金地集团副总经理、北京金地鸿业房地产开发有限公司董事长、总经理陈长春———
4月12日，继北京天鸿宝业上市一整月后，深圳金地又在上交所鸣锣挂牌上市。上市后的金地把目光锁定北京，宣称要将相当于上市募集资金70％的公司自有资金投入北京市场。而在此前，深圳金地要在CBD内原北京夜光杯葡萄酒厂开发“北京金地国际花园”的消息早已经引起京城楼市业内人士的强烈关注。金地是家什么样的房地产公司？金地何以对北京楼市“情有独钟”？金地眼中的北京楼市现状如何？北上的金地如何应对北京楼市？将给北京楼市带来什么？记者日前就这些问题采访了金地在北京的“操盘手”———金地集团副总经理、北京金地鸿业房地产开发有限公司董事长、总经理陈长春。
上市后的金地要将相当于上市募集资金70％的自有资金投放北京楼市
记者（以下简称记）：在深圳，金地集团是一家什么样的房地产公司？目前的经营状况如何？
陈长春（以下简称陈）：从规模上讲，金地集团在深圳的房地产企业中不是最大的，但是深圳地产界成长速度最快且认知度很高的品牌公司，和万科、中海一起被深圳地产界誉为“深圳地产三剑客”。成立于1988年的金地公司前身是金地实业开发总公司，1993年开始从事房地产开发与经营业务，先后开发了金地花园、金地海景花园、金地翠园、金海湾花园等项目，总开发面积达83万平方米。作为建设部推荐的首批试点上市房企，4月12日，金地在上海正式挂牌上市，发行股票9000万股，首次募集资金8．29亿元，将全部用于房地产开发。
上市后的金地，将在开发规模和开发地域上同步扩张房地产业务，五年之内，计划实现年施工面积100万平方米，年销售面积60万平方米，土地储备达到250万平方米。同时，进入北京市场，利用相当于上市募集资金70％的公司自有资金开发北京市场，投资规模在每年6到8亿元。
记：从这些年在深圳的发展看，金地开发的楼盘以什么见长？
陈：金地开发的楼盘以产品创新见长，走的是一条紧紧围绕客户需求进行不断创新的路。几年来，金地在南方楼市创造了第一个将专业环境设计引入小区规划、第一个推出复跃式户型、第一个在住宅小区内引入全功能高档会所、第一个采取顾问式销售、第一个提出样板环境概念、第一个推广景观住宅等10余项第一。也正因此，虽然北京的购房人对金地不熟，但北京的开发商却对金地非常了解，很多人都到深圳参观过金地的项目，如金地海景花园、金海湾花园等。
■北京楼市的年市场接纳量应在1200万平方米左右。北京楼市至少还有50％的空间可开发
记：金地在异地发展计划中何以首选北京？
陈：金地选择北京是由两个要素共同决定，即金地集团发展的市场需要和北京对全国地产市场的辐射作用所决定的。
首先，金地早在1998年就制定了异地规模发展的计划。通过对一些经济指标和房地产指标的分析，我们得出北京楼市每年的市场吸纳量应是1200万平方米左右，而目前实际市场销售量仅是市场的60％，扣除部分无效供应量，北京楼市至少还有50％的空间可开发。其次，北京有良好的开发环境，北京CBD、中关村等区域概念越来越明显，有利于开发商针对不同市场开发不同的住宅产品。第三，北京首都地位的辐射作用决定，作为上市公司的金地必须抢占北京市场，创造全国性品牌。
■选择在北京CBD建房，把深圳金地品牌一炮打响
记：目前北京CBD内的项目开发竞争越来越激烈，作为“外来者”，金地为何知难而上，选择CBD区域作为进入北京房地产市场的第一个突破口？
陈：选择CBD商圈内的北京金地国际花园作为金地来北京的第一个突破口，目的是为了在北京把金地的品牌一炮打响。
首先是因为CBD商圈的物业定位和金地优势相吻合，金地在深圳的产品都是定位在区域性市场金字塔顶端25％以上的中高档住宅，便于发挥金地优势。其次是CBD良好的地段和区位优势有利于金地开发出符合国际性的商务区综合性物业。第三，该项目位于国贸东、长安街沿线，与现代城隔路相望，北临阳光100，良好的周边形象有利于快速发展。
记：北京金地国际花园目前已经进行到什么阶段？既然金地以产品创新见长，这个项目将建成什么样的产品？
