，推出的产品也将各有千秋。
在这样的背景下，四环路全线贯通、私车的普及，进一步突破了地域对买房的束缚。从现状的交通情况分析，环绕四环路一圈大约要40分钟左右的车程，那么，对于普通人来说，跨城区上班也不是不可能。因此，购买力将更分散，在一定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影响。
东南西北受益不均
从总的趋势讲，四环路周边的土地会升值，但具体到东、南、西、北四个方向，效应并不平均。
东部，由于CBD的巨大吸引力，四环路概念早就被透支。沿长安街向东的两条平行线上，项目密布。而且，东四环路到位的时间较早。所以，四环路全线贯通的市场反响有限。
南部，是业内人士略有争议的区域。有人认为，由于南城发展相对滞后，从项目分布情况可以看出，南三环路一线尚有较大的土地供应空间，因此，可以推断四环路贯通的影响肯定有，但不会很突出，大规模的危改项目将是市场的主体。但在南城做项目的几位地产人士则认为，南三环路、南四环路之间只有1.5公里的距离，南三环路、南四环路实际区分并不明显。
西部，公认是四环路全线贯通的最大受益者。因为，打通西南最后的一段工程才使四环路全线贯通。曾经有种观点认为，由于西部一些特殊现状的限制，西部的土地供应量将非常有限，但从最近的几次土地交易看，在美丽园以西等区域仍有不少空地。曾经被认为地段偏僻的、开发风险较大的几个地块最近都找到了买家，且迅速进入了开发程序。西部还将会涌现出不少楼盘。家住城西，就业城东的买房者，在西四环路在售项目中，也占有一定的比例。
北部，四环路沿线项目不少，但市场将会继续跨四环路向北扩张。北部受四环路影响不小，以东升园与华清嘉园为例，东升园销售时，四环路未通，用了两三年时间才清盘，而华清嘉园开盘价格每平方米比东升园贵1000元，一年内始终热销。
退三进四，四点连线
随着四环路的贯通，市场中心将退三进四。其中，三是指三环路周边到四环路内侧的区域，四是指四环路周边到公路一环内侧的区域。
据泰跃专案人士分析：判断一个好的地块，关键要看今天的交通线，到两三年后的项目强销阶段，能否继续成为足以支撑项目销售的便捷的交通主干线。过去，认为二环路比三环路好，是国营企业过去集团购买的想法。当然，居民的出行主要依靠公交线路支持。但随着私车的普及，人们对地段的判断，更侧重于对第四维——时间的考虑。守着通畅的交通主干线，到居民的主要生活、活动区域的时间有保证的地段，就可以接受。因此，三环路由于交通状况不理想、土地资源逐步枯竭以及地价、环境等影响，将不再是个人购房的首选地域。
不过退三进四并不是沿各个方向平行推进，首先受益的将是四环路串连的热点区域—— 周边地区以及由四环路向外辐射的学院路、安立路、阜石路等已经拓宽的道路沿线。
四点连线，是东四环路、北四环路、西四环路的沿线。由于这条线周边楼盘比较密集，最终，CBD、望京、亚运村、中关村四个热点区域可能会连成一片。
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