在日前举办的北京CBD总体规划及四大物业类型设计开发研讨会上，北京城市规划设计院院长、CBD规划委员会顾问柯焕章向公众透露了CBD规划前后的详情，并就一些敏感问题接受了记者的提问。
整个商务区容积率大概是多少？30公顷开发那个地方，中心区土地回购今后会是什么样子？
根据总量，经过反复测算，也尽量考虑开发商的利益，大致有这样几个数字：写字楼、办公楼，最高5.5，混合区考虑4，公寓、住宅区是3.5.
核心区30公顷地，有工具厂、汽车修理厂、电缆厂，清华美术学院等，发展商都没有谈下来，现在CBD办公室决定给它控制起来，采取土地一级开发，土地储备由CBD办公室土地储备中心进行运作，统一规划，分项分块进行招投标出让。
CBD浓厚的现代气息是否会影响北京的古都风貌？在实际操作中如何避免这一点？
我的理解是这样，对北京市旧城中的一些文物、单位，历史文化街区，都要很好地加以保护。之所以把CBD选在城外，而且有一定的距离，也是鉴于这一点考虑的。一个城市要发展，它不可能原来什么样子还是什么样子，新与旧也是一个相辅相成的关系。北京旧城是北京传统风貌的集中体现，CBD是北京最现代化的区域，新旧对照，相辅相成。
如何控制CBD内的房地产开发？
控制房地产开发看起来有一定的难度。CBD的开发应该以市场运作为主，政府进行一些协调和调控，而且我相信发展商也不是傻子，他也会进行很细致的市场调查，会根据市场的发展进行运作。比如财富中心，开盘了一个最矮的写字楼，它也在观察这个市场发展的趋势，不可能一下子把钱投进去，把楼宇一下子都启动开发起来。
CBD规划方案已定，您认为这个规划是完美的吗？有没有遗憾之处？
在CBD规划之前和规划过程之中，已经有不少项目进行运作，而且大部分土地已经到了发展商手里，所以完全按照一种很理想化的概念去做规划，确确实实很困难。有些项目做了很深，人家花很多钱，做了一轮两轮国际招标，你想完全推翻确实也有很多的限制，所以总是有一些遗憾。我觉得CBD规划中道路应该更加整齐一点，更加规则一点，路网密度更加合理一点。
上海陆家嘴、包括金贸大厦，北京的高档写字楼、包括东方广场出租都不太好，北京CBD怎么考虑的？怎么看国内的CBD热？
东方广场去年情况不是很好，但最近开始有所好转。北京写字楼市场不太一样，有的确实很好，像国贸、嘉里中心，这跟市场有很大的关系。另外是写字楼本身的问题，区位和设施条件。为什么网络公司原来三十几家集中在嘉里中心，不在中关村？嘉里中心条件好。
北京CBD的建设虽然这两年也显得比较热，但包括发展商在内都会冷静的思考，不会脱离市场的需求，盲目进行大规模的建设。目前CBD里头相当一部分是高档公寓，量比较大。我们国内也有不少城市要建CBD，确实过热。
CBD规划方案在今后的实施过程中，法律效力如何？受不受高层人士的影响？
我们的主观愿望，包括政府领导要求，CBD规划要进一步细化，到法定地块，而且向社会公布，让大家进行监督。但是具体实施过程当中，会不会有一些干预？恐怕很难说，但尽可能按照规划来加强实施。
CBD最初定在王府井
北京商务中心区从概念的提出到确定、规划方案征集到最后方案的形成，经历一个漫长的过程。最早提出是在1990年到1992年，主体规划1992年确定以后，得到了国务院的肯定。就当时的北京来说，各个部门对北京建立CBD的紧迫性和必要性认识不够，或者说没有取得共识，在这样的情况下，出现了大量的分散的建设。在1996的一个调查中发现：从1991年到1995年五年之内北京共审批高档写字楼、公寓、酒店2000多万平方米，相当一部分已经开始建设。CBD位置的选择，也经过了一番论证、比较、反复地探索。国外很多CBD又是商务区又是城市的中心区，而北京是一个历史古城，有几大商业中心，因此要在商业中心的基础上发展CBD，合二为一。经过反复比较，北京商务中心区最初选择靠近王府井和西单这一片区，请刘太格先生做了一个方案，最后进行反复论证还是不太可能。
