^^^^近两年，北京房地产开发搞的轰轰烈烈，而且开发建设的住宅小区的销售情况也十分令人满意。位于北京市昌平区南部的回龙观文化居住区，是建设部和北京市政府支持的首都跨世纪重点工程项目，规划总建筑面积850万平方米，规划居住人口近30万，将形成一个完整的卫星城；地处京城东北郊顺义境内的北京万科城市花园，自1994年至今已经开发了近20万平方米的住宅，其销售率高达97％，房子基本上都是未完工就销售完毕，目前该小区已有1000多户居民入住；此外在北京京北也云集着一大片住宅小区。我们不难发现这些销售状况良好的住宅区的共同特点就是它们的地理位置均处于北京郊区，这几年，北京房地产业投资的区位正在发展着很大的变化――投资的郊区化。
^^^^一、从北京住宅价格看北京房地产业投资的郊区化
^^^^北京目前总人口已近1200万，其中在四环以里近1000平方公里的区域内，而绝大多数又压缩在三环以里的区域内，占全市总面积5％左右，1982年中心区人口占全市的23％，中心区人口密度高达27551人/平方米，朝阳门、崇文门、前门、大栅栏、椿树等街道办事处甚至高达每平方公里5万、6万、7万人以上。也就在几年前，房地产商还不断将大量的资金投入到北京三环路以内，这也是几年前房地产业投资的一个误区，认为房地产业投资除了地段还是地段，该理论形成的基础就是级差地租理论。认为一个好的地段是最有力的保证，导致了房地产开发商盲目在市中心建住宅楼，毕竟北京市三环路以内的住宅用地十分有限，这样的结果必然造成市中心地段的价格昂贵，那么作为房屋价格不可缺少的一部分地价的增长必然会引起市中心的住宅价格居高不下，缘何那几年市中心住宅价格高得让一般工薪阶层不敢问津，人们共同的看法是：房价过高，超过了大多数居民家庭的承受能力。北京目前二环路以内的商品房10000元/平方米，二环路到三环路之间的8000－10000元/平方米，三、四环路之间的4500－6000元/平方米，四环路附近3000元/平方米左右，而远郊区县每平方米只需2000元左右。不妨计算一下，一个三口之家如果购买一套在三环路以内使用面积55平方米的两居室至少需要44万元，而该套住房放在四环路以外则至多需17万元。相形式下，三环路以内如此高的房价令人望而却步，这也是三环路以内的商品房大量闲置的原因之一。一方面是大量商品房积压，另一方面是众多市民强烈希望有一套自己的住房。这个矛盾是北京房产开发商不得不冷静思考的问题。不难看出解决这个矛盾只有建设让居民能够承受得起的住房。显而易见，房价中必然包含地价，从80年代末开始实行的土地出让制，把一次性交纳50－70年土地使用费作为城市土地有偿使用的基本形式，这意味着开发商必须以巨额资金批租土地，才能取得经营权，购
房者在购买房屋时，必须一次性交纳50－70年土地使用费，才能取得土地使用权，房屋价值本身就远远超过其他商品价值，再加上半个多世纪的土地使用费，此外随着三环路地价的上涨，房价会随之增高。所以要想降低房价，只有降低土地成本。很多人都清楚，在市郊的土地出让价格远比市中心低，如果开发商把投资资金放到郊区，房价就不会像市中心的那样高不可攀。通过这几年北京郊区住房的热卖，说明了北京市民不仅有较大的购房热情，更说明他们接受了郊区住宅的价格。因此，从这点上讲，房地产商将资金投放于郊区住宅是适应房地产业投资的趋势。
^^^^二、从交通发展看北京房地产业投资的郊区化
^^^^（一）公路交通的发展
^^^^八、九年前北京郊区的交通十分不便利，公共交通发展缓慢。以家住海淀区西北郊的居民为例，如果想到位于市中心的西单，那么至少需要换两次车，而所需花费的时间（包括等候和堵车的时间）少则一个半小时多则可达两个半小时。此外，大部分的郊区公共汽车很早就收班了。从道路来看，北京三环路以外几乎没有什么立交桥，道路又狭窄，双向并行四辆车就不错了。而现在北京的交通和道路是日日有变化，月月的新貌。这几年北京市公交公司新开通了许多条线路的空调车和专线车，不仅乘车环境好而且线路长，十分方便，以前需用三、四个小时的时间，现在最多只需两个半小时。道路上也是有了大大的改进，白颐路的开通，使白石桥到颐和园这段路的堵车现象消失了；现在正在修建的北四环道路，也将改善京北居民的出行条件。北京市还制定了北京公路交通2010年发展总目标和远景蓝图。