【颁发日期】2005/08/23
【颁布单位】苏房［２００５］１８号
[CENTER] 关于进一步规范前期物业管理招投标工作的若干意见
吴中、相城区房产管理局、苏州工业园区国土房产局、苏州高新区国土房产局、各房地产开发企业、各物业管理企业：
为进一步规范前期物业管理招投标工作,维护前期物业招投标工作的严肃性，根据我市物业管理的基本状况和前期物业管理招投标过程中存在的一些实际问题，特提出如下改进意见，请认真遵照执行：
一、凡需进行前期物业管理招标的项目，请各房地产开发企业先填报“苏州市前期物业管理招投标申请表”并向所在区房产管理部门申报，由各区房产主管部门对招标项目的相关材料（1计划任务书、2用地许可证、3工程规划许可证、4建筑工程许可证、5土地证、6项目总平面图〈标明物业用房配置并加盖房产公司公章〉）进行预审，报我局物业管理处审核后，由我局房地产市场管理处具体实施。三个城区的前期物业招投标项目，直接向我局物业管理处申报。
二、各物业管理企业应在投标时交纳投标保证金，凡未交投标保证金的物管企业，其投标资格不予认可。招投标工作结束后，凡未中标物业企业的投标保证金即予退还。
三、各房地产开发企业和物业管理企业必须共同维护前期物业管理招投标工作的严肃性，严格规范各自的行为，认真履行各自的权利和义务：
（1）在前期物业招投标结果公示结束后，任何一方不得以任何理由拒签《前期物业管理委托合同》。
（2）为有效地解决上述问题,各房地产开发企业应在前期物业管理招标文件中约定房地产开发公司和中标物业管理公司共同向市房管局招投标监管机构交纳履约保证金（原则上按1元/平方米交纳，中标物业管理企业减半交纳）。
（3）上述保证金在房地产开发企业与中标物业管理企业正式签订《前期物业管理委托合同》并正式接管该项目3个月内退还。
四、为确保物业管理企业的良性发展，保证物业管理企业的服务质量，凡一、二级资质的物业管理企业，一年内中标3个10万平方米以上项目的，本年度内应暂停物业竟标；三级资质（含暂定资质）的物业企业，一年内中标2个10万平方米以上项目的，也应暂停本年度参与物业竟标。
五、凡3万平方米以下议标的项目，房地产开发企业必须将物业配套用房、路灯、垃圾等问题妥善解决后，将所需的材料报我局备案后方能进入议标程序。房地产开发企业应对照《江苏省住宅物业管理服务标准》，对议标项目作出相应等级的要求，由物业管理企业对该项目的等级要求进行科学测算,并将实施方案及《前期物业管理委托合同》报我局物业管理处备案。
六、为解决物业管理公共服务费虚高的问题，在前期物业招投标过程中，应将物业管理公共服务费和物业企业代收代缴费用分设，即物管企业应将代收代缴的公共电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共水费等费用单独列帐，合理、公开分摊，不再含在物业管理公共服务费中，但应在中标结果公示时一并公示。
七、各房地产开发项目在预售前应按规定进行前期物业管理招投标，在招投标工作结束，双方签订《前期物业管理委托合同》，并将该合同报市、区主管部门备案后才能申请预售。请各区主管部门加大对该项工作的监管力度，使我市的前期物业管理招标工作纳入统一、规范的轨道。
八、本意见从2005年9月1日起执行。
特此通知。
苏州市房管局
二00五年八月二十三日
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