什么是住宅三级市场？
根据交易客体的不同，可将住宅市场分为一级市场、二级市场、三级市场。住宅一级市场是指新建商品住宅的买卖市场；住宅二级市场是指二手住宅的买卖市场，包括私房买卖和已售公房的上市出售；住宅三级市场是指住宅租赁市场，包括私房出租和公房使用权的转租、转让、置换等。
住宅一、二、三级市场的划分与通常所说的房地产一、二、三级市场的划分标准有所不同。房地产一级市场又称为土地一级市场，是指土地使用权出让的市场；房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场；房地产三级市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。
我们以下将要讨论的住宅三级市场是指公房使用权的交易问题。目前，公房使用权交易主要有三种形式：
①公有住房转租，是指承租人将自己承租的公有住房使用权以市场租金价格转租给他人的行为。
②公有住房转让，是指承租人将自己承租的公有住房使用权以市场价格出售给他人的行为。
③公有住房差价换房，是指承租人以自己承租的公有住房使用权与他人承租的公有住房使用权互换，因交换条件不对等辅之以适当补偿的换房行为，或承租人以自己承租的公有住房使用权价格并补交差额价款后购买新建商品房或私有住房所有权的行为。
北京住宅三级市场的现状如何？
我们讲开放住宅三级市场，并非是说北京目前不存在住宅三级市场，而是给住宅三级市场一个"名分"，使其合法化、规范化。
北京目前有承租公房50多万套。其中很多承租者由于很多原因，并不住在所承租的公房里，如：①已经购买了商品房，仍然承租着原有公房；②由于种种原因，拥有多处公房；③由于工作地点的变化，在别处租了房子；④由于家庭合并，如父母同儿女住在了一起等，原来承租的公房空了出来；等等。这样，就有许多承租公房用于出租。
北京对出租房的需求很大。据统计，北京有流动人口300多万，每年增加常住人口10万左右，5、6万对青年要组成新的家庭。他们由于工作地点的不稳定性或目前经济实力有限，只能靠租房来解决居住问题。这种巨大的需求仅仅靠产权房的出租是不能满足的。
然而，建设部《城市公有房屋管理规定》和北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》(修正)明确指出：公房承租者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用。违者，出租单位有权中止租赁合同，收回房屋。
一方面，市场上存在着巨大的需求和潜在的供给；另一方面，制度上又不允许承租房的交易。这样，住宅三级市场便自然而然地转入地下，"隐性市场"大行其道。事实上，北京公房转租、使用权转让、差价换房等"地下"交易每天都在进行。早在1998年上半年，零点公司的一份调查就显示，北京至少约有1.2万套公房被私下转租。
隐性市场可以说是弊端多多，表现在：
①税收大量流失。由于制度上不允许，许多承租公房的交易都是偷偷地进行的，不让单位和同事、邻居知道，更不敢去税务部门登记纳税了。另外，这部分房屋由于是承租公房，自然不在税务部门的监管力度之下，这样对出租承租公房者，可以说是两全其美。
②容易产生纠纷。私下交易大都没有签定合同，或无效合同。这样，出租双方的经济利益就没有法律保证，为以后出现纠纷及其处理带来了隐患。
③给社会综合治理带来困难。承租公房的出租是社会治安最为薄弱的地方，有些出租屋成为"藏污纳垢"之地，给社会治安、计划生育等带来了隐患。
④产生错误导向。隐性市场的存在，使出租市场处于不平等的竞争状态。在利益的诱导下，许多符合出租条件的房屋在出租时，也想方设法逃避税收，使得出租市场更加混乱。
开放住宅三级市场，意义何在？
制定相关的政策法规，出台切实可行的实施办法，正确引导和规范北京住宅三级市场，使其从地下走上地上，纳入房地产大市场体系之中，为解决北京居住问题和促进房地产业的发展作出贡献，可以说是势在必行。
①优化资源配置。住宅市场的作用在于配置房地产资源，而要达到住宅资源的优化配置，一个完善、健康、有序运行的住宅市场是不可或缺的。完善的住宅市场应该是一、二、三级市场并存，并且从发展趋势和国外经验来看，一级市场的比重应逐步下降，二、三级市场的比重逐步上升。而作为住宅市场重要组成部分的三级市场，北京还没有开放，这以为着占北京存量房很大部分的承租公房这部分资源还未纳入或有效纳入住房市场配置的轨道。
②实现梯度消费。从使用价值上看，住宅是人们最基本的生活资料，同时它又有舒适功能和享受功能；从价值上看，住宅具有价值量大的特点。这两方面决定了住宅的剃度消费性较其它商品显得比较明显。同时，收入在时间和个人分布的不均衡也要求通过"梯度"逐步满足自己的住房需求。而开放住宅三级市场以后，无房户可以通过承租或购买公房使用权，解决基本的居住需求；公房的承租者可以通过转租、置换或转让所承租的公房，来改善居住条件。
③实现住宅一、二、三级市场的联动。在居民通过梯度消费改善居住条件的同时，也实现了住宅一、二、三市场的联动，有助于激活整个住宅市场，促进住宅市场的良性循环，消化目前困饶房地产发展的空置房问题。
④有利于加强住宅市场管理。住宅三级市场是房地产市场管理中的薄弱环节，已经影响了整个房地产市场的发展。为此，应尽快开放住宅三级市场，将公房使用权的交易摆在明处，接受政府监管和群众监督。这样即有利于维护出租双方的利益，又能增加国家税收收入，促进房地产市场的健康发展。
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