以构建综合运输体系为主轴，充分发挥公路交通的优势，强化政府职能，完善管理体制和市场机制，加强首都交通发展战略研究，调整理顺公路交通经济结构，建立布局合理、结构优化、管理先进的公路交通网和公路客、货主枢纽，健全公路交通法规，确保公路客运、货运和汽车维修行业形成开放有序、高效畅通、公平竞争，经营规范的市场格局，最终实现公路交通现代化，以上公司交通发展目标的实现，必将使北京市公路交通行业发生许多重大的变化；公路干线和支线将形成更加合理的网络结构；公路客货主枢纽将使公路运输市场由分散、无形、无序转变为集中、有形和有序，而且将从根本上解决历史上形成的公路运输战场能力小、布局散、效益差、管理落后、功能单一、自我封闭等一系列制约公路运输发展的关键性问题；交通行业将为人民生活水平的提高、首都城市建设和经济发展起到更大的推动作用。如此便捷的交通，即使住在郊区，北京的老百姓又怎会为自己的出行担心？
^^^^（二）城市铁路的发展
^^^^城市铁路是解决大城市交通问题的一种有效工具。它具有投资小、见效快、运力大、速度快、污染低等特点，对于解决时间集中、客流量大、运距较长的旅客运输特别有效。目前，在许多发达国家的大城市中，城市铁路已成为城市公共交通的一个重要组成部分。作为世界大城市之一的北京现在还没有城市铁路交通。北京铁路局、北京勘察设计院曾于1995年4月提出《东直门（和平里）开往市郊客车咨询报告》。1999年经各方面的反复论证和可行性研究认为，对既有的铁路线路：京包线的北京北（西直门）――清河（18.2km），东北环线的黄土店――望京（12.7km），望和支线的望京――和平里（9.1km）的线路和站场，进行适当的技术改造，就可形成覆盖北部，连接东西的“倒U型”城市铁路客运通道，目前初步设计该线路全长42.8 km，共设11个车站，建成后将成为全立交、全封闭的电气化复线，列车编组为2动2拖，载客1400人，高峰期间发车时间间隔6分钟，全程行驶约60分钟。据初步预测，该项目总投资为40多亿元。如果北京有了城市铁路，则有利于将边缘集团串联起来，有利于边缘集团的开发和建设，有利于沿线房地产的开发，更有利于北京郊区住宅的开发和销售。
^^^^（三）私人汽车的发展
八、九年前在北京如果说一个人拥汽车，人们便会认为这人不是大款就是在外企工作的，十分羡慕。因为那时汽车在我国的价格确实不菲，即使是国产的也需要十几万，再加上相关的税费，一般的家庭根本消费不起。近几年，随着经济的发展，人们生活水平的日益提高，私人汽车开始进入家庭。此外我国加入WTO已成必然，我国现行的贸易货物方面主要政策，即对进口汽车有数量限制，并征收10％的消费税，15％的车辆购置费，整车进口平均征收关税55％，其中轿车、轻型车整车进口征收80％－100％的进口关税，在入关后将改为国内税和其它费用在汽车销售、购买、运输、分配或使用诸环节对国内产品和进口产品一视同仁；取消进口数量限制，以近三年实际平均进口量作为过渡期，以第一年发送的配额量为基础，逐年增长15％，直至2005年取消配额；从2000年起关税每年下调10％，2006年整车进口关税平均降至25％，零部件进口关税平均降至10％。如此一来，外国进口的价格将会有大幅下降，且数量与日俱增。这样对国内汽车行业将会带来很大的影响，导致的必然结果就是私人汽车的拥有率大幅升高。拥有了汽车，不仅解决了京城百姓的出行问题，同时扩大了人们的生活半径，增加了社会交往机会，改变了人们传统的生活方式，追求现代生活的京城百姓又怎会在乎居住于市区还是郊区呢？
^^^^综合上述三个方面，交通为房地产投资郊区化创造了必要条件，使房地产商放心大胆的投入到了郊区住宅建设中。因此从交通方面可以说，房地产业投资也必然趋向郊区化。
^^^^三、从北京人居住观念看北京房地产业投资的郊区化
^^^^（一）北京人置业地段选择观念的改变