CBD综合方案怎样来的？
1999年，国际国内的经济环境开始有了上升趋势。2000年年初，我们写了一个报告《抓住机遇加快建设北京商务中心区》。2000年6月初召开市长会议，完全赞成这个报告。8月份市长办公会讨论决定，成立商务中心领导小组，明确提出：北京CBD的建设，一定要跟国际接轨。CBD办公室组建以后，从2000年12月15日到今年3月21日组织方案的征集，4月6日到8日邀请国内外11名专家进行评审和讨论，对这八个方案给予充分的肯定，评出了一二三等奖。但专家们认为要选出一个可行性比较大的方案，还是比较困难，因此，从4月底开始一直到8月，各方面的专家通过论证、研讨，在这几个方案的基础上做了一个综合方案。9月13号市政府召开新闻发布会，正式推出。
这八个方案，各有特点，也有缺陷。各个方案都十分重视以商务办公为主的功能，有的方案提出了混合区的概念，有的方案提出要突出文化功能，上海规划院的方案考虑跟旧城之间怎样形成一个有机的沟通。一等奖的方案结合四个主题公园，形成文化氛围很浓的商务区。八个方案比较集中的突出商务区的生态环境建设，强调商务区里的公用绿地，这也是在总结国外CBD经验的基础上，结合我们新时期的发展和需要考虑的。
各家方案十分重视城市形象，在空间形态设计、城市形态设计下了很多工夫，不少方案还特别设置了标志性的建筑物，形成重点突出的城市空间形态。第四个方案做了一组标志性建筑，高度达到485米，比纽约世贸中心还高了70米。另外一个方案把高层放在CBD的北部区域，超高层的建筑群，也很突出。这些方案还有共同的特点和理念，即CBD一定要解决现代化一体化的交通问题。如对地铁线路的规划设置提出的建议，有的方案里面设置了轻轨系统。在这些方案当中，各家公司都提出来：新建CBD必须很好地解决信息通信、网络的问题。综合规划方案是如何得来的？首先还是充分考虑吸取征集方案的基本理念和优点，其次是更多的考虑北京的城市特点和商务中心区的现状条件，第三是协调现有的建设项目与整体规划的关系。120公顷用地已被开发商拿走了，他们有的做得很深了，有的出了设计方案，现在需要拿三分之一的用地，包括市政设施配套用地，绿化用地，还有中小学公共教育，这样带来很多矛盾，这个问题该怎么办？既要服从整体规划，又要协调一些利益关系，也要有适当调整。第四就是方案实施的经济性和可操作性。综合以上因素，得出了综合规划方案。
如何控制超高建筑
空间形态规划也有严格控制。超高层建筑本身有许多弊病，如造价问题，消防安全问题，另外北京还有航空飞机的禁空要求，因此建筑不可能做得太高。CBD规划明确提出建国门外大街两侧往北五百米往南1500米的范围内，最高高度是250米，包括避雷针，天线的高度在内，这个范围的两侧一千米，可以达到三百米。
去年11月初在香港招商的时候，国贸中心三期的发展商提出要求：三期要建330米高，比香港中环广场高10米，这个校园正好在分界线的边缘，能不能争取一下。我们跟空军司令部的领导反复进行磋商，同意它作为一个特例，其它的就不可以了。
原来我们提出来商务中心区总量达到800万到1000万平方米，如果按照发展商的要求，就将大大突破，1400万－1500万都有可能，这就会带来一系列问题，首先交通问题很难解决。但不超过1000万，对高度问题就有一定的要求。所以，对整个分区我们大概做了这样一个规划。金十字两侧的主要商务办公设施，建设高度都超过100米，其中一部分的可能要在150米到300米之间。混合区，包括部分居住区高度是80米。使馆区的酒店、写字楼高度是60米。这样就形成一个高度意向：中间是核心区，这边是最高点，然后就低下来。 | 
