虽然同二级市场相比，住宅三级市场的交易要简单的多，只要拥有公房的使用权，就可以进行转租、置换或转让公有住房的使用权。但人们不要对住宅三级市场抱有太大的希望，认为三级市场的开放会一帆风顺、一蹴而就，它必然会遇到很多困难和问题。正如当初北京居民期盼通过开放住宅二级市场，来改善居住条件一样，而结果是，二级市场都开放一年多了，可成交量不过400多宗，还不如上海一个月的成交量。目前，北京开放三级市场，将面临着以下问题和困难：
1、意识观念问题
目前，人们对住宅三级市场或住宅消费的认识上存在着一些误区，表现在：
①开放住宅三级市场会造成国有资产的流失。公房的使用权同样具有价值，可以进行交换。一方面，这种使用权不同于一般的使用权，它是永久性的，甚至可以继承的，并且它的租金远远底于市场租金，从某种意义上说，它已具有所有权的性质；另一方面，在住房制度改革前，职工工资不包含住房消费成分，这部分体现在公房的使用权上，因而公房的使用权是有价值的，是职工劳动力价值的一部分，本应由职工所有。
由此，我们可得到以下结论：（1）公房使用权价值属职工所有，开放住宅三级市场并不存在国有资产的流失问题；（2）不开放二级市场并不能说国有资产没有流失，只不过是没有将之货币化和显形化罢了；（3）不开放三级市场，只能刺激隐性市场的发展，使税收大量流失，更谈不上维护国有资产了。
②追求住房消费的一次到位。前面已经提过，住房消费的梯度性较强，而现实中很多居民还没有形成正确的住房消费观念，往往追求住房面积、位置、档次的一次到位，在没有达到相应的经济实力以前，宁肯安于现状。这同样也是北京二级市场开放一年多来，一直不温不火的一个不可忽视的原因。
③还有一点就是，很多人认为公房使用权的价格会很低。其实这种观点是不正确的，由于大部分公房都处于市区的繁华地带，交通、生活、孩子上学等都很方便，可以享受到城市进步带来的诸多好处。这也是在二手房的价格上买卖双方在认知上存在着巨大差别的原因所在。
2、中介机构问题
住宅三级市场的发展离不开房地产中介服务机构的支持，这是由房地产和住宅三级市场的特点决定的：一住宅商品同其它消费品相比，专业性强，涉及面广，一般消费者进入机会小；二是住宅三级市场供给和需求分散性强，市场信息不对称比较明显；三是交易的复杂性，往往一宗交易下来要耗费较长的时间和较多的精力。
然而，北京目前的房地产中介服务机构现状另人担忧，还不能很好地肩负起这一重任。
①从业人员业务素质差。房地产中介服务具有专业行强、涉及面广的特点，它不但要求从业人员具有房地产方面的专业知识，还要有法律、营销、公关、计算机等方面的知识。很多国家对房地产中介的从业人员都有很高的要求，如如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。由于我国房地产中介服务业起步较晚，相关的认证和行业管理制度和工作比较滞后，导致目前房地产中介的从业人员整体素质很低。
②企业规模小而分散。据统计，北京注册的房地产中介服务机构有802家，加上以其它名义从事房地产中介服务和没有注册的房地产中介机构，据专家估计，实际从事房地产中介服务的机构不下2000家。并且绝大部分房地产中介服务机构都是租了个门面房，随便找几个人，便开始营业了。服务机构之间也是互不联系，"各自为政"，完全凭自己的能力"单打独斗"，无论是信息量或是成交率上都很低。
③经营手段落后。说到底，房地产中介服务机构经营的是信息，能否拥有大量、真实、及时的信息，并进行必要的处理，在某种程度上决定着其经营的成功与否。然而，目前北京的房地产中介服务机构在信息的收集、交流、处理手段都很落后。很多中介机构的的日常工作就是，从报纸、杂志、网上或个人张贴的出租启事上收集信息，然后再通过张贴、上网等方式发布信息，最后收取中介费，带人看房。这样不仅信息量小，而且很多信息都是陈旧、过时的，使得工作效率差，成功率低。
④形象差、名声不好。从北京市工商局获悉，2000年以来，消费者对中介类投诉居高不下，其中对房屋中介服务的投诉量已上升到第一位。去年北京工商局受理此类投诉1120件，比1999年增长36％。今年2月份受理此类投诉154件，占当月总投诉量的13％。"中介免谈"已成为北京居民租房的口头语，中介机构如不尽快改变形象，将会严重妨碍其目前的生存和长远发展。
3、金融支持问题
公房使用权虽然价格相对较低，但由于大都处于市区的繁华地带，要买一套，一般也需要10-20万。有一位朋友曾通过某中介，暗地里在鼓楼附近买了两间公房的使用权，是平房，大约有20平方米，花了20万。北京象这样的房子很多，因此，要使三级市场真正火起来，同样离不开金融的支持。
但公房使用权买卖抵押贷款同产权房的抵押贷款相比，有许多新的内容，如抵押物是公房的使用权；需要对公房使用权进行评估；产权关系比较复杂；许多方面需要公房产权单位的参与；等等。
4、税费和收益分配问题
税费和收益分配制度是住宅三级市场能否顺利开放和繁荣的关键。虽然北京目前关于住宅三级市场的有关政策还没有出台，还不明确公房转租、转让和置换的具体税费和收益分配政策，但人们普遍对此存有疑虑，据中国社会事务调查所在北京、天津、上海、武汉等地的调查，在被调查人最关心开放住宅三级市场哪些方面的内容时，税费问题位据首位。因此，一旦政府在税费政策制定上存在偏差，将成为阻碍住宅三级市场发展的主要因素。
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