^^^^5月16日，北京的天气就像北京的房地产市场一样，虽然是晴朗，但空气仍有些浑浊。环宇信达行老总邓智仁先生就在这一天欣然接受本报记者的采访。
^^^^京城房价一直在降
^^^^早在1999年，邓智仁就在很多公开场合指出，北京楼价已高不可攀，降价势在必行。直到目前，表面上看北京的房价似乎仍居高不下。然而，了解到真实情况，我们才顿悟，北京房子降价了。
^^^^就目前而言，邓智仁在银枫家园推出的“入住前无息供楼”措施，就相当于开发商替购房者付了相当总房价的5％的款项。这也是北京房价在降的一种表现，只不过目前降低的幅度还不明显。
^^^^楼价看涨有失偏颇
^^^^现在，有许多开发商都坚持认为北京楼价会升，许多媒体的报道，房地产指数都显示北京房价会上涨。但是邓智仁认为这种说法有些偏颇。
^^^^目前北京人均住宅面积是15平方米左右，而北京市政府的规划则约20平方米，因而它的需求量至少也要几千万平方米。然而，这巨大的需求量却被高价楼所压抑。其次，楼花炒作，虚火过旺。许多开发商采用低开高走的营销方式（低价开盘，然后逐渐提高楼价）。比如一个项目是100套房子。销售时仅有3套售价7000元／平方米，其它都是9000元／平方米。于是开发商吹嘘，该项目由7000元／平方米涨到9000元／平方米，误导消费者，这仅仅是开发商的一种营销技巧。其结果是各种房地产指数并不合理。
^^^^大幅下降即将来临
^^^^北京房价真能降下来吗？邓智仁非常肯定地说，7月份以后，房价就会大幅下降，并延续到明年年底。其原因主要是：
^^^^一、从供求关系上看，北京住宅市场供过于求的情况越来越突出。
^^^^二、1998年到今年是购房入住的高峰期。
^^^^三、在北京，开发商普遍存在自有资金不足，融资渠道主要依赖银行。然而现在银行放贷态度比较谨慎。开发商需要在市场竞争中融资，即卖期房融资，从而降低房价。
^^^^四、政府要加大力度规范市场。前不久国家取消47项消费税就是一个信号。
^^^^五、开发成本将大大降低。从成本上来讲，分为土地成本、建安成本、管理成本、时间成本等方面。在北京，土地成本通常占开发成本的1／3左右。
^^^^WTO和奥运不是动力
^^^^当前，不论是业界还是媒体都在炒作WTO、奥运必将导致楼价上涨。无疑这并不客观，虽然北京有很多潜在的客户，但是他们的购买力是有限的，房价过高并非人人都能接受。因此邓智仁在提到这一点时还特别指出：“我看好的是北京楼市的成交量，而不是房价上涨。房价上涨，成交量就会下降。”
| 
