【实施日期】2002/07/10
【颁布单位】 镇房[2002]56号
[CENTER]镇江市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金使用的操作规程
市各有关单位:
为方便合理的使用市区住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)，确保维修基金的安全和增值，根据《镇江市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》等有关文件精神，结合本市实际，特制定本规程。
一、维修基金使用程序
(一)申报
1．房屋共用部位共用设施设备需要维修时(中修、大修、更新、改造项目)由业主向承担物业管理服务的物业管理公司(以下简称物业公司)提出维修申请;
2．物业公司根据业主的维修申请，对报修项目进行查勘、鉴定后提出初步处理意见，并征求相关业主的意见;
3．据查勘、鉴定结果及维修基金缴纳情况，由物业公司按下列要求编制维修计划:
（1）已实施物业管理的住宅区整栋建立维修基金的房屋，其维修计划应与业主委员会(或业主小组)共同编制，并由物业公司以书面形式送交市物业管理基金中心(以下简称物业基金中心)审核;
（2）已建立维修基金的零散房屋，其维修计划由物业公司编制，并征求相关业主的意见后送交市物业基金中心审核。
(二)审核
1．物业基金中心在接到物业公司送达的维修计划后，在10个工作日内对维修计划完成初审，并签署初审意见。维修计划中应包含项月各称，维修范围、初步方案、所需资金、相关业主情况等。
2．物业基金中心将初审结果反馈物业公司，已实施物业管理的住宅区整栋建立维修基金的房屋，由物业公司送达业主委员会，业主委员会应在15日内将初审结果提交业主(代表)大会讨论，并提出讨论意见和结果;已建立维修基金的零散房屋，由物业公司将补审结果告知相关业主。
(三)方案制定
1．具体的项目维修方案由业主委员会(或业主代表)组织物业公司、施工单位等有关人员进行现场查勘论证后，委托物业公司制定;修缮方案要详细，准确、可行，并绘制施工图。
2．施工单位根据具体维修方案编制工程预算，由物业公司复核后连同维修方案一并报物业基金中心、工程预算在5万元以下(含5万元)的项目由物业基金中心审核，报市房管局、财政局备案;5万元以上的项目经物业基金中心初审后，报市房管局、财政局审核。
3．物业公司根据有关部门的批准意见与施工单位签定施汇合同，合同中要明确工程质量、进度(工期)、保修期、预算造价等内容，并签订相应的奖罚措施。
(四)工程监督与验收
物业公司应对维修工程的质量实行有效的监督、管理和验收，特别是隐蔽工程，应有专人负责监督验收，并做好隐蔽工程施工和验收记录。对修缮方案与现场实际有出入的，根据现场实际情况，施工单位提出修改意见，经物业公司同意，物业基金中心查勘确定后，签发变更通知书，方可变更施工。
工程竣工验收依据:施工合同、施工方案、工程预算书、变更通知书、隐蔽工程验收签证记录及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等有关文件资料，施工单位先行自检，合格后由业主委员会组织物业基金中心、物业公司、业主代表共同组成验收小组正式验收。
工程预算在2万元(含2万元)以下的，由物业公司先行垫付，工程预算在2万元以上10万元以下(含10万元)和工程预算在10万元以上的分别由物业基金中心先支付工程款的30%和20%，剩余部分在工程竣工后支付。
(五)费用分摊
1．物业公司应在工程竣工验收合格后l0日内，将工程决算书和相关业主分摊费用清册送业主委员会审查确认，费用按业主占有的住宅建筑面积比例分摊;
2．物业公司应及时将经业主委员会确认的工程决算书和相关业主分摊费用清册(或各相关业主签字认可的工程结算表)报物业基金中心，由中心按规定程序办理工程决算和财务决算。
（1）工程决算在5万元以下(含5万元)的项目由物业基金中心审核工程决算，办理财务决算;
（2）工程决算在5万元以上的项目由物业基金中心初审后报市房管局、财政局审核并办理财务决算。
业主委员会(或业主代表)对工程决算有异议的，可委托有关资质的社会中介机构和审计部门进行审计。
3．工程付款结束后，物业基金中心应将业主承担的分摊费用记入业主个人帐户;物业管理公司应将业主分摊费用情况记入台帐，并向全体业主公布基金支付的详情;
4．零散建立维修基金的房屋的维修费用结算，以缴纳维修基金的业主签字为结算依据。
二、急修项目，可由物业公司先行修理，然后报物业基金中心核实后，再按上述程序办理工程款支付手续。
二OO二年七月十日 | 