^^^^随着房改的推进和住宅市场的发展，京城百姓的置业观念日趋成熟。以前北京居民对居住地选择的传统观念体现在对城市中心的依附性，认为居住在市中心是身份的象征，于是就有了“宁要城里一张床，不要郊区一套房”的观念。而择四环路以外的住宅。因为随着社会经济条件的变化，都市人生活消费模式已有了很大的变化，特别是家庭经济好的小康人家已经基本上摆脱了传统的消费模式，开车到仓储式超市采购一周以上的食品和生活用品，到会员制的俱乐部健身娱乐等新的生活方式已悄然形成。以购物为例，目前北京比较好的仓储超市大多处在四环路附近，从郊区驱车走高速和快速干道到这里往往比城里走出来还方便！在某次调查中，被访的老百姓在选择买房时，首先考虑的是“配套设施较齐全，自己和家人上班、上学比较方便”。因此有眼光和具备专业水平的房地产开发商，往往在住宅区内配套了贴近住户需求的学校、俱乐部和商店等设施，比如万科城市花园功能齐全的乡村俱乐部和兴涛小区与名校合办的学校，这些设施不但满足了住户就近消费的需求，而且往往因为针对性强、概念超前，从而具有极高的品质，比较适合人们新型的消费观念，这就是为什么这两个住宅小区更引人注目的原因。同样的郊区住宅有了良好的配套设施解决了居民的后顾之忧，你还会拒绝它么？
^^^^（二）人们对居住环境的要求
^^^^以前人们愿意居住在市区往往是考虑到交通便捷，购物、娱乐方便，现在郊区也有了相应的配套设施，而如今，日益严重的城市污染和环境恶化困扰着城市居民，工业污染、燃煤污染和汽车尾气污染使北京长时间笼罩在烟雾之中，四、五级的空气质量和200以上的空气污染指数正侵蚀着城市居民的健康。每逢周末，忙碌了一周的人们离开喧嚣、拥挤的城市，来到郊区呼吸新鲜空气。有些钱人甚至在郊区买套别墅专门为自己度假而使用。可以说，正是因为对生活的追求与享受，北京的居民对自己的居住环境也有了更高层次的要求，希望有绿地、花园、较少的空气污染，而这正是城市住宅所不能办到的。这无疑便以环境优美为特征的郊区住宅倍受青睐。一些北京房地产开发商在郊区建造住宅小区时，考虑到了人们在环境方面的渴求，营造了别具匠心的园林景观，再加上周边广阔的田园风光，从而极大的吸引了大量的北京住宅购买者。从这两点看，现代的北京市民更趋向于购买郊区住宅。而房地产商必然要迎合人们的购买心理，积极投资建造郊区住宅，这也是房地产业投资的大势所趋。
^^^^四、从商业经济发展看北京房地产业投资的郊区化
^^^^（一）零售商业的发展
^^^^以前北京大部分的大型商场、商业街大多集中在二环路以内。人们如果想购买家用电器、家具等高档用品就必须到市中心去。住在郊区的居民一般采取集中购物的形式，而且购物时间较集中在春节或其他大型节假日期间。而近几年随着经济的发展，零售商业也有了向郊区移动的趋势，大型商场向郊区的迁移方便了住在郊区的居民，例如位于北四环亚运村的北辰购物中心，其周围有许多新建的住宅小区，小区的居民在下班和晚上出来纳凉时都可以在此处购物，不受时间的限制，此外目前北京大型的仓储超市也集中在四环路附近。零售商业的发展大大的方便了郊区居民的生活，使人们感到即使居住在郊区也很方便。
^^^^（二）电子商务的兴起
^^^^随着经济时代的到来，电脑已经成为现代家庭中不可缺少的一分子。当今世界电子网络、通信和讯息技术的快速发展，INTERNET在全球迅速普及，使得现代商业不断进步。几年前，很少会有人能够想象到如此方便快捷的购物方式；不用离开家门，坐在显示器面前，浏览所有物品，轻点一下鼠标，就得到自己所需购买的商品。这就是电子商务的一种――网上购物。所谓网上商务从狭义上讲就是指在网上进行交易活动，包括通过INTERNET买卖产品和提供服务，产品可以实体化，如汽车、电视，也可以数字化，如新闻、录像、软件等基于知识的产品，此外还可以提供各类服务，如安排旅游，远程教育等。我国目前INTERNETE用户大约为150万，比起发达国家规模小得很，这也说明，电子商务还有巨大的潜能。当电子商务普及时，人们购物方便了，不必考虑商场离家的远近，只需手指轻轻一按，付费后就可以得到所需商品。那么对于住在郊区的居民是大大的节省了在购物路上所需的时间，这对于现代人来说是不可缺少的。
^^^^基于以上两点，商业经济的发展使人们的购物方便快捷，即使住在郊区居民，也不必为购物而担心。因此，在这方面房地产商投资于郊区住宅是没有后顾之忧的。
^^^^综上所述，无论从经济、交通还是人们的观念哪个角度来看，随着时间的推移，北京居民在拥有方便交通工具的条件下自然会选择那些位于郊区配套设施完善、教育和守区服务优越、空气清新、视野开阔、具有田园气息的住宅。因此，北京房地产业投资必将趋于郊区化。
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