陈：金地国际花园目前已经进入正常的前期运作过程中，年底即可亮相。由于商业运作的需要，具体的特点不太好提前介绍，但有一点可以透露：金地会充分利用在深圳开发高档优秀楼盘的经验把它建成CBD区内的优秀楼盘。初步考虑该项目会继续发挥金地在环境和景观上的品牌优势，在产品上强调国际性和商务性的特征，在户型上注重空间的价值配比和功能到位，在社区功能配套上注重客户在社区生活的便利性和舒适性，而在价位上，合理的回报即可。
■北京的楼盘重概念炒作，不重产品操作，虽然一些楼盘销售非常成功，但由于开发商只重“知名度”，不注重概念表现，没有把地块的价值做足，好项目不多
记：深圳楼市相对北京要来得成熟，作为深圳来的开发商，您怎么看北京楼市现状？
陈：我个人认为，北京楼市除上面已经说过的楼市空间大外，还有以下几个方面的特征：
一是概念化营销，楼盘注重概念，但可惜的是很多开发商重概念炒作而不重产品操作，只重“知名度”，而不注重“认知度”，尽管有些楼盘概念“提”得非常好，商业运作也非常成功，但一方面并没有把地块的价值做足，另一方面用“概念”这一“俊”去遮“百丑”，在质量、服务等方面留给购房人许多遗憾。二是随着市场竞争的加剧和客户的成熟度不断提升，北京的发展商将面临洗牌。三是竞争的焦点将是产品的品质和围绕产品品质的营销。
记：这几年北京的开发商比较注重向南方楼市学习，大到开发理念，小到样板间的布置，都学了不少东西，您觉得北京做得比较到位的好项目多吗？
陈：从金地的经验看，看一个产品至少要看三个“三”：“三天”看客户交付入住满意度；“三月”看客户装修设计施工的改造度；“三年”看客户对产品品质和服务的满意度。好的项目应符合以下6个要素：即良好的社会反映和其市场价值的体现；高尚的设计品位和鲜明的个性特征；以人为本的优美环境和融洽的社区文化氛围；完备的社区功能和充分的空间效率；精选的优质用料和可靠的品质保证体系，竭诚的物业管理和业主至尊的服务意识。
从上面这几方面看，北京的好项目不多。目前北京的楼盘虽大气，但耐看性、持久性和精致度不足，许多“知名楼盘”的概念像空中楼阁，经不起细细推敲，更经不起“住”。
■外地企业进军京城楼市必须具备的两把“钥匙”———独家本领和本地化适应力
记：包括万科在内的进军京城楼市的南方房地产企业不少，但在北京却没有特别成功的，您如何看这个问题？金地将如何解决破解这个问题？
陈：外地企业进军京城楼市能否成功，取决于是否拿了两把金“钥匙”：一是独到的看家本领，二是很强的本地化适应性。这两者金地都具备了。
金地独到的看家本领就是根据购房人所要、所想、所希望，开发出他们喜欢的产品。如早在1996年，金地海景花园就根据客户需求在深圳最早推出了跃式和复式户型；金地翠园根据业主都是双白领，推出他们最需要的儿童接送服务。北京CBD这个项目也会根据CBD人群的特殊需求提供最适合他们的产品和服务。
从适应性看，金地已经从选择合作伙伴、了解客户需求、重要岗位招聘北京人才等方面解决人员和产品等的本地化问题。北京金地的总建筑师、营销总监等工程骨干、市场营销骨干都将在北京招聘，并通过培训让他们融入金地“精品主义”的开发思想。
■金地计划每年在北京销售10万至15万平方米
记：您提到金地在北京是长期作战，除了北京金地国际花园外，金地近期有何打算？远期的计划又是怎么样的？
陈：除了北京金地国际花园外，金地还将在海淀和其他区域发展项目。短期我们还要再开一两个项目，中期要准备两到三个项目，长期要做好项目的储备工作。未来3年内，计划做到年销售量15万平方米，土地储备超过75万平方米。总原则是以质取胜，在质的基础上求规模发展。
■文／本报记者余美英
陈长春简介：
1967年1月生，浙江大学工学博士，经济师；1994年7月，浙江大学博士毕业后进入深圳市金地集团，由一名普通的企业管理工程师开始，曾任深圳市金地物业管理有限公司总经理助理、金地（集团）股份有限公司房地产经营部经理、总经理助理，现任金地集团董事、副总经理；2001年，被选派北京担任北京金地鸿业、金地兴业房地产开发有限公司董事长、总经理，成为北京金地的“操盘手”。